Cour d’appel de Rennes, le 4 mars 2026, n°23/01183
L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Rennes le 4 mars 2026 statue sur les conséquences de l’exercice d’un droit de repentir par un bailleur dans le cadre d’un bail commercial. L’acquéreur d’un local avait donné congé avec refus de renouvellement à la locataire exploitant un fonds de commerce. Une expertise judiciaire fut ordonnée pour évaluer l’indemnité d’éviction. Par un jugement du 24 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Rennes a condamné le bailleur au paiement de cette indemnité et fixé une indemnité d’occupation due par la locataire. Le bailleur interjeta appel. Postérieurement au jugement, il exerça son droit de repentir par exploit du 27 juin 2023, actant le renouvellement du bail. La cour d’appel doit donc trancher les litiges subsistants sur le quantum de l’indemnité d’occupation pour la période antérieure au repentir, sur la fixation du loyer du bail renouvelé et sur la prise en charge des frais de procédure. La question de droit principale est de déterminer les règles applicables à la fixation de l’indemnité d’occupation due pendant la période de précarité et à la répartition des frais de procédure après l’exercice du droit de repentir. La cour confirme le montant de l’indemnité d’occupation et l’application d’un abattement pour précarité. Elle fixe le loyer renouvelé sur la base de la valeur locative et condamne le bailleur au remboursement des frais d’avocat de la locataire.
**La confirmation d’une indemnité d’occupation pondérée par la précarité**
La cour approuve la méthode d’évaluation de la valeur locative servant de base au calcul. Les juges retiennent le prix au mètre carré proposé par l’expert judiciaire, estimant que les références avancées par la locataire ne sont pas pertinentes. Ils confirment ainsi le montant annuel de 6 100 euros hors taxes et hors charges. La cour écarte la demande d’une nouvelle expertise, considérant que “cette évaluation n’avait pas été critiquée par le preneur” en première instance. Le raisonnement s’appuie sur une application stricte des critères de l’article L. 145-33 du code de commerce.
La cour valide ensuite l’application d’un abattement de dix pour cent sur cette valeur locative au titre de la précarité. Elle rejette l’argument du bailleur selon lequel l’absence de préjudice démontré interdit tout abattement. Les juges estiment que “l’incertitude économique dans laquelle s’est trouvée la [locataire] du fait du congé avec refus de renouvellement […] justifie de fait un abattement de précarité contrairement à ce que soutient [le bailleur], sans qu’il soit nécessaire pour le preneur d’établir l’existence d’un préjudice”. Cette position consacre une présomption de préjudice lié à la situation de précarité. Toutefois, la cour refuse d’accorder l’abattement de vingt-cinq pour cent sollicité par la locataire, considérant que celle-ci “n’établit pas l’existence de circonstances exceptionnelles”. La solution retenue aligne ainsi le quantum de l’abattement sur la pratique habituelle des juridictions.
**La fixation du loyer renouvelé et la sanction financière du droit de repentir**
La cour procède à la fixation du loyer du bail renouvelé à compter de l’exercice du droit de repentir. Puisque le bail expiré avait une durée supérieure à douze ans, l’article L. 145-34 du code de commerce impose de fixer le loyer à la valeur locative. Les juges appliquent la valeur locative précédemment déterminée, soit 6 100 euros, et accèdent à la demande du bailleur d’arrondir ce montant à 7 000 euros par an. Cette décision montre une forme d’équité procédurale, le bailleur bénéficiant d’une légère majoration malgré son repentir. La cour ordonne également le paiement des arriérés et les intérêts correspondants, assurant l’exécution complète des effets du renouvellement.
La portée la plus significative de l’arrêt réside dans sa lecture extensive des frais remboursables après un repentir. La cour condamne le bailleur à rembourser les honoraires d’avocat de la locataire, soit 10 601,50 euros. Elle se fonde sur l’article L. 145-58 du code de commerce, selon lequel l’exercice du repentir “entraîne l’obligation pour le bailleur de supporter les frais de l’instance”. Les juges interprètent cette notion comme incluant “l’ensemble des frais, qu’ils soient constitués de frais taxables ou d’honoraires d’avocat, exposés par le locataire jusqu’au terme de l’instance pendant laquelle le repentir est exercé”. Ils estiment que ces frais sont une conséquence directe du congé initial. En revanche, la cour refuse le remboursement des frais d’expertise amiable, jugée inutile puisque la valeur locative retenue est celle de l’expert judiciaire. Cette distinction opère un tri entre les frais nécessaires et ceux considérés comme superflus, encadrant strictement la sanction pécuniaire du repentir.
L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Rennes le 4 mars 2026 statue sur les conséquences de l’exercice d’un droit de repentir par un bailleur dans le cadre d’un bail commercial. L’acquéreur d’un local avait donné congé avec refus de renouvellement à la locataire exploitant un fonds de commerce. Une expertise judiciaire fut ordonnée pour évaluer l’indemnité d’éviction. Par un jugement du 24 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Rennes a condamné le bailleur au paiement de cette indemnité et fixé une indemnité d’occupation due par la locataire. Le bailleur interjeta appel. Postérieurement au jugement, il exerça son droit de repentir par exploit du 27 juin 2023, actant le renouvellement du bail. La cour d’appel doit donc trancher les litiges subsistants sur le quantum de l’indemnité d’occupation pour la période antérieure au repentir, sur la fixation du loyer du bail renouvelé et sur la prise en charge des frais de procédure. La question de droit principale est de déterminer les règles applicables à la fixation de l’indemnité d’occupation due pendant la période de précarité et à la répartition des frais de procédure après l’exercice du droit de repentir. La cour confirme le montant de l’indemnité d’occupation et l’application d’un abattement pour précarité. Elle fixe le loyer renouvelé sur la base de la valeur locative et condamne le bailleur au remboursement des frais d’avocat de la locataire.
**La confirmation d’une indemnité d’occupation pondérée par la précarité**
La cour approuve la méthode d’évaluation de la valeur locative servant de base au calcul. Les juges retiennent le prix au mètre carré proposé par l’expert judiciaire, estimant que les références avancées par la locataire ne sont pas pertinentes. Ils confirment ainsi le montant annuel de 6 100 euros hors taxes et hors charges. La cour écarte la demande d’une nouvelle expertise, considérant que “cette évaluation n’avait pas été critiquée par le preneur” en première instance. Le raisonnement s’appuie sur une application stricte des critères de l’article L. 145-33 du code de commerce.
La cour valide ensuite l’application d’un abattement de dix pour cent sur cette valeur locative au titre de la précarité. Elle rejette l’argument du bailleur selon lequel l’absence de préjudice démontré interdit tout abattement. Les juges estiment que “l’incertitude économique dans laquelle s’est trouvée la [locataire] du fait du congé avec refus de renouvellement […] justifie de fait un abattement de précarité contrairement à ce que soutient [le bailleur], sans qu’il soit nécessaire pour le preneur d’établir l’existence d’un préjudice”. Cette position consacre une présomption de préjudice lié à la situation de précarité. Toutefois, la cour refuse d’accorder l’abattement de vingt-cinq pour cent sollicité par la locataire, considérant que celle-ci “n’établit pas l’existence de circonstances exceptionnelles”. La solution retenue aligne ainsi le quantum de l’abattement sur la pratique habituelle des juridictions.
**La fixation du loyer renouvelé et la sanction financière du droit de repentir**
La cour procède à la fixation du loyer du bail renouvelé à compter de l’exercice du droit de repentir. Puisque le bail expiré avait une durée supérieure à douze ans, l’article L. 145-34 du code de commerce impose de fixer le loyer à la valeur locative. Les juges appliquent la valeur locative précédemment déterminée, soit 6 100 euros, et accèdent à la demande du bailleur d’arrondir ce montant à 7 000 euros par an. Cette décision montre une forme d’équité procédurale, le bailleur bénéficiant d’une légère majoration malgré son repentir. La cour ordonne également le paiement des arriérés et les intérêts correspondants, assurant l’exécution complète des effets du renouvellement.
La portée la plus significative de l’arrêt réside dans sa lecture extensive des frais remboursables après un repentir. La cour condamne le bailleur à rembourser les honoraires d’avocat de la locataire, soit 10 601,50 euros. Elle se fonde sur l’article L. 145-58 du code de commerce, selon lequel l’exercice du repentir “entraîne l’obligation pour le bailleur de supporter les frais de l’instance”. Les juges interprètent cette notion comme incluant “l’ensemble des frais, qu’ils soient constitués de frais taxables ou d’honoraires d’avocat, exposés par le locataire jusqu’au terme de l’instance pendant laquelle le repentir est exercé”. Ils estiment que ces frais sont une conséquence directe du congé initial. En revanche, la cour refuse le remboursement des frais d’expertise amiable, jugée inutile puisque la valeur locative retenue est celle de l’expert judiciaire. Cette distinction opère un tri entre les frais nécessaires et ceux considérés comme superflus, encadrant strictement la sanction pécuniaire du repentir.