Le Tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé le 1er août 2025, a été saisi par des bailleurs en vue d’obtenir la résiliation de deux baux pour défaut de paiement, l’expulsion de la locataire et le paiement des sommes dues. Les faits remontent à la conclusion, le 4 juin 2010, d’un bail d’habitation et d’un bail accessoire pour un parking au profit de la défenderesse. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 11 décembre 2024 pour un arriéré de loyers et charges. La locataire n’ayant réglé qu’une partie de la somme, les bailleurs ont assigné en référé le 5 mars 2025. La défenderesse, bien que régulièrement convoquée, est demeurée non comparante. Le juge devait donc statuer sur la résiliation des baux, le montant de la créance et les demandes accessoires. La question de droit posée était de savoir dans quelles conditions une clause résolutoire insérée dans un bail d’habitation et son accessoire pouvait produire ses effets, et comment devait être liquidée la créance locative après la résolution. Le Tribunal judiciaire a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion et condamné la locataire au paiement des sommes dues. Cette décision illustre le contrôle strict exercé par le juge sur les conditions de mise en œuvre de la résiliation pour impayés et sur la liquidation des conséquences pécuniaires de cette rupture.
I. Le contrôle des conditions de la résiliation pour impayés
Le juge des référés vérifie scrupuleusement le respect du cadre légal protecteur avant de constater la résiliation du bail. Cette vérification porte tant sur la régularité de la procédure que sur le fond du dispositif contractuel.
A. Le respect des formalités procédurales protectrices
L’action en constatation de la résiliation est soumise à une condition de recevabilité stricte. Le juge rappelle que » une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture […] plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 « . Ce contrôle d’office garantit que l’autorité administrative a été informée en temps utile, préservant ainsi la possibilité d’une intervention sociale. Par ailleurs, le juge examine la validité du commandement de payer, acte fondateur de la procédure. Il relève qu’un » commandement de payer […] visant les deux baux et leurs clauses résolutoires, a été signifié le 11 décembre 2024 « . La régularité de cette signification et son contenu, qui doit viser expressément la clause résolutoire, sont des préalables indispensables à l’engagement du délai de deux mois imparti au locataire pour se libérer. Ce formalisme assure une information claire du débiteur sur les risques encourus.
B. L’application impérative du délai légal de grâce
Le juge opère un contrôle substantiel de la clause résolutoire elle-même, au regard des dispositions impératives de la loi de 1989. Concernant le bail principal, il constate que la clause » repren[ait] les modalités « de l’article 24 I. La situation est plus complexe pour le bail accessoire du parking. Le contrat stipulait un délai d’un mois après sommation. Le juge écarte cette stipulation en affirmant que » la clause résolutoire prévue au bail relatif à ce parking n’est pas conforme à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 […] qui ne permet […] que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et non un mois comme stipulé. C’est donc ce délai de deux mois qu’il conviendra d’appliquer « . Cette analyse est essentielle. Elle rappelle le caractère d’ordre public de la protection contre les expulsions pour impayés, qui s’étend aux locaux accessoires loués par le même bailleur. L’application du délai de deux mois, uniforme pour les deux baux, permet de sauvegarder l’unité du patrimoine locatif du preneur. Le juge constate ensuite que le paiement partiel effectué par la locataire est insuffisant, car le commandement visait une somme globale. Il en déduit que » les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies « . Le défaut de paiement intégral dans le délai légal emporte donc résiliation de plein droit, sans que le juge n’ait à apprécier la proportion de la somme restant due.
II. La liquidation des conséquences pécuniaires de la résiliation
Après avoir constaté la résiliation, le juge procède à la liquidation précise de la créance. Il distingue l’arriéré locatif antérieur à la résolution de l’indemnité d’occupation due postérieurement, en exerçant un pouvoir de vérification d’office.
A. La vérification d’office et la distinction entre loyer et indemnité d’occupation
Le juge use de son pouvoir de vérification pour analyser la demande des bailleurs. Il relève d’abord que » l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative » « . Sur cette base, il procède à un examen critique du décompte produit. Il accueille la demande pour les arriérés jusqu’au mois d’avril 2025, soit une période incluant les premiers mois d’occupation sans droit ni titre suivant la résolution intervenue le 12 février. En revanche, il rejette la demande concernant le mois de mai, formulée comme un loyer payable d’avance. Le juge motive son refus en expliquant que » la somme demandée au titre du mois de mai 2025 […] ne peut être demandée par avance, s’agissant d’une indemnité d’occupation due en totalité uniquement si l’ancien locataire des lieux se maintient dans les lieux jusqu’au 31 mai 2025 « . Cette précision est fondamentale. Elle rappelle la nature distincte de l’indemnité d’occupation, due in fine pour la période d’occupation effective, et non in advance comme un loyer. Cette distinction a une incidence directe sur le calcul de la provision pouvant être accordée.
B. La fixation d’une indemnité d’occupation provisionnelle
Pour l’avenir, le juge organise le régime de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er mai. Il » condamn[e] Madame [T] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux « . Le montant de cette indemnité est fixé par référence au contrat résilié. Le juge décide de la » fixe[r] au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi « . Cette solution, classique, vise à indemniser le bailleur de la privation de son bien sans pour autant l’enrichir. Elle évite une discussion complexe sur la valeur marchande du local en l’état. Le caractère provisionnel de cette condamnation, comme de celle relative à l’arriéré, est expressément rappelé, réservant ainsi une éventuelle liquidation définitive devant le juge du fond. Enfin, le juge écarte la demande de séquestre des meubles, estimant que » le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé […] au titre des opérations d’expulsion « . Il renvoie ainsi aux procédures d’exécution, considérant qu’il n’y a pas lieu de statuer par anticipation sur une situation hypothétique.