Cour d’appel de Bastia, le 29 juin 2011, n°10/00482
Un bail verbal a été conclu en 1980 pour un appartement. Le propriétaire a notifié un congé pour vendre le 29 janvier 2009, prenant effet au 31 août 2009. La locataire étant demeurée dans les lieux, le propriétaire a engagé une action en expulsion. Le tribunal d’instance d’Ajaccio, par jugement du 18 mai 2010, a annulé le congé et débouté le propriétaire. Ce dernier a interjeté appel. La Cour d’appel de Bastia, statuant le 29 juin 2011, devait se prononcer sur la validité du congé délivré et ordonner ou non l’expulsion. La question de droit principale était de savoir si un congé pour vendre, notifié avant le terme légal d’un bail réputé renouvelé par la loi, était nul ou simplement prématuré, et si les circonstances de la vente pouvaient le rendre abusif. La Cour a infirmé le jugement de première instance. Elle a jugé le congé valable, bien que prématuré, et a ordonné l’expulsion de la locataire.
La Cour a d’abord précisé le régime applicable aux baux non mis en conformité avec la loi de 1982. Elle a ensuite analysé les effets d’un congé notifié avant le terme légal du bail.
**La requalification légale du bail verbal en bail à durée déterminée**
Le bail litigieux, conclu verbalement en 1980, n’a jamais été mis en conformité avec la loi du 22 juin 1982. La Cour rappelle l’application de l’article 51 de la loi du 23 décembre 1986. Celui-ci dispose que les contrats en cours non conformes « sont réputés avoir été renouvelés dans les conditions de l’article 71 de la loi précitée par période de trois années à compter du 24 juin 1983 ». Ce mécanisme légal transforme un bail à durée indéterminée en un bail successif de trois ans. La Cour en déduit la date d’expiration légale du contrat. Elle affirme que « le bail litigieux, en l’absence de congé donné par l’une ou l’autre des parties, est arrivé à expiration le 23 juin 2010 ». Cette fixation est impérative et ne dépend pas de la volonté des parties. Elle sert de point de départ incontournable pour apprécier la régularité du congé. La solution est classique et sécurise les situations nées de la transition législative des années 1980.
**La validation du congé prématuré et l’examen de son caractère abusif**
La Cour admet que le congé pour vendre du 29 janvier 2009 était prématuré. Elle pose cependant le principe que « le congé prématuré n’est pas nul de ce seul fait ». Elle précise sa doctrine : « le congé donné prématurément est réputé voir reporter ses effets à la date pour laquelle il aurait dû être donné ». Le congé est donc réputé donné pour la prochaine date légale d’expiration, soit le 23 juin 2010. Cette solution évite la nullité et une nouvelle notification, favorisant la sécurité juridique. La Cour examine ensuite l’allégation de fraude. La locataire soutenait que le prix de vente était surévalué pour entraver son droit de préemption. Les juges rejettent cet argument. Ils estiment que la locataire « ne démontre nullement que le prix proposé (…) est largement supérieur à celui de locaux comparables ». Ils ajoutent que « le souhait du propriétaire de réaliser une plus-value (…) n’est pas de nature, à lui seul et à défaut de tout autre moyens ou éléments, à rendre nécessairement frauduleux le congé donné ». La Cour applique strictement la charge de la preuve et refuse de présumer la mauvaise foi. Elle rappelle utilement l’existence d’une garantie procédurale pour le locataire : l’article 15-II de la loi de 1989 prévoit une seconde notification en cas de conditions de vente modifiées.
La décision opère une distinction nette entre la prématurité et la nullité du congé. Elle écarte également toute présomption de fraude fondée sur le seul prix de vente.
**La consécration d’une jurisprudence pragmatique sur les congés prématurés**
La solution retenue concernant le congé prématuré s’inscrit dans une jurisprudence établie. Elle privilégie l’économie des procédures. En reportant les effets du congé à la date légale d’expiration, la Cour évite une formalité inutile. Cette approche est conforme à l’objectif de bonne administration de la justice. Elle prévient les contentieux fondés sur un simple vice de forme sans conséquence sur les droits du locataire. Ce dernier conserve intégralement son droit de préemption pendant le délai légal calculé à partir de la date d’expiration réelle. La protection du locataire n’est donc pas affectée. La Cour rappelle avec justesse que « l’offre du bailleur reste valable pendant les deux premiers mois du délai de six mois » suivant l’expiration. Cette interprétation assure un équilibre entre les intérêts des deux parties. Elle donne une effectivité pratique au congé tout en préservant les droits statutaires du locataire.
**Le refus d’étendre le contrôle judiciaire au prix de vente proposé**
Le rejet de l’argument fondé sur la surévaluation du prix mérite analyse. La Cour exige une démonstration concrète de l’écart avec le marché. Elle refuse de contrôler a priori l’opportunité économique de la décision de vendre. Cette position est traditionnelle. Le juge n’a pas vocation à se substituer aux parties pour fixer le prix d’un bien. Un contrôle trop intrusif porterait atteinte au droit de propriété. La solution est néanmoins protectrice. Elle laisse ouverte la possibilité pour le locataire de prouver la manœuvre frauduleuse. La référence à l’article 15-II de la loi de 1989 est pertinente. Elle montre que le législateur a prévu un mécanisme spécifique pour les modifications ultérieures des conditions de vente. Le juge se cantonne ainsi à l’application stricte du texte. Cette retenue judiciaire garantit la prévisibilité du droit. Elle évite les contentieux incertains sur l’appréciation de la valeur vénale des biens.
Un bail verbal a été conclu en 1980 pour un appartement. Le propriétaire a notifié un congé pour vendre le 29 janvier 2009, prenant effet au 31 août 2009. La locataire étant demeurée dans les lieux, le propriétaire a engagé une action en expulsion. Le tribunal d’instance d’Ajaccio, par jugement du 18 mai 2010, a annulé le congé et débouté le propriétaire. Ce dernier a interjeté appel. La Cour d’appel de Bastia, statuant le 29 juin 2011, devait se prononcer sur la validité du congé délivré et ordonner ou non l’expulsion. La question de droit principale était de savoir si un congé pour vendre, notifié avant le terme légal d’un bail réputé renouvelé par la loi, était nul ou simplement prématuré, et si les circonstances de la vente pouvaient le rendre abusif. La Cour a infirmé le jugement de première instance. Elle a jugé le congé valable, bien que prématuré, et a ordonné l’expulsion de la locataire.
La Cour a d’abord précisé le régime applicable aux baux non mis en conformité avec la loi de 1982. Elle a ensuite analysé les effets d’un congé notifié avant le terme légal du bail.
**La requalification légale du bail verbal en bail à durée déterminée**
Le bail litigieux, conclu verbalement en 1980, n’a jamais été mis en conformité avec la loi du 22 juin 1982. La Cour rappelle l’application de l’article 51 de la loi du 23 décembre 1986. Celui-ci dispose que les contrats en cours non conformes « sont réputés avoir été renouvelés dans les conditions de l’article 71 de la loi précitée par période de trois années à compter du 24 juin 1983 ». Ce mécanisme légal transforme un bail à durée indéterminée en un bail successif de trois ans. La Cour en déduit la date d’expiration légale du contrat. Elle affirme que « le bail litigieux, en l’absence de congé donné par l’une ou l’autre des parties, est arrivé à expiration le 23 juin 2010 ». Cette fixation est impérative et ne dépend pas de la volonté des parties. Elle sert de point de départ incontournable pour apprécier la régularité du congé. La solution est classique et sécurise les situations nées de la transition législative des années 1980.
**La validation du congé prématuré et l’examen de son caractère abusif**
La Cour admet que le congé pour vendre du 29 janvier 2009 était prématuré. Elle pose cependant le principe que « le congé prématuré n’est pas nul de ce seul fait ». Elle précise sa doctrine : « le congé donné prématurément est réputé voir reporter ses effets à la date pour laquelle il aurait dû être donné ». Le congé est donc réputé donné pour la prochaine date légale d’expiration, soit le 23 juin 2010. Cette solution évite la nullité et une nouvelle notification, favorisant la sécurité juridique. La Cour examine ensuite l’allégation de fraude. La locataire soutenait que le prix de vente était surévalué pour entraver son droit de préemption. Les juges rejettent cet argument. Ils estiment que la locataire « ne démontre nullement que le prix proposé (…) est largement supérieur à celui de locaux comparables ». Ils ajoutent que « le souhait du propriétaire de réaliser une plus-value (…) n’est pas de nature, à lui seul et à défaut de tout autre moyens ou éléments, à rendre nécessairement frauduleux le congé donné ». La Cour applique strictement la charge de la preuve et refuse de présumer la mauvaise foi. Elle rappelle utilement l’existence d’une garantie procédurale pour le locataire : l’article 15-II de la loi de 1989 prévoit une seconde notification en cas de conditions de vente modifiées.
La décision opère une distinction nette entre la prématurité et la nullité du congé. Elle écarte également toute présomption de fraude fondée sur le seul prix de vente.
**La consécration d’une jurisprudence pragmatique sur les congés prématurés**
La solution retenue concernant le congé prématuré s’inscrit dans une jurisprudence établie. Elle privilégie l’économie des procédures. En reportant les effets du congé à la date légale d’expiration, la Cour évite une formalité inutile. Cette approche est conforme à l’objectif de bonne administration de la justice. Elle prévient les contentieux fondés sur un simple vice de forme sans conséquence sur les droits du locataire. Ce dernier conserve intégralement son droit de préemption pendant le délai légal calculé à partir de la date d’expiration réelle. La protection du locataire n’est donc pas affectée. La Cour rappelle avec justesse que « l’offre du bailleur reste valable pendant les deux premiers mois du délai de six mois » suivant l’expiration. Cette interprétation assure un équilibre entre les intérêts des deux parties. Elle donne une effectivité pratique au congé tout en préservant les droits statutaires du locataire.
**Le refus d’étendre le contrôle judiciaire au prix de vente proposé**
Le rejet de l’argument fondé sur la surévaluation du prix mérite analyse. La Cour exige une démonstration concrète de l’écart avec le marché. Elle refuse de contrôler a priori l’opportunité économique de la décision de vendre. Cette position est traditionnelle. Le juge n’a pas vocation à se substituer aux parties pour fixer le prix d’un bien. Un contrôle trop intrusif porterait atteinte au droit de propriété. La solution est néanmoins protectrice. Elle laisse ouverte la possibilité pour le locataire de prouver la manœuvre frauduleuse. La référence à l’article 15-II de la loi de 1989 est pertinente. Elle montre que le législateur a prévu un mécanisme spécifique pour les modifications ultérieures des conditions de vente. Le juge se cantonne ainsi à l’application stricte du texte. Cette retenue judiciaire garantit la prévisibilité du droit. Elle évite les contentieux incertains sur l’appréciation de la valeur vénale des biens.