Le Tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé le 1er août 2025, est saisi d’une demande de résiliation d’un bail d’habitation pour défaut d’assurance et impayés de loyers. Les bailleurs, après commandement demeuré infructueux, sollicitent l’expulsion des locataires et le paiement des sommes dues. La locataire comparante invoque des difficultés personnelles, affirme être assurée et propose un échéancier pour régulariser sa situation. Le juge, après avoir constaté la régularité de la procédure, rejette la demande de résiliation pour défaut d’assurance mais constate l’acquisition de la clause résolutoire pour impayés. Il condamne solidairement les locataires au paiement de l’arriéré, tout en accordant des délais de paiement et en suspendant les effets de la clause résolutoire. Cette ordonnance illustre l’équilibre recherché par le juge des référés entre la protection du droit du bailleur au paiement et la préservation du logement du locataire, en interprétant strictement les conditions de la résiliation et en usant de son pouvoir d’aménagement des délais.
L’ordonnance opère d’abord une distinction nette entre le défaut d’assurance et le défaut de sa justification, conduisant au rejet de la demande sur ce fondement. Elle applique ensuite avec rigueur le régime de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 concernant les impayés, tout en utilisant les facultés offertes par ce même texte pour aménager les conséquences de la résiliation.
I. L’interprétation restrictive des causes de résiliation de plein droit
Le juge des référés procède à une analyse séparée des deux griefs invoqués par les bailleurs, aboutissant à des solutions distinctes. Concernant l’assurance, la décision rappelle le principe selon lequel la sanction légale vise l’absence de couverture et non un simple vice de preuve. Le juge constate qu’un » commandement de justifier d’une assurance dans le délai d’un mois a été signifié aux locataires le 15 novembre 2024 « . Toutefois, il relève que la locataire a » produit à l’audience une attestation d’assurance pour la période du 13 avril 2024 au 14 avril 2026 « . Il en déduit logiquement qu’ » elle était bien assurée lors de la délivrance du commandement et pendant le délai d’un mois, de sorte que la clause résolutoire ne peut être acquise sur le fondement du défaut d’assurance « . Cette solution est conforme à une jurisprudence constante qui considère que l’obligation fondamentale du locataire est de souscrire une assurance, la justification n’étant qu’un accessoire. Le rejet de la demande sur ce point sanctionne ainsi une interprétation trop extensive par les bailleurs des conditions de la résiliation.
En revanche, s’agissant des impayés, le juge applique strictement les conditions posées par la loi. Il note que le commandement de payer, laissant un délai de deux mois, a été signifié le 15 novembre 2024 et que » Madame [W] [P] et Madame [U] [K] n’ont pas réglé cette somme dans le délai de deux mois « . Dès lors, les conditions légales sont réunies et le juge peut » constate[r] que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] sont réunies à la date du 16 janvier 2025, pour les impayés de loyers « . Cette rigueur dans l’application du formalisme protecteur, une fois respecté, conduit inéluctablement à la constatation de la résiliation. Le juge rappelle par ailleurs le principe de solidarité entre colocataires, en jugeant qu’ » en l’absence de preuve d’un congé régulier et d’une désolidarisation du bail, conforme à l’article 8-1 de la loi du 06 juillet 1989, il convient de considérer que Madame [U] [K] reste tenue de l’arriéré locatif « . La sévérité de ce régime contraste avec la souplesse dont le juge va ensuite faire preuve dans l’aménagement des conséquences de cette résiliation.
II. Le pouvoir d’aménagement du juge au service d’une solution équilibrée
Constater la résiliation n’équivaut pas à ordonner immédiatement l’expulsion. Le juge use ici des instruments procéduraux offerts par la loi pour tempérer les effets de la clause résolutoire et rechercher une issue préservant à la fois les intérêts du bailleur et le logement du locataire. Il exerce d’abord son pouvoir de contrôle d’office sur la dette, en relevant que les bailleurs » produisent un décompte du 02 juin 2025 démontrant que Madame [W] [P] et Madame [U] [K] restent devoir la somme de 9.973,94 euros « . Ce contrôle actif permet de fixer le montant incontesté de la créance sur lequel va porter l’échéancier.
Le cœur de la modération judiciaire réside dans l’application de l’article 24 V de la loi de 1989. Le juge relève que la locataire » a payé le loyer courant et une partie de l’arriéré par un versement de 3.000 euros quelques jours avant l’audience « et qu’elle » s’est montrée consciente de la nécessité de reprendre ses loyers et d’apurer rapidement l’arriéré « . Considérant ses ressources et » à titre de dernière chance « , il l’ » autorise à se libérer de la dette par 15 versements de 650 euros en plus de son loyer courant et un 16e versement soldant la dette « . Cette faculté, ouverte à la demande du locataire ou d’office, permet d’éviter une expulsion pour un arriéré qui pourrait être résorbé. Conformément au texte, le juge en tire les conséquences en suspendant les effets de la clause : » à la demande de Madame [W] [P], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés « . Il précise même que si » le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué « . Cette mécanique offre une véritable possibilité de rédemption contractuelle.
Toutefois, cette clémence est strictement conditionnée et réversible. Le juge assortit sa décision de garanties fortes pour le bailleur, en prévoyant que » toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure […] justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet « . Il organise ainsi une procédure accélérée de retour à la situation de résiliation effective, avec expulsion et condamnation à une indemnité d’occupation. Cette ordonnance démontre ainsi la dialectique propre au contentieux des baux d’habitation : la protection du locataire en difficulté, incarnée par l’octroi de délais, n’est pas un droit absolu mais une mesure de grâce judiciaire, conditionnée par une coopération active du débiteur et toujours subordonnée à la sauvegarde des droits créanciers du bailleur.