Tribunal judiciaire de Briey, le 5 août 2025, n°25/00185

Le Tribunal judiciaire de Briey, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu le 5 août 2025 un jugement ordonnant la résiliation d’un bail d’habitation pour défaut de paiement des loyers. La société bailleur, un organisme HLM, avait consenti un bail verbal à compter du 27 juillet 2010. Face à des impayés persistants, elle a engagé une procédure de résiliation judiciaire après avoir respecté les formalités préalables imposées par la loi. Les locataires, non comparants, n’ont pas contesté les faits. Le juge a dû se prononcer sur l’existence du contrat verbal, la recevabilité de la demande au regard des nouvelles obligations procédurales et le bien-fondé de la résiliation. Il a accueilli les demandes de la bailleur, prononcé la résiliation du bail et condamné les locataires au paiement des sommes dues et à l’expulsion. Cette décision illustre l’articulation entre le droit commun des contrats, le régime spécifique des baux d’habitation et les récentes exigences procédurales destinées à prévenir les expulsions.

La consécration probatoire du bail verbal par son exécution

Le juge a d’abord établi l’existence du lien contractuel entre les parties, malgré l’absence d’écrit. Il rappelle le principe posé par l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel  » le contrat de location est établi par écrit « . Cependant, il applique les règles de preuve du droit commun des contrats, issues des articles 1714 et 1715 du code civil. Le bail étant verbal, la preuve de son existence ne peut être rapportée par témoins  » si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution « . À l’inverse,  » si le bail a reçu un commencement d’exécution, la preuve de l’existence du contrat peut être rapportée par tous moyens « . Le tribunal constate précisément un tel commencement d’exécution. Il relève que  » la présence des noms de Monsieur [P] [Z] et Madame [H] [L] est mentionnée sur la boîte aux lettres de l’habitation «  et que  » l’occupation est faite en contrepartie du paiement d’un loyer « . Ces éléments suffisent à caractériser l’existence d’un contrat synallagmatique. Le juge en déduit que  » l’existence d’un contrat de location liant la société BATIGERE HABITAT à Monsieur [P] [Z] et Madame [H] [L], portant sur le bien désigné, est établie « . Cette analyse démontre la primauté des faits d’exécution sur l’exigence formelle d’un écrit, préservant ainsi la sécurité juridique des relations contractuelles établies dans la durée.

Le respect des formalités préalables comme condition de recevabilité

Avant d’examiner le fond, le tribunal a vérifié le strict respect des nouvelles obligations procédurales instaurées par la loi du 27 juillet 2023. Ces formalités, conditionnant la recevabilité de la demande, visent à renforcer la prévention des expulsions. Le juge examine successivement les deux conditions posées par les articles 24 II et III de la loi de 1989. Il constate d’abord que  » la société BATIGERE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives […] le 26 novembre 2024 «  et que  » les impayés persistent depuis « . Il vérifie ensuite que  » l’assignation […] a été dénoncée au représentant de l’État le 23 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience « . Le tribunal conclut logiquement que  » la demande est par conséquent recevable « . Ce contrôle minutieux souligne le caractère d’ordre public de ces règles procédurales. Leur méconnaissance aurait entraîné l’irrecevabilité de l’action, indépendamment du bien-fondé de la créance. Cette jurisprudence incite les bailleurs, notamment les organismes HLM, à une grande rigueur dans le suivi des procédures de recouvrement.

La gravité des manquements justifiant la résiliation judiciaire

Sur le fond, le juge apprécie la gravité des manquements invoqués pour justifier la résiliation. Il applique l’article 1184 du code civil, qui prévoit que la résolution d’un contrat synallagmatique pour inexécution doit être demandée en justice. Le juge dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation pour déterminer si les manquements sont suffisamment graves. En l’espèce, le manquement porte sur l’obligation essentielle de payer le loyer. Le tribunal relève que  » la dette locative s’élève […] à la somme de 606,08 euros «  et  » qu’elle correspond à plusieurs termes de loyer et charges « . Il estime que ces  » manquements […] sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat de bail puisqu’ils portent sur l’une de leurs obligations essentielles, à savoir le paiement du loyer « . Cette appréciation est classique. La jurisprudence considère habituellement que le défaut de paiement répété du loyer, constitutif d’une inexécution caractérisée, justifie la résiliation pour protéger les intérêts patrimoniaux du bailleur. Le juge prononce donc la résiliation aux torts des locataires.

Les conséquences de la résiliation : expulsion et indemnisation

La résiliation du bail entraîne des conséquences immédiates. Les occupants, privés de titre, deviennent des occupants sans droit ni titre. Le tribunal  » ordonne leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués « , dans le respect du délai de deux mois prévu par le code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, le maintien dans les lieux après la résiliation cause un préjudice certain au propriétaire. Le juge condamne donc les locataires à verser  » une indemnité d’occupation mensuelle égale au terme du loyer actuel majoré des charges […] ce jusqu’à la date de libération effective des lieux « . Il précise que cette indemnité est  » de nature mixte, à la fois compensatoire et indemnitaire « . Concernant la dette locative antérieure, le tribunal opère un calcul précis. Il retient le solde débiteur de 750,69 euros mais en déduit  » la somme de 144,61 euros incluse dans le décompte au titre des frais de commandement et d’assignation « , rappelant que  » le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement […] de sa créance au titre de l’arriéré locatif « . La condamnation au paiement des 606,08 euros restants est prononcée conjointement et non solidairement, car  » s’agissant d’un bail verbal, il n’existe pas de clause de solidarité entre les copreneurs « . Cette distinction est essentielle. Elle illustre l’importance des stipulations contractuelles, même implicites. En l’absence de clause expresse de solidarité, présumée inexistante en vertu de l’article 1202 du code civil, la responsabilité des codébiteurs reste conjointe, limitant les voies d’exécution pour le créancier.