Tribunal judiciaire, le 1 août 2025, n°24/04484

Le Tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé le 1er août 2025, a été saisi par trois locataires d’une résidence afin de faire cesser les troubles de voisinage imputés à une autre locataire et à leur bailleur commun. Les demandeurs sollicitaient la cessation d’un trouble manifestement illicite, des provisions sur leur préjudice moral et, pour l’une d’elles, l’octroi de délais de paiement pour une dette locative. Le bailleur opposait une demande reconventionnelle en paiement de cette dette. Le juge des référés a débouté les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions relatives au trouble de voisinage, a condamné l’une d’elles au paiement provisionnel de sa dette et a rejeté sa demande de délais. Cette ordonnance illustre les exigences probatoires strictes qui entourent la démonstration d’un trouble anormal de voisinage en référé et rappelle les conditions d’octroi des délais de paiement en matière locative. Elle soulève ainsi la question de l’appréciation des éléments de preuve produits pour caractériser un trouble excédant les inconvénients normaux (I) et celle du contrôle des conditions légales nécessaires à l’aménagement des obligations du locataire défaillant (II).

I. L’exigence d’une preuve objective et extérieure pour caractériser le trouble anormal de voisinage

Le juge des référés a refusé de caractériser l’existence d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, en raison de l’insuffisance des preuves apportées par les demandeurs. Cette solution repose sur une application rigoureuse des règles de la charge de la preuve et sur une distinction nette entre les bruits de la vie courante et les nuisances anormales.

A. Le rejet des attestations subjectives et des déclarations des seules parties à l’instance

Les demandeurs fondaient principalement leurs requêtes sur des attestations et des écrits émanant d’eux-mêmes ou d’un voisin immédiat. Le juge a considéré que ces éléments, par leur nature et leur origine, ne pouvaient constituer une preuve suffisante. Il relève que  » l’ensemble des éléments produits sont des attestations, écrits ou déclarations qui émanent des demandeurs à la présente instance et d’une seule autre voisine de l’immeuble « . Cette observation met en lumière le caractère intrinsèquement subjectif et partial de ces documents, qui ne peuvent, à eux seuls, établir objectivement la réalité et l’intensité des faits allégués. La jurisprudence est constante pour exiger, en matière de trouble de voisinage, des éléments de preuve plus robustes et impartiaux. Le juge souligne ainsi l’absence de  » preuve extérieur[e] «  venant corroborer ces déclarations, ce qui est déterminant dans son analyse. En effet, la simple allégation des victimes présumées, sans support extérieur, ne permet pas de surmonter la contestation sérieuse soulevée par la défenderesse. Cette approche protège le défendeur contre des accusations infondées ou exagérées, dans un contentieux où les relations de voisinage peuvent être passionnées.

B. L’absence de preuve matérielle des nuisances excédant les inconvénients normaux

Au-delà de l’origine des preuves, le juge examine leur contenu et constate qu’elles ne démontrent pas l’existence d’un trouble excédant les inconvénients normaux. Les faits reprochés – bruits de conversation, de portes, de déplacement de meubles ou présence d’enfants – sont qualifiés par le juge de  » simples bruits de la vie courante « . Cette qualification est essentielle car elle renvoie à l’article 1253 du code civil, qui n’engage la responsabilité que pour les troubles dépassant ce seuil de normalité. Le juge note précisément l’absence de tout élément objectif tel qu’un  » constat de commissaire de justice établissant l’existence de bruits excédant un certain volume sonore « . Cette exigence d’une mesure ou d’un constat matériel est fréquente en jurisprudence pour les nuisances sonores. De même, concernant l’entreposage d’objets dans les parties communes, le juge relève qu’aucune photographie n’est produite. En l’état, les demandeurs  » ne démontrent pas suffisamment l’existence d’un trouble anormal de voisinage « . Cette insuffisance probatoire conduit logiquement au rejet des demandes fondées sur l’article 835 du CPC, tant à l’encontre de la voisine que du bailleur. Concernant ce dernier, le juge valide implicitement son argument selon lequel il a pris les mesures en son pouvoir, dès lors que le trouble allégué n’est pas établi. La demande de provision sur le préjudice moral, subordonnée à l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, subit le même sort.

II. Le contrôle strict des conditions légales pour l’octroi de délais de paiement au locataire

Sur la demande reconventionnelle du bailleur et la demande de délais de paiement de la locataire, le juge opère un contrôle méticuleux des conditions posées par la loi du 6 juillet 1989. Son raisonnement, fondé sur l’absence de justification par la locataire, aboutit à une condamnation au paiement et au rejet de la demande d’étalement.

A. La justification insuffisante des paiements allégués et la condamnation provisionnelle

La société bailleur produit un décompte précis établissant l’existence d’une dette locative. Face à cela, la locataire, Madame [K] [P], oppose des paiements partiels et des aides. Le juge procède à un examen concret de ces justificatifs et les estime insuffisants. Il relève que si la locataire  » justifie d’une aide de 300 euros attribuée par le CCAS, elle ne justifie nullement que celle-ci a été versée directement à son bailleur et est venue réduire sa dette « . De même, concernant un paiement de 472 euros, il constate qu’elle  » ne justifie pas non plus du paiement […] qu’elle allègue avoir réalisé « . Cette analyse est caractéristique de l’office du juge en référé, qui doit se fonder sur les pièces versées aux débats. L’allégation pure et simple, sans preuve de versement effectif au créancier, ne peut être retenue. Dès lors, le décompte produit par le bailleur, dont l’exactitude n’est pas sérieusement contestée par des éléments probants, fait naître une obligation non sérieusement contestable au sens de l’article 835, alinéa 2, du CPC. Le juge peut donc accorder une provision, ce qu’il fait en condamnant la locataire à payer la somme de 2 900 euros, le bailleur ayant limité sa demande à ce montant.

B. Le rejet de la demande de délais de paiement pour défaut de justification de la reprise des loyers courants et de la capacité de remboursement

La locataire sollicitait également l’octroi de délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi de 1989. Le juge rappelle les deux conditions cumulatives posées par ce texte : la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience et la situation du locataire lui permettant de régler sa dette. Son analyse est sans appel :  » Madame [K] [P] ne justifie pas avoir repris le paiement de ses loyers courants. Elle ne justifie pas non plus de sa situation financière, de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier si elle est en capacité de régler sa dette locative « . Ce double manquement est fatal à sa demande. Le juge ne se contente pas d’un engagement verbal ou d’une simple affirmation ; il exige une démonstration concrète, par des justificatifs de paiement et un état détaillé des ressources et charges. Cette rigueur s’explique par l’exception que constituent les délais de paiement à l’obligation fondamentale de payer son loyer. Elle garantit que cette mesure, qui reporte la charge de la créance sur le bailleur, n’est accordée qu’à un locataire de bonne foi et ayant une perspective réaliste de s’acquitter de sa dette. En l’absence de ces justifications, le rejet de la demande s’impose, préservant ainsi les intérêts patrimoniaux du bailleur.