Cour d’appel, le 4 novembre 2025, n°23/14638

La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 4 novembre 2025, statue sur un litige locatif opposant un locataire à ses bailleurs, successeurs du propriétaire initial. Le locataire, demeurant dans un studio depuis de nombreuses années, conteste la validité d’un congé pour reprise notifié après le décès du bailleur et sollicite la nullité d’un bail écrit au profit d’un bail verbal antérieur. Le tribunal judiciaire avait validé le congé, ordonné l’expulsion et fixé une indemnité d’occupation. Saisie par le locataire, la Cour d’appel confirme pour l’essentiel la décision de première instance, tout en précisant le mode de calcul de l’indemnité d’occupation. La décision tranche deux questions principales : l’autorité de la chose jugée attachée à un jugement antérieur concernant la validité du bail écrit, et les conditions de validité d’un congé pour reprise donné par les héritiers du bailleur.

La Cour écarte d’abord la demande de nullité du bail écrit en se fondant sur l’autorité de la chose jugée. Elle rappelle que le jugement du 1er août 2022, devenu définitif, avait déjà rejeté cette même demande et affirmé la validité du bail. Elle estime que l’identité de cause et de parties est établie, les héritiers étant les ayants cause universels du bailleur décédé. « Les ayants cause à titre universel (héritiers, légataires universels) sont considérés comme ayant la même qualité que leur auteur. » Dès lors, la demande est jugée irrecevable et il n’y a pas lieu d’ordonner l’expertise graphologique sollicitée. Sur la validité du congé, la Cour relève que le locataire ne conteste pas le motif de reprise invoqué. Elle applique l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 en soulignant que la production de justificatifs lors de la délivrance du congé n’est pas une condition de validité. Elle valide ainsi le congé et le prononcé d’expulsion. En revanche, la Cour réforme partiellement le jugement sur le calcul de l’indemnité d’occupation. Elle estime que celle-ci doit être fixée « au montant du loyer contractuellement dû, si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges », et non au seul « montant actuel du loyer et charges ». Elle rejette la demande des bailleurs visant à majorer ce montant, faute de preuve suffisante d’un loyer sous-évalué. Enfin, la Cour déboute le locataire de sa demande de dommages-intérêts et condamne celui-ci aux dépens et à une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’arrêt illustre une application rigoureuse des principes d’autorité de la chose jugée et de sécurité juridique en matière locative. La Cour rappelle avec fermeté l’étendue de l’autorité du jugement devenu définitif, en l’étendant aux héritiers du bailleur. Cette solution, conforme à une jurisprudence constante, prévient les contentieux itératifs sur une question déjà tranchée. Elle garantit la stabilité des situations juridiques en empêchant le locataire de remettre en cause, par des moyens identiques, la validité d’un bail déjà jugé valable. Le refus d’ordonner une expertise graphologique, découlant de cette irrecevabilité, évite également une procédure dilatoire. Sur le congé pour reprise, la Cour adopte une interprétation littérale de l’article 15 de la loi de 1989. Elle confirme que la charge de la preuve du caractère réel et sérieux de la reprise ne pèse sur le bailleur qu’en cas de contestation du locataire. En l’absence d’une telle contestation sur le fond, le contrôle du juge se limite à la régularité formelle du congé. Cette approche respecte l’économie du texte et allège les formalités imposées au bailleur lors de la notification. Elle peut toutefois sembler formelle, laissant peu de place à un examen d’office approfondi des circonstances de la reprise familiale.

La portée de l’arrêt concerne principalement la réparation du préjudice lié à l’occupation sans titre. En précisant que l’indemnité doit correspondre au loyer contractuel indexé, la Cour applique le principe de réparation intégrale. Elle écarte une fixation forfaitaire ou une simple référence au dernier loyer payé. Cette solution indemnise pleinement les bailleurs privés de leur bien, sans pour autant les enrichir. Le rejet de leur demande de majoration fondée sur une référence médiane tirée d’un site internet est significatif. La Cour exige des preuves solides et procéduralement régulières pour justifier une augmentation du loyer de référence. Elle protège ainsi le locataire contre des réévaluations arbitraires, même dans le cadre d’une indemnité d’occupation. Cette exigence de preuve stricte pourrait influencer la pratique des bailleurs en contentieux. L’arrêt, en confirmant la validité du congé et en ordonnant l’expulsion, consacre la prééminence du droit de propriété. Il rappelle que le maintien dans les lieux après l’échéance du bail constitue une faute civile. La fixation d’une indemnité compensant intégralement la perte de jouissance, combinée à une condamnation aux dépens et à l’article 700, vise à dissuader les occupations prolongées sans droit. La décision s’inscrit dans une jurisprudence soucieuse d’assurer l’effectivité des décisions d’expulsion tout en encadrant strictement les conséquences pécuniaires pour l’occupant.