La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 7 novembre 2025, a été saisie d’un litige locatif opposant une société bailleuse à ses anciens locataires. Ces derniers, défaillants en appel, avaient fait l’objet d’une ordonnance du juge des contentieux de la protection du 10 janvier 2025. Cette décision avait constaté la résolution du bail pour impayés, accordé un échéancier de remboursement et fixé une indemnité d’occupation forfaitaire. Le bailleur, faisant appel, contestait principalement le montant de cette indemnité et le calcul de l’arriéré locatif. La cour d’appel, en statuant sur ces points, précise les règles applicables à l’indemnité d’occupation due après résolution d’un bail et rappelle les conditions de l’octroi d’une provision sur une créance non sérieusement contestable.
La décision déférée avait fixé l’indemnité d’occupation à un montant forfaitaire mensuel, inférieur au dernier loyer, et sans indexation. Le bailleur soutenait que cette indemnité devait correspondre au loyer actualisé, majoré des charges. La cour d’appel lui donne raison. Elle rappelle que « l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, étant la contrepartie de la jouissance des locaux et la compensation du préjudice subi par le bailleur du fait de la privation de la libre disposition des lieux ». Elle en déduit que son montant « ne peut être inférieur à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail et doit prendre en compte à la fois les charges locatives et les actualisations éventuelles ». La fixation forfaitaire est donc écartée au profit d’une indemnité égale au loyer actualisé et aux charges jusqu’à la libération effective des lieux. Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante qui refuse de transformer l’indemnité d’occupation en un instrument de modération des dettes locatives. Elle affirme son caractère indemnitaire et compensatoire, distinct de la sanction de la résolution. Le bailleur ne doit pas subir une perte de revenu du fait du maintien dans les lieux de l’occupant sans titre. La cour applique strictement les principes dégagés par la Cour de cassation, garantissant ainsi la pleine réparation du préjudice.
L’arrêt statue également sur la demande de provision formée par le bailleur au titre de l’arriéré locatif. Le juge du fond avait accordé une provision sur la base d’un état antérieur à la libération des lieux. La cour d’appel, saisie d’un décompte définitif établi après l’état des lieux de sortie, en tient compte. Elle constate que « le montant non sérieusement contestable de l’indemnité d’occupation est celui du loyer actualisé majoré des charges jusqu’au 28 mai 2025, date de libération effective des lieux ». Elle applique ainsi l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, qui permet au juge d’accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. En l’espèce, l’existence de la dette locative et son quantum, étayés par un décompte détaillé, ne sont pas disputés par les locataires défaillants. La cour peut donc condamner à titre provisionnel au paiement de la somme exacte réclamée. Cette décision illustre l’utilité procédurale de la provision pour permettre au créancier d’obtenir une satisfaction rapide et partielle, sans attendre l’issue d’un débat sur le fond. Elle montre aussi l’importance de produire des éléments de calcul précis et actualisés pour caractériser l’absence de contestation sérieuse.
La portée de cet arrêt est double. D’une part, il renforce la sécurité juridique des bailleurs en confirmant que l’indemnité d’occupation post-résolution doit couvrir l’intégralité de la perte financière subie. Il empêche toute fixation arbitraire ou forfaitaire qui méconnaîtrait la nature de cette indemnité. D’autre part, il offre une illustration pratique de l’application du dispositif de la provision sur créance non sérieusement contestable en matière locative. La décision encourage les créanciers à fournir une documentation complète et à jour pour justifier leurs demandes. En revanche, la cour rejette la demande du bailleur concernant les dépens liés à des formalités administratives effectuées par voie électronique, faute de preuve de frais engagés. Cette rigueur dans l’examen des demandes financières, qu’elles soient principales ou accessoires, témoigne d’un souci d’équilibre entre l’efficacité du recouvrement et le respect des règles de preuve. L’arrêt s’inscrit ainsi dans une ligne jurisprudentielle équilibrée, protectrice des droits du créancier sans pour autant méconnaître les exigences procédurales.