Cour d’appel, le 5 novembre 2025, n°23/01584

La Cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 5 novembre 2025, a été saisie d’un litige locatif opposant un bailleur à son locataire. Par un contrat de location meublée conclu en février 2021, le preneur s’était vu attribuer un logement. En octobre 2021, le bailleur lui a notifié un congé pour motif sérieux et légitime, fondé sur des troubles de voisinage imputés au locataire. Devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, le bailleur a obtenu gain de cause par un jugement du 3 janvier 2023, qui a constaté la régularité du congé, prononcé la résiliation du bail, ordonné l’expulsion du locataire et condamné ce dernier au paiement d’une dette locative. Le locataire a interjeté appel, contestant principalement la validité du congé et sollicitant des délais de paiement. La cour d’appel, statuant sur le fond, a rejeté l’ensemble des moyens du locataire et a confirmé le jugement entrepris, tout en statuant sur des demandes reconventionnelles en dommages-intérêts. La décision tranche ainsi la question de savoir si un trouble manifeste à la jouissance paisible du bien loué, établi par des éléments probants, constitue un motif légitime et sérieux justifiant la résiliation d’un bail meublé. Elle apporte également des précisions sur l’octroi de délais de paiement au locataire défaillant et sur la caractérisation d’un préjudice moral subi par le bailleur. La solution retenue confirme la régularité du congé et rejette la demande de délais de paiement, tout en accordant une indemnisation symbolique pour le préjudice moral du bailleur.

La décision illustre la rigueur avec laquelle les juges apprécient les éléments de preuve rapportés pour établir un manquement à l’obligation de jouissance paisible, conditionnant la validité d’un congé pour motif sérieux et légitime. Elle démontre également la marge d’appréciation laissée au juge pour accorder des délais de paiement, celle-ci étant subordonnée à une situation financière du locataire permettant un apurement réaliste de la dette.

I. L’exigence d’une preuve solide pour établir le manquement justifiant le congé

La cour d’appel valide le congé pour motif sérieux et légitime en s’appuyant sur un faisceau d’indices probants qui établissent de manière suffisante le trouble causé par le locataire. Le juge rappelle que le locataire est tenu, en vertu de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, d’user paisiblement des locaux loués. Pour un bail meublé, l’article 25-8-1 de la même loi prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail pour un motif légitime et sérieux, tel que l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations. En l’espèce, le congé délivré le 25 octobre 2021 était motivé par des nuisances sonores répétées, des tapages nocturnes et des interventions des forces de l’ordre. La cour relève que le bailleur produit à l’appui de ses dires une main courante, un courrier du syndic de copropriété et plusieurs attestations de voisins décrivant des disputes violentes et des hurlements. La décision souligne que « ces éléments qui mettent clairement en cause [le locataire] ne sont pas sérieusement remis en cause » par les pièces produites par ce dernier, lesquelles sont jugées « postérieures au terme du bail » et émanant des locataires eux-mêmes, « ce qui altère leur valeur probante ». Ainsi, la cour estime que « les pièces produites sont ainsi de nature à établir que [le locataire] n’occupe pas paisiblement les lieux loués », ce qui justifie la résiliation du bail. Cette approche confirme une jurisprudence constante exigeant des éléments concrets et concordants pour caractériser un trouble suffisamment grave. Elle rappelle que la charge de la preuve incombe au bailleur, mais que des témoignages et des signalements officiels peuvent constituer un commencement de preuve que le locataire peine à contredire efficacement.

La décision opère également un contrôle strict de la réalité du motif allégué, conformément au pouvoir conféré au juge par l’article 25-8-1 de la loi de 1989. Le texte dispose en effet que « le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé » et le déclarer non valide si la non-reconduction « n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ». En l’espèce, la cour procède à cette vérification en confrontant les pièces des parties. Elle écarte les défenses du locataire qui consistaient à rejeter la responsabilité des troubles sur ses voisins et à affirmer que les conflits avaient cessé. La cour estime que les documents produits par le locataire, une attestation de sa compagne et une main courante déposée par lui-même, sont inopérants car tardifs et partiaux. Elle considère donc que le bailleur a rapporté la preuve d’« un trouble manifeste et d’un manquement du locataire à son obligation de jouissance paisible ». Cette analyse démontre que le contrôle judiciaire n’est pas formel mais substantiel : le juge examine la consistance et la crédibilité des éléments invoqués de part et d’autre. La solution insiste sur le fait que l’allégation d’un trouble de voisinage doit être étayée par des éléments objectifs et extérieurs aux parties pour être retenue comme un motif légitime et sérieux. Elle prévient ainsi les risques de congés abusifs fondés sur de simples allégations, tout en permettant au bailleur de se prévaloir de manquements avérés du locataire.

II. Le rejet des demandes du locataire fondé sur une appréciation stricte de sa situation

La cour d’appel rejette la demande de délais de paiement formulée par le locataire au titre de l’article 24-V de la loi de 1989, au motif que sa situation financière ne permet pas un apurement réaliste de la dette dans le délai légal de trois ans. Le locataire invoquait son statut d’invalidité et ses faibles revenus, constitués d’une allocation d’adulte handicapé de 965 euros mensuels, et proposait un échelonnement sur trente-six mois. La cour rappelle que le juge « peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». Toutefois, elle constate que le locataire « ne justifie d’aucun versement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation en cours de procédure pas d’avantage qu’il ne justifie du paiement des indemnités d’occupation courantes ». Elle estime surtout que ses revenus « ne permettent pas un apurement de la dette dans un délai de trois ans, auquel s’ajoutera le paiement de l’indemnité d’occupation ». Ainsi, la demande est jugée non fondée. Cette solution illustre le caractère facultatif et conditionné de l’octroi de délais. Le juge procède à une appréciation concrète de la solvabilité du locataire et de sa capacité à s’acquitter de sa dette dans un délai raisonnable. Elle indique que la seule existence de revenus modestes ne suffit pas à justifier l’échelonnement si celui-ci apparaît irréaliste au regard du montant de la créance et des obligations futures. Cette position tend à préserver les intérêts du bailleur, créancier d’une dette certaine, tout en évitant d’accorder des délais qui ne seraient de fait pas respectés.

Par ailleurs, la cour statue sur les demandes reconventionnelles du bailleur en dommages-intérêts, opérant une distinction nette entre l’exercice légitime du droit d’appel et les abus de procédure. Le bailleur réclamait 2000 euros pour perte de temps et 2000 euros pour préjudice moral, arguant que les recours du locataire étaient dilatoires. La cour rappelle un principe essentiel : « l’appel constitue exercice d’un droit qui ne dégénère toutefois en abus que si celui-ci est exercé dans l’intention de nuire ou avec une légèreté blâmable ». Elle estime qu’une « telle intention ou légèreté n’étant pas démontrées en l’espèce ». La demande pour perte de temps est donc rejetée, le bailleur n’ayant pas caractérisé le préjudice allégué. En revanche, concernant le préjudice moral, la cour retient que l’angoisse liée aux plaintes des voisins et aux interrogations du syndic, du fait du comportement du locataire, constitue un préjudice certain. Elle alloue à ce titre une somme de 200 euros, bien inférieure à celle demandée. Cette analyse distingue soigneusement le préjudice découlant directement des troubles causés par le locataire, qui est indemnisable, du simple inconvénient procédural, qui ne l’est pas sauf abus caractérisé. Elle rappelle que l’exercice des voies de recours est présumé loyal et que la charge de prouver un abus de droit pèse sur celui qui l’invoque. En accordant une indemnisation modeste pour le préjudice moral, la cour reconnaît l’atteinte à la tranquillité du bailleur tout en évitant une sanction pécuniaire excessive contre le locataire, dont la situation précaire a par ailleurs été prise en compte pour le rejet des délais de paiement.