Cour d’appel de Versailles, le 5 mars 2026, n°25/03207
La Cour d’appel de Versailles, statuant en formation de renvoi après cassation partielle par un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 10 avril 2025, a rendu un arrêt le 5 mars 2026. Cette décision tranche un litige locatif complexe opposant une bailleresse, son locataire et l’assureur multirisque de l’immeuble. Le litige trouve son origine dans d’importants désordres affectant les locaux loués, notamment des infiltrations d’eau persistantes. Le locataire a résilié le bail et réclame indemnisation pour divers préjudices. La bailleresse sollicite quant à elle la garantie de son assureur. Le tribunal judiciaire de Nanterre, par un jugement du 3 novembre 2021, avait en partie fait droit aux demandes du locataire et condamné l’assureur à garantir la bailleresse. Un premier arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 23 février 2023 avait partiellement infirmé ce jugement. La Cour de cassation ayant cassé partiellement cet arrêt, la cour de renvoi devait se prononcer sur les demandes indemnitaires du locataire, sur la clause pénale et sur l’appel en garantie de la bailleresse contre son assureur. La cour rejette la demande de garantie contre l’assureur, réévalue à la baisse certaines indemnités dues au locataire et écarte l’application de la clause pénale. La solution retenue soulève une double interrogation. D’une part, elle confirme la force obligatoire de l’obligation de délivrance en limitant la portée des clauses exonératoires (I). D’autre part, elle opère un contrôle rigoureux du lien de causalité et de l’étendue de la garantie d’assurance (II).
**I. L’affirmation de l’intangibilité de l’obligation de délivrance face aux clauses limitatives**
La cour rappelle avec fermeté le caractère fondamental de l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur. Elle écarte l’application de la clause de renonciation à recours insérée au bail, estimant qu’elle ne peut priver le preneur de son droit à réparation pour manquement à cette obligation essentielle. La cour motive sa décision en citant l’article 1719 du code civil et une jurisprudence constante selon laquelle le bailleur « ne peut pas plus s’exonérer de son obligation de délivrance, par une clause de renoncement à tout recours ». Elle retient que les désordres constatés, qualifiés par l’expert de « vice rédhibitoire » affectant le « clos et le couvert », relèvent précisément du défaut de délivrance. Cette analyse s’inscrit dans la lignée de la jurisprudence de la troisième chambre civile qui, dans un arrêt du 26 janvier 2022, avait déjà jugé qu’une telle clause, conjointe à une obligation d’assurance, était inefficace pour exonérer le bailleur. La solution consacre ainsi une hiérarchie des obligations contractuelles, plaçant l’obligation de délivrance au-dessus des stipulations conventionnelles qui tenteraient d’en neutraliser les effets. Elle protège le locataire contre des clauses dont la portée exonératoire serait excessive, garantissant l’effectivité de son droit à jouir paisiblement des lieux conformément à la destination prévue.
Toutefois, cette fermeté sur le principe s’accompagne d’un contrôle minutieux de l’étendue du préjudice indemnisable. La cour ne valide pas intégralement les demandes du locataire et opère une réévaluation significative à partir du rapport d’expertise. Elle réduit ainsi l’indemnité pour surévaluation des loyers de 1 389 609 euros à 700 000 euros, considérant que le locataire, en renouvelant le bail et en agrandissant à plusieurs reprises la surface louée, « pouvait manifestement, pour l’essentiel, jouir convenablement des locaux ». De même, les frais de recherche de nouveaux locaux sont ramenés de 292 000 euros à 30 000 euros, jugés « totalement disproportionnés », et les frais informatiques de 340 907,90 euros à 227 271 euros, compte tenu des avancées technologiques dont le locataire a bénéficié. Ce pouvoir modérateur, exercé au nom du caractère direct et nécessaire du préjudice, tempère la portée indemnitaire de la condamnation. Il démontre que la reconnaissance d’un manquement contractuel n’entraîne pas une indemnisation automatique de toutes les conséquences avancées par la victime. La cour opère ainsi un rééquilibrage, en refusant à la fois l’exonération totale par clause et une indemnisation intégrale sans discernement.
**II. Le rejet de la garantie d’assurance fondé sur un contrôle strict des conditions de couverture**
Le second apport majeur de l’arrêt réside dans le rejet de la demande de garantie formée par la bailleresse contre son assureur. La cour écarte la garantie au motif que le fait dommageable était connu de l’assuré avant la prise d’effet du contrat. Elle relève que des réclamations formelles pour infiltrations avaient été adressées dès janvier 2004, soit plus de trois ans avant l’entrée en vigueur de la police le 1er janvier 2007. La cour cite une clause du contrat stipulant que « l’assureur ne couvre pas l’assuré […] s’il est établi que l’assuré avait connaissance du fait dommageable à la date de la souscription de la garantie ». Cette solution applique strictement le principe de l’aléa, condition essentielle de tout contrat d’assurance. Elle empêche qu’un assuré, connaissant un risque certain de sinistre, puisse en faire supporter les conséquences financières à son assureur. La décision est techniquement rigoureuse et conforme à la logique indemnitaire de l’assurance, qui vise à couvrir un risque futur et incertain, non un dommage déjà inéluctable.
Cette rigueur dans l’application des conditions contractuelles est renforcée par le refus de la cour de revenir sur la question de la prescription. Elle rappelle que l’arrêt partiellement cassé avait déclaré les demandes de la bailleresse contre son assureur « recevables comme non prescrites » et que ce chef, n’ayant pas été cassé, est devenu définitif. La cour se borne donc à constater l’autorité de la chose jugée sur ce point, sans l’examiner à nouveau. Cette position respecte scrupuleusement les règles de la procédure civile après cassation partielle, telles que définies aux articles 624 et 638 du code de procédure civile. Elle illustre la segmentation des questions juridiques dans un litige complexe et l’importance des décisions intermédiaires. Le rejet final de la garantie, bien que fondé sur un autre motif, en devient d’autant plus inéluctable. L’assureur échappe ainsi à toute obligation indemnitaire, laissant la bailleresse supporter seule le poids financier des condamnations prononcées à l’encontre du locataire. Cette solution souligne l’importance cruciale, pour tout assuré, de déclarer avec exactitude l’état de ses risques lors de la souscription et de respecter scrupuleusement les délais et formalités prévus au contrat après la survenance d’un sinistre.
La Cour d’appel de Versailles, statuant en formation de renvoi après cassation partielle par un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 10 avril 2025, a rendu un arrêt le 5 mars 2026. Cette décision tranche un litige locatif complexe opposant une bailleresse, son locataire et l’assureur multirisque de l’immeuble. Le litige trouve son origine dans d’importants désordres affectant les locaux loués, notamment des infiltrations d’eau persistantes. Le locataire a résilié le bail et réclame indemnisation pour divers préjudices. La bailleresse sollicite quant à elle la garantie de son assureur. Le tribunal judiciaire de Nanterre, par un jugement du 3 novembre 2021, avait en partie fait droit aux demandes du locataire et condamné l’assureur à garantir la bailleresse. Un premier arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 23 février 2023 avait partiellement infirmé ce jugement. La Cour de cassation ayant cassé partiellement cet arrêt, la cour de renvoi devait se prononcer sur les demandes indemnitaires du locataire, sur la clause pénale et sur l’appel en garantie de la bailleresse contre son assureur. La cour rejette la demande de garantie contre l’assureur, réévalue à la baisse certaines indemnités dues au locataire et écarte l’application de la clause pénale. La solution retenue soulève une double interrogation. D’une part, elle confirme la force obligatoire de l’obligation de délivrance en limitant la portée des clauses exonératoires (I). D’autre part, elle opère un contrôle rigoureux du lien de causalité et de l’étendue de la garantie d’assurance (II).
**I. L’affirmation de l’intangibilité de l’obligation de délivrance face aux clauses limitatives**
La cour rappelle avec fermeté le caractère fondamental de l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur. Elle écarte l’application de la clause de renonciation à recours insérée au bail, estimant qu’elle ne peut priver le preneur de son droit à réparation pour manquement à cette obligation essentielle. La cour motive sa décision en citant l’article 1719 du code civil et une jurisprudence constante selon laquelle le bailleur « ne peut pas plus s’exonérer de son obligation de délivrance, par une clause de renoncement à tout recours ». Elle retient que les désordres constatés, qualifiés par l’expert de « vice rédhibitoire » affectant le « clos et le couvert », relèvent précisément du défaut de délivrance. Cette analyse s’inscrit dans la lignée de la jurisprudence de la troisième chambre civile qui, dans un arrêt du 26 janvier 2022, avait déjà jugé qu’une telle clause, conjointe à une obligation d’assurance, était inefficace pour exonérer le bailleur. La solution consacre ainsi une hiérarchie des obligations contractuelles, plaçant l’obligation de délivrance au-dessus des stipulations conventionnelles qui tenteraient d’en neutraliser les effets. Elle protège le locataire contre des clauses dont la portée exonératoire serait excessive, garantissant l’effectivité de son droit à jouir paisiblement des lieux conformément à la destination prévue.
Toutefois, cette fermeté sur le principe s’accompagne d’un contrôle minutieux de l’étendue du préjudice indemnisable. La cour ne valide pas intégralement les demandes du locataire et opère une réévaluation significative à partir du rapport d’expertise. Elle réduit ainsi l’indemnité pour surévaluation des loyers de 1 389 609 euros à 700 000 euros, considérant que le locataire, en renouvelant le bail et en agrandissant à plusieurs reprises la surface louée, « pouvait manifestement, pour l’essentiel, jouir convenablement des locaux ». De même, les frais de recherche de nouveaux locaux sont ramenés de 292 000 euros à 30 000 euros, jugés « totalement disproportionnés », et les frais informatiques de 340 907,90 euros à 227 271 euros, compte tenu des avancées technologiques dont le locataire a bénéficié. Ce pouvoir modérateur, exercé au nom du caractère direct et nécessaire du préjudice, tempère la portée indemnitaire de la condamnation. Il démontre que la reconnaissance d’un manquement contractuel n’entraîne pas une indemnisation automatique de toutes les conséquences avancées par la victime. La cour opère ainsi un rééquilibrage, en refusant à la fois l’exonération totale par clause et une indemnisation intégrale sans discernement.
**II. Le rejet de la garantie d’assurance fondé sur un contrôle strict des conditions de couverture**
Le second apport majeur de l’arrêt réside dans le rejet de la demande de garantie formée par la bailleresse contre son assureur. La cour écarte la garantie au motif que le fait dommageable était connu de l’assuré avant la prise d’effet du contrat. Elle relève que des réclamations formelles pour infiltrations avaient été adressées dès janvier 2004, soit plus de trois ans avant l’entrée en vigueur de la police le 1er janvier 2007. La cour cite une clause du contrat stipulant que « l’assureur ne couvre pas l’assuré […] s’il est établi que l’assuré avait connaissance du fait dommageable à la date de la souscription de la garantie ». Cette solution applique strictement le principe de l’aléa, condition essentielle de tout contrat d’assurance. Elle empêche qu’un assuré, connaissant un risque certain de sinistre, puisse en faire supporter les conséquences financières à son assureur. La décision est techniquement rigoureuse et conforme à la logique indemnitaire de l’assurance, qui vise à couvrir un risque futur et incertain, non un dommage déjà inéluctable.
Cette rigueur dans l’application des conditions contractuelles est renforcée par le refus de la cour de revenir sur la question de la prescription. Elle rappelle que l’arrêt partiellement cassé avait déclaré les demandes de la bailleresse contre son assureur « recevables comme non prescrites » et que ce chef, n’ayant pas été cassé, est devenu définitif. La cour se borne donc à constater l’autorité de la chose jugée sur ce point, sans l’examiner à nouveau. Cette position respecte scrupuleusement les règles de la procédure civile après cassation partielle, telles que définies aux articles 624 et 638 du code de procédure civile. Elle illustre la segmentation des questions juridiques dans un litige complexe et l’importance des décisions intermédiaires. Le rejet final de la garantie, bien que fondé sur un autre motif, en devient d’autant plus inéluctable. L’assureur échappe ainsi à toute obligation indemnitaire, laissant la bailleresse supporter seule le poids financier des condamnations prononcées à l’encontre du locataire. Cette solution souligne l’importance cruciale, pour tout assuré, de déclarer avec exactitude l’état de ses risques lors de la souscription et de respecter scrupuleusement les délais et formalités prévus au contrat après la survenance d’un sinistre.