Cour d’appel de Toulouse, le 5 mars 2026, n°24/03786
La Cour d’appel de Toulouse, dans un arrêt du 5 mars 2026, a été saisie d’un litige relatif à la mise en jeu de la responsabilité d’une ancienne locataire pour des travaux de remise en état d’un logement. Après une procédure de résiliation de bail et d’expulsion, le bailleur avait obtenu en première instance une condamnation limitée au seul nettoyage du jardin. L’appelant sollicitait la condamnation de l’intimée au paiement de sommes bien plus importantes, couvrant le débarras complet de la maison et du jardin ainsi que divers traitements. La Cour d’appel a partiellement infirmé le jugement déféré. Elle a accueilli la demande relative au débarras de la maison mais a rejeté les autres postes. La question de droit posée était de savoir dans quelle mesure un bailleur peut obtenir le remboursement des frais de remise en état d’un logement après l’expulsion d’un locataire, et sur quels éléments probatoires cette indemnisation doit se fonder. La Cour a répondu en opérant une distinction nette entre les frais liés aux encombrants laissés dans le logement, qu’elle a accordés, et ceux concernant l’extérieur ou des travaux non justifiés par le procès-verbal d’expulsion, qu’elle a écartés.
**La consécration d’une présomption de responsabilité fondée sur l’inventaire du procès-verbal d’expulsion**
La Cour d’appel fonde sa décision sur une interprétation stricte des obligations du locataire en matière de restitution des lieux. Elle rappelle le principe énoncé à l’article 1732 du Code civil, selon lequel « le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ». Pour un bail d’habitation, elle vise également l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qui renforce cette responsabilité. L’application de ces textes à l’espèce conduit la Cour à établir une présomption de faute à partir d’un élément probatoire central : l’inventaire dressé dans le procès-verbal d’expulsion. La Cour relève en effet que ce document « a dressé inventaire des biens garnissant les lieux au moment de l’expulsion, à savoir de très nombreux meubles […] et de très nombreux encombrants dans le garage ». Elle en déduit que la preuve de la présence de ces éléments est ainsi rapportée. L’argument de l’intimée, fondé sur un constat d’huissier ultérieur montrant les lieux vides, est écarté comme « inopérant ». La Cour estime que ce constat postérieur au débarras effectué par le bailleur ne saurait remettre en cause les constatations faites lors de l’expulsion. Cette solution consacre la force probante prépondérante du procès-verbal d’expulsion. Elle en fait le document de référence pour établir l’état des lieux au moment du départ contraint du locataire. La Cour valide ainsi la démarche du bailleur qui, s’appuyant sur cet inventaire, a procédé à l’évacuation des biens. Elle juge la facture correspondante justifiée pour la partie « débarras de la maison », car elle établit « que la bailleresse a débarassé la maison des encombrants s’y trouvant avant le constat d’huissier ». La responsabilité de l’ancienne locataire est donc engagée sur ce fondement, sans qu’il soit besoin pour le bailleur de détailler davantage la nature de chaque objet enlevé.
**Le rejet des demandes non étayées par le procès-verbal d’expulsion ou excédant la nécessité**
À l’inverse, la Cour opère un contrôle rigoureux sur les autres postes de la demande, qu’elle rejette en bloc. Son raisonnement s’articule autour de deux exigences : la preuve de l’état des lieux au moment de l’expulsion et le principe de nécessité des frais exposés. Concernant les frais relatifs au jardin et aux structures métalliques extérieures, la Cour écarte les preuves anciennes produites par le bailleur. Elle considère que des constats ou courriers datant de 2005, 2012 ou 2018 ne sont pas pertinents, « dès lors que la présence de ces encombrants ou structures n’a pas été constatée lors des opérations d’expulsion de septembre 2022 ». Cette solution impose une exigence de preuve contemporaine des faits allégués. Seul l’état des lieux au jour de la reprise effective fait foi. Par ailleurs, la Cour procède à un examen minutieux de la facture présentée. Elle distingue les opérations de débarras proprement dites, qu’elle retient, des postes intitulés « traitements produits chimiques et traitement du tout venant ». Pour ces derniers, elle estime que ces travaux « ne peuvent être rattachés à aucun élément figurant au PV d’expulsion ». Ce faisant, la Cour applique strictement l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution, aux termes duquel « les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés ». Elle exerce ainsi un pouvoir de modulation pour éviter que le bailleur ne fasse supporter au locataire des frais disproportionnés ou non rendus indispensables par son comportement. Cette analyse restrictive protège le débiteur contre des demandes indemnitaires excessives. Elle limite la réparation au strict préjudice directement lié aux manquements constatés et prouvés lors de l’expulsion.
La Cour d’appel de Toulouse, dans un arrêt du 5 mars 2026, a été saisie d’un litige relatif à la mise en jeu de la responsabilité d’une ancienne locataire pour des travaux de remise en état d’un logement. Après une procédure de résiliation de bail et d’expulsion, le bailleur avait obtenu en première instance une condamnation limitée au seul nettoyage du jardin. L’appelant sollicitait la condamnation de l’intimée au paiement de sommes bien plus importantes, couvrant le débarras complet de la maison et du jardin ainsi que divers traitements. La Cour d’appel a partiellement infirmé le jugement déféré. Elle a accueilli la demande relative au débarras de la maison mais a rejeté les autres postes. La question de droit posée était de savoir dans quelle mesure un bailleur peut obtenir le remboursement des frais de remise en état d’un logement après l’expulsion d’un locataire, et sur quels éléments probatoires cette indemnisation doit se fonder. La Cour a répondu en opérant une distinction nette entre les frais liés aux encombrants laissés dans le logement, qu’elle a accordés, et ceux concernant l’extérieur ou des travaux non justifiés par le procès-verbal d’expulsion, qu’elle a écartés.
**La consécration d’une présomption de responsabilité fondée sur l’inventaire du procès-verbal d’expulsion**
La Cour d’appel fonde sa décision sur une interprétation stricte des obligations du locataire en matière de restitution des lieux. Elle rappelle le principe énoncé à l’article 1732 du Code civil, selon lequel « le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ». Pour un bail d’habitation, elle vise également l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qui renforce cette responsabilité. L’application de ces textes à l’espèce conduit la Cour à établir une présomption de faute à partir d’un élément probatoire central : l’inventaire dressé dans le procès-verbal d’expulsion. La Cour relève en effet que ce document « a dressé inventaire des biens garnissant les lieux au moment de l’expulsion, à savoir de très nombreux meubles […] et de très nombreux encombrants dans le garage ». Elle en déduit que la preuve de la présence de ces éléments est ainsi rapportée. L’argument de l’intimée, fondé sur un constat d’huissier ultérieur montrant les lieux vides, est écarté comme « inopérant ». La Cour estime que ce constat postérieur au débarras effectué par le bailleur ne saurait remettre en cause les constatations faites lors de l’expulsion. Cette solution consacre la force probante prépondérante du procès-verbal d’expulsion. Elle en fait le document de référence pour établir l’état des lieux au moment du départ contraint du locataire. La Cour valide ainsi la démarche du bailleur qui, s’appuyant sur cet inventaire, a procédé à l’évacuation des biens. Elle juge la facture correspondante justifiée pour la partie « débarras de la maison », car elle établit « que la bailleresse a débarassé la maison des encombrants s’y trouvant avant le constat d’huissier ». La responsabilité de l’ancienne locataire est donc engagée sur ce fondement, sans qu’il soit besoin pour le bailleur de détailler davantage la nature de chaque objet enlevé.
**Le rejet des demandes non étayées par le procès-verbal d’expulsion ou excédant la nécessité**
À l’inverse, la Cour opère un contrôle rigoureux sur les autres postes de la demande, qu’elle rejette en bloc. Son raisonnement s’articule autour de deux exigences : la preuve de l’état des lieux au moment de l’expulsion et le principe de nécessité des frais exposés. Concernant les frais relatifs au jardin et aux structures métalliques extérieures, la Cour écarte les preuves anciennes produites par le bailleur. Elle considère que des constats ou courriers datant de 2005, 2012 ou 2018 ne sont pas pertinents, « dès lors que la présence de ces encombrants ou structures n’a pas été constatée lors des opérations d’expulsion de septembre 2022 ». Cette solution impose une exigence de preuve contemporaine des faits allégués. Seul l’état des lieux au jour de la reprise effective fait foi. Par ailleurs, la Cour procède à un examen minutieux de la facture présentée. Elle distingue les opérations de débarras proprement dites, qu’elle retient, des postes intitulés « traitements produits chimiques et traitement du tout venant ». Pour ces derniers, elle estime que ces travaux « ne peuvent être rattachés à aucun élément figurant au PV d’expulsion ». Ce faisant, la Cour applique strictement l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution, aux termes duquel « les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés ». Elle exerce ainsi un pouvoir de modulation pour éviter que le bailleur ne fasse supporter au locataire des frais disproportionnés ou non rendus indispensables par son comportement. Cette analyse restrictive protège le débiteur contre des demandes indemnitaires excessives. Elle limite la réparation au strict préjudice directement lié aux manquements constatés et prouvés lors de l’expulsion.