La Cour d’appel de Nîmes, dans un arrêt du 5 mars 2026, a statué sur un litige opposant une société civile immobilière venderesse à plusieurs acquéreurs d’appartements. Ces derniers invoquaient la garantie des vices cachés en raison d’infiltrations d’eau et de désordres structurels. Le tribunal judiciaire d’Avignon avait partiellement fait droit à leurs demandes. La société venderesse a interjeté appel, tandis que les acquéreurs ont formé un appel incident. La cour d’appel a dû examiner la recevabilité et le bien-fondé de l’action en garantie, ainsi que les demandes indemnitaires et un appel en garantie contre l’assureur de l’entreprise ayant réalisé des travaux. La question principale était de savoir si les conditions de la garantie des vices cachés étaient réunies et si une clause contractuelle d’exclusion de garantie pouvait être opposée aux acquéreurs. La cour a confirmé la responsabilité du vendeur et a précisé les modalités de réparation des préjudices.
**I. La confirmation exigeante des conditions de la garantie des vices cachés**
La cour a rigoureusement vérifié la réunion des conditions légales de l’action en garantie des vices cachés, tout en neutralisant une clause d’exclusion par la preuve de la connaissance des vices.
**A. Une exigence maintenue quant aux délais et à la nature des vices**
La cour a d’abord écarté l’exception de prescription soulevée par le vendeur. Elle a rappelé que “l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice”. Considérant que les vices n’étaient pas apparents et nécessitaient des “sondages destructifs” pour être révélés, elle a retenu que le point de départ du délai était commun à tous les acquéreurs, à la date des premières infiltrations constatées. Elle a ensuite appliqué avec précision les règles d’interruption et de suspension de la prescription, notamment par la demande d’expertise en référé, pour juger l’action recevable. Sur le fond, la cour a confirmé l’existence de vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil. Elle s’est appuyée sur le rapport d’expertise qui démontrait que la toiture, du fait de “fissures généralisées”, était impropre à assurer le couvert, et que le plancher, surchargé par une chape en béton, menaçait la stabilité de l’immeuble. Elle a en revanche écarté le vice allégué concernant l’installation électrique, estimant que les dysfonctionnements étaient une conséquence des infiltrations et non un défaut propre.
**B. La neutralisation de la clause d’exclusion par la preuve de la connaissance des vices**
Le vendeur invoquait une clause contractuelle stipulant qu’il “ne sera obligé à aucune garantie” sauf s’il avait la qualité de professionnel ou s’il était prouvé qu’il connaissait les vices. La cour a choisi de se fonder exclusivement sur ce second critère. Elle a estimé que “la preuve est ainsi rapportée de la connaissance par le vendeur du vice”. Pour la toiture, elle a relevé que le vendeur avait été contraint “depuis quinze ans d’effectuer des travaux réparatoires” et n’avait pas informé l’expert de travaux importants, déduisant de son comportement une parfaite connaissance. Pour le plancher, elle a retenu que la mise en place de poteaux de soutien démontrait que le vendeur avait constaté le fléchissement. Dès lors, “il n’importe que le vendeur ait eu ou non la qualité de vendeur professionnel”. Cette approche permet à la cour de trancher sans avoir à qualifier la société venderesse de professionnelle, simplifiant le raisonnement et renforçant la protection de l’acquéreur par la sanction de la mauvaise foi.
**II. La réparation ajustée des préjudices et le rejet de l’appel en garantie**
La cour a procédé à une réévaluation minutieuse des indemnités dues, tout en rejetant le recours du vendeur contre l’assureur de l’entreprise de travaux.
**A. Une indemnisation recalculée avec pragmatisme**
La cour a confirmé le principe de la réparation du préjudice matériel correspondant au coût des travaux de remise en état, tel que chiffré par l’expert. En revanche, elle a modifié l’évaluation de certains préjudices accessoires avec un souci de réalisme. Pour les frais de dépose et remise en place des éléments des logements pendant les travaux, elle a déduit les coûts des éléments réutilisables, réduisant les sommes allouées. Concernant le préjudice de jouissance des acquéreurs du dernier étage, la cour a reconnu le manque à gagner locatif mais a tempéré son calcul. Elle a estimé que les acquéreurs “ne démontrent pas qu’ils auraient mis en location leur appartement dès le 1er avril 2018” et a réduit l’indemnisation en conséquence. Pour le préjudice moral, tout en le reconnaissant pour tous les acquéreurs en raison de “l’évidence” contestée par le vendeur et des risques encourus, la cour a modulé les montants en fonction des troubles subis par chacun, augmentant ceux accordés en première instance. Cette approche individualisée et concrète témoigne d’un exercice souverain d’appréciation des préjudices.
**B. Le rejet fondé d’un appel en garantie mal étayé**
La cour a infirmé la décision première ayant condamné l’assureur de l’entreprise de rénovation à garantir le vendeur. Elle a d’abord confirmé la recevabilité du recours du vendeur contre cette entreprise, en le qualifiant d’action en responsabilité contractuelle de droit commun entre constructeurs. Cependant, sur le fond, elle a jugé que le vendeur ne rapportait pas la preuve d’une faute de l’entreprise dans l’exécution des travaux de 2002. La cour a noté que le rapport d’expertise, bien que non opposable à l’entreprise non appelée, était corroboré par d’autres éléments. Elle en a déduit que les désordres de la toiture provenaient d’une réfection bien plus ancienne, remontant à environ 1990, et que les travaux de 2002 n’étaient que des réparations. Elle a ainsi estimé que le premier juge avait retenu la responsabilité de l’entreprise “par des motifs hypothétiques”. Ce rejet souligne l’exigence de preuve dans l’exercice d’un recours en garantie et protège le tiers assureur d’une condamnation sans lien causal établi.
La Cour d’appel de Nîmes, dans un arrêt du 5 mars 2026, a statué sur un litige opposant une société civile immobilière venderesse à plusieurs acquéreurs d’appartements. Ces derniers invoquaient la garantie des vices cachés en raison d’infiltrations d’eau et de désordres structurels. Le tribunal judiciaire d’Avignon avait partiellement fait droit à leurs demandes. La société venderesse a interjeté appel, tandis que les acquéreurs ont formé un appel incident. La cour d’appel a dû examiner la recevabilité et le bien-fondé de l’action en garantie, ainsi que les demandes indemnitaires et un appel en garantie contre l’assureur de l’entreprise ayant réalisé des travaux. La question principale était de savoir si les conditions de la garantie des vices cachés étaient réunies et si une clause contractuelle d’exclusion de garantie pouvait être opposée aux acquéreurs. La cour a confirmé la responsabilité du vendeur et a précisé les modalités de réparation des préjudices.
**I. La confirmation exigeante des conditions de la garantie des vices cachés**
La cour a rigoureusement vérifié la réunion des conditions légales de l’action en garantie des vices cachés, tout en neutralisant une clause d’exclusion par la preuve de la connaissance des vices.
**A. Une exigence maintenue quant aux délais et à la nature des vices**
La cour a d’abord écarté l’exception de prescription soulevée par le vendeur. Elle a rappelé que “l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice”. Considérant que les vices n’étaient pas apparents et nécessitaient des “sondages destructifs” pour être révélés, elle a retenu que le point de départ du délai était commun à tous les acquéreurs, à la date des premières infiltrations constatées. Elle a ensuite appliqué avec précision les règles d’interruption et de suspension de la prescription, notamment par la demande d’expertise en référé, pour juger l’action recevable. Sur le fond, la cour a confirmé l’existence de vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil. Elle s’est appuyée sur le rapport d’expertise qui démontrait que la toiture, du fait de “fissures généralisées”, était impropre à assurer le couvert, et que le plancher, surchargé par une chape en béton, menaçait la stabilité de l’immeuble. Elle a en revanche écarté le vice allégué concernant l’installation électrique, estimant que les dysfonctionnements étaient une conséquence des infiltrations et non un défaut propre.
**B. La neutralisation de la clause d’exclusion par la preuve de la connaissance des vices**
Le vendeur invoquait une clause contractuelle stipulant qu’il “ne sera obligé à aucune garantie” sauf s’il avait la qualité de professionnel ou s’il était prouvé qu’il connaissait les vices. La cour a choisi de se fonder exclusivement sur ce second critère. Elle a estimé que “la preuve est ainsi rapportée de la connaissance par le vendeur du vice”. Pour la toiture, elle a relevé que le vendeur avait été contraint “depuis quinze ans d’effectuer des travaux réparatoires” et n’avait pas informé l’expert de travaux importants, déduisant de son comportement une parfaite connaissance. Pour le plancher, elle a retenu que la mise en place de poteaux de soutien démontrait que le vendeur avait constaté le fléchissement. Dès lors, “il n’importe que le vendeur ait eu ou non la qualité de vendeur professionnel”. Cette approche permet à la cour de trancher sans avoir à qualifier la société venderesse de professionnelle, simplifiant le raisonnement et renforçant la protection de l’acquéreur par la sanction de la mauvaise foi.
**II. La réparation ajustée des préjudices et le rejet de l’appel en garantie**
La cour a procédé à une réévaluation minutieuse des indemnités dues, tout en rejetant le recours du vendeur contre l’assureur de l’entreprise de travaux.
**A. Une indemnisation recalculée avec pragmatisme**
La cour a confirmé le principe de la réparation du préjudice matériel correspondant au coût des travaux de remise en état, tel que chiffré par l’expert. En revanche, elle a modifié l’évaluation de certains préjudices accessoires avec un souci de réalisme. Pour les frais de dépose et remise en place des éléments des logements pendant les travaux, elle a déduit les coûts des éléments réutilisables, réduisant les sommes allouées. Concernant le préjudice de jouissance des acquéreurs du dernier étage, la cour a reconnu le manque à gagner locatif mais a tempéré son calcul. Elle a estimé que les acquéreurs “ne démontrent pas qu’ils auraient mis en location leur appartement dès le 1er avril 2018” et a réduit l’indemnisation en conséquence. Pour le préjudice moral, tout en le reconnaissant pour tous les acquéreurs en raison de “l’évidence” contestée par le vendeur et des risques encourus, la cour a modulé les montants en fonction des troubles subis par chacun, augmentant ceux accordés en première instance. Cette approche individualisée et concrète témoigne d’un exercice souverain d’appréciation des préjudices.
**B. Le rejet fondé d’un appel en garantie mal étayé**
La cour a infirmé la décision première ayant condamné l’assureur de l’entreprise de rénovation à garantir le vendeur. Elle a d’abord confirmé la recevabilité du recours du vendeur contre cette entreprise, en le qualifiant d’action en responsabilité contractuelle de droit commun entre constructeurs. Cependant, sur le fond, elle a jugé que le vendeur ne rapportait pas la preuve d’une faute de l’entreprise dans l’exécution des travaux de 2002. La cour a noté que le rapport d’expertise, bien que non opposable à l’entreprise non appelée, était corroboré par d’autres éléments. Elle en a déduit que les désordres de la toiture provenaient d’une réfection bien plus ancienne, remontant à environ 1990, et que les travaux de 2002 n’étaient que des réparations. Elle a ainsi estimé que le premier juge avait retenu la responsabilité de l’entreprise “par des motifs hypothétiques”. Ce rejet souligne l’exigence de preuve dans l’exercice d’un recours en garantie et protège le tiers assureur d’une condamnation sans lien causal établi.