Cour d’appel de Bastia, le 15 juin 2011, n°09/00446
La Cour d’appel de Bastia, dans un arrêt du 15 juin 2011, a été saisie d’un litige relatif à la validité d’une préemption exercée par une société d’aménagement foncier. Un bien immobilier avait fait l’objet d’une promesse de vente notifiée par un notaire au nom d’une seule des indivisaires. Un autre indivisaire, héritier du propriétaire initial, est intervenu pour contester cette vente. Le Tribunal de grande instance d’Ajaccio, par un jugement du 4 mai 2009, avait validé la préemption. Les vendeuses et l’intervenant ont fait appel. La question posée était de savoir si la notification d’une déclaration d’intention d’aliéner par un seul indivisaire pouvait valablement engager l’indivision et fonder un droit de préemption. La Cour d’appel a infirmé le jugement et annulé la préemption, estimant que le consentement de tous les indivisaires était requis.
La solution retenue consacre une application rigoureuse des règles de l’indivision en matière de préemption. Elle rappelle que la notification par un seul indivisaire est insuffisante pour valider la procédure.
**I. La confirmation du formalisme protecteur des droits des indivisaires**
La Cour écarte d’abord les exceptions de procédure pour se fonder sur le droit substantiel. Elle déclare irrecevable l’exception de nullité de l’assignation, une ordonnance de mise en état non frappée d’appel ayant déjà statué. Elle admet ensuite l’intervention volontaire d’un tiers, justifiant de sa qualité d’héritier et donc d’indivisaire. Le contrôle strict des conditions de recevabilité permet à la Cour de se concentrer sur le fond du litige.
Le cœur de la motivation réside dans l’application de l’article 815-3 du Code civil. La Cour relève que le projet d’acte et la notification ont été effectués au nom d’une seule personne. Elle en déduit que le notaire n’avait pas mandat pour engager les autres indivisaires. La Cour affirme ainsi qu’“il ne peut être considéré que le notaire instrumentaire, ayant notifié le prix et les conditions de vente, avait mandat, même apparent, d’engager le vendeur tant sur le prix que sur la consistance et l’étendue du bien à vendre”. Cette analyse conduit à annuler la promesse de vente et la décision de préemption. La solution protège les droits des coindivisaires contre les actes accomplis sans leur accord.
**II. La portée limitée de l’arrêt sur le régime des notifications à la SAFER**
La décision renforce la sécurité juridique des indivisions en exigeant un consentement unanime. Elle rappelle que la SAFER ne peut se prévaloir d’une notification émanant d’un seul indivisaire. L’arrêt écarte toute idée de mandat apparent du notaire dans ce contexte. Cette rigueur évite les contentieux ultérieurs sur la validité des ventes indivises.
Toutefois, la portée de l’arrêt semble circonscrite aux faits de l’espèce. La Cour ne se prononce pas sur d’autres moyens, comme le délai de préemption. Elle ne remet pas en cause le mécanisme de la préemption foncière lui-même. La solution vise à garantir l’effectivité du droit de regard de chaque indivisaire. Elle s’inscrit dans une jurisprudence constante protégeant les intérêts des copropriétaires. L’arrêt peut compliquer les transactions pour la SAFER, qui devra vérifier scrupuleusement la qualité et les pouvoirs du notifiant. Il équilibre ainsi l’efficacité de l’action des sociétés d’aménagement et la protection des droits individuels.
La Cour d’appel de Bastia, dans un arrêt du 15 juin 2011, a été saisie d’un litige relatif à la validité d’une préemption exercée par une société d’aménagement foncier. Un bien immobilier avait fait l’objet d’une promesse de vente notifiée par un notaire au nom d’une seule des indivisaires. Un autre indivisaire, héritier du propriétaire initial, est intervenu pour contester cette vente. Le Tribunal de grande instance d’Ajaccio, par un jugement du 4 mai 2009, avait validé la préemption. Les vendeuses et l’intervenant ont fait appel. La question posée était de savoir si la notification d’une déclaration d’intention d’aliéner par un seul indivisaire pouvait valablement engager l’indivision et fonder un droit de préemption. La Cour d’appel a infirmé le jugement et annulé la préemption, estimant que le consentement de tous les indivisaires était requis.
La solution retenue consacre une application rigoureuse des règles de l’indivision en matière de préemption. Elle rappelle que la notification par un seul indivisaire est insuffisante pour valider la procédure.
**I. La confirmation du formalisme protecteur des droits des indivisaires**
La Cour écarte d’abord les exceptions de procédure pour se fonder sur le droit substantiel. Elle déclare irrecevable l’exception de nullité de l’assignation, une ordonnance de mise en état non frappée d’appel ayant déjà statué. Elle admet ensuite l’intervention volontaire d’un tiers, justifiant de sa qualité d’héritier et donc d’indivisaire. Le contrôle strict des conditions de recevabilité permet à la Cour de se concentrer sur le fond du litige.
Le cœur de la motivation réside dans l’application de l’article 815-3 du Code civil. La Cour relève que le projet d’acte et la notification ont été effectués au nom d’une seule personne. Elle en déduit que le notaire n’avait pas mandat pour engager les autres indivisaires. La Cour affirme ainsi qu’“il ne peut être considéré que le notaire instrumentaire, ayant notifié le prix et les conditions de vente, avait mandat, même apparent, d’engager le vendeur tant sur le prix que sur la consistance et l’étendue du bien à vendre”. Cette analyse conduit à annuler la promesse de vente et la décision de préemption. La solution protège les droits des coindivisaires contre les actes accomplis sans leur accord.
**II. La portée limitée de l’arrêt sur le régime des notifications à la SAFER**
La décision renforce la sécurité juridique des indivisions en exigeant un consentement unanime. Elle rappelle que la SAFER ne peut se prévaloir d’une notification émanant d’un seul indivisaire. L’arrêt écarte toute idée de mandat apparent du notaire dans ce contexte. Cette rigueur évite les contentieux ultérieurs sur la validité des ventes indivises.
Toutefois, la portée de l’arrêt semble circonscrite aux faits de l’espèce. La Cour ne se prononce pas sur d’autres moyens, comme le délai de préemption. Elle ne remet pas en cause le mécanisme de la préemption foncière lui-même. La solution vise à garantir l’effectivité du droit de regard de chaque indivisaire. Elle s’inscrit dans une jurisprudence constante protégeant les intérêts des copropriétaires. L’arrêt peut compliquer les transactions pour la SAFER, qui devra vérifier scrupuleusement la qualité et les pouvoirs du notifiant. Il équilibre ainsi l’efficacité de l’action des sociétés d’aménagement et la protection des droits individuels.