Tribunal judiciaire, le 11 août 2025, n°24/11101

Le Tribunal de proximité du Raincy, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu un jugement le 11 août 2025 dans une affaire opposant un bailleur à ses locataires pour défaut de paiement des loyers. Par un bail du 1er avril 2020, les locataires s’étaient engagés à payer un loyer mensuel de 820 euros. Face à des impayés persistants, le bailleur a signifié un commandement de payer le 30 avril 2024, puis a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives avant d’assigner les locataires en constat de résiliation de plein droit et, subsidiairement, en résiliation judiciaire du bail et en expulsion. Les locataires, bien que régulièrement assignés, ne se sont pas présentés à l’audience. Le juge, après avoir ordonné une réouverture des débats à la demande de l’un d’eux, a finalement statué par jugement réputé contradictoire. La question centrale était de savoir si les conditions légales pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies et, à défaut, si les manquements des locataires justifiaient une résiliation judiciaire du bail. Le tribunal a rejeté la demande principale de constat de résiliation de plein droit mais a prononcé la résiliation judiciaire du bail à la date de l’assignation, ordonné l’expulsion des locataires et condamné ces derniers au paiement des sommes dues. Cette décision illustre la distinction opérée par le juge entre la procédure de résiliation de plein droit, strictement encadrée par la loi, et le pouvoir souverain d’appréciation dont il dispose pour prononcer une résiliation judiciaire pour manquement grave aux obligations contractuelles.

La mise en œuvre de la clause résolutoire de plein droit se heurte à un strict encadrement procédural et temporel, conduisant à son rejet en l’espèce. Le tribunal rappelle d’abord le principe d’application immédiate de la loi nouvelle aux effets des contrats en cours. Il souligne que  » les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent « . Appliquant ce principe à la loi du 27 juillet 2023, qui a modifié l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en réduisant le délai de régularisation de deux mois à six semaines, le juge estime que ces nouvelles modalités s’appliquent dès lors que la mise en œuvre de la clause intervient après l’entrée en vigueur de la réforme. Ainsi,  » il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines « . Cette position assure une sécurité juridique en soumettant l’ensemble de la procédure résolutoire engagée après la réforme à ses nouvelles règles, indépendamment de la date de conclusion du bail. Toutefois, l’examen des circonstances de l’espèce conduit le juge à constater que la condition essentielle de l’inefficacité du commandement n’est pas remplie. En effet, l’analyse du décompte et de l’enquête sociale révèle que  » les sommes dues au jour du commandement de payer […] ont été régularisées, l’allocation étant payée jusqu’en décembre 2024 « . Le tribunal en déduit qu’ » il n’est donc pas démontré que les sommes dues n’ont pas été payées dans le délai fixé par le commandement de payer « . Ce raisonnement rigoureux démontre que, même lorsque les conditions de forme et de délai sont respectées, le juge vérifie substantiellement la réalité de l’impayé persistant après le commandement, protégeant ainsi le locataire d’une résiliation automatique en cas de régularisation, même partielle ou tardive, de sa situation.

Face à l’échec de la voie de la résiliation de plein droit, le juge use de son pouvoir souverain pour prononcer une résiliation judiciaire fondée sur la gravité des manquements. Le tribunal rappelle les principes généraux du droit des contrats, énonçant que  » la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice « . Il souligne que  » il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat « . En l’espèce, le juge constate que le paiement du loyer constitue une  » obligation essentielle «  du locataire et que, malgré un rappel d’allocations,  » le loyer et les charges ne sont pas payés régulièrement « . Il qualifie cette situation de  » manquement grave des locataires à leurs obligations qui empêche la poursuite du contrat « . Cette appréciation in concreto permet au juge de sanctionner un comportement contractuel défaillant même lorsque la procédure accélérée de l’article 24 échoue. La décision illustre la complémentarité des deux régimes : la clause résolutoire offre une voie rapide mais conditionnée, tandis que l’action en résiliation judiciaire constitue un recours de subsidiarité laissé à l’appréciation du juge. En prononçant la résiliation à la date de l’assignation, conformément à l’article 1229 du code civil, le tribunal rétablit l’équilibre contractuel tout en accordant une indemnité d’occupation pour la période postérieure à la rupture. Cette solution pragmatique assure une protection effective des droits du bailleur face à une inexécution persistante, sans pour autant méconnaître les garanties procédurales dont bénéficie le locataire.