Cour d’appel de Douai, Chambre 2 Section 1, 5 mars 2026, n°23/05211. La décision statue sur un litige né d’un bail commercial et sur les responsabilités du bailleur et de l’agent immobilier. Le bailleur avait donné à bail un local pour un usage de bureaux, locaux d’activités et showroom. Le preneur, placé en liquidation judiciaire, demandait la nullité du bail pour dol et sa résolution pour défaut de délivrance conforme. Il invoquait aussi la responsabilité délictuelle de l’agent immobilier. Le tribunal avait prononcé la résolution et condamné l’agent. La cour d’appel réforme en rejetant toutes les demandes du liquidateur. Elle précise les conditions du dol et les obligations de délivrance en matière commerciale.
**La preuve du dol dans la formation du contrat**
Le sens de la décision réside dans un examen rigoureux des éléments constitutifs du dol. Le liquidateur invoquait des manœuvres et des dissimulations du bailleur sur la copropriété, le PLU ou les raccordements. La cour écarte ces griefs par une analyse chronologique et probatoire. Elle rappelle que le dol, défini aux articles 1130 et 1137 du code civil, doit être déterminant et prouvé au moment de la conclusion du contrat. Les échanges postérieurs et l’absence de preuve d’une copropriété sont décisifs. La destination contractuelle, clairement libellée, était connue du preneur qui avait visité les lieux. La valeur de cette solution est son alignement sur l’exigence traditionnelle de preuve du dol. La portée en est la réaffirmation d’un principe stable. Une jurisprudence récente illustre cette rigueur. Il a été jugé que : « Au cas présent, le bail commercial comporte une clause résolutoire qui est visée dans le commandement de payer du 27 septembre 2022. Ce commandement de payer reproduit intégralement cette clause résolutoire et les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce. » (Cour d’appel, Pôle 1 – Chambre 3, 2024-01-30, n°23/13442). Cette décision, comme la présente, montre l’importance d’une référence textuelle exacte et d’une adéquation formelle entre les actes et les clauses. Ici, l’absence de référence à une activité de réception dans le bail est fatale à la preuve du dol.
**L’obligation de délivrance conforme du bailleur commercial**
Le sens du raisonnement redéfinit l’étendue de l’obligation de délivrance. Le bailleur doit fournir un local conforme à la destination contractuelle, non à l’activité effective du preneur. La cour infirme le premier juge sur ce point. Elle constate que la zone UE du PLU n’interdit pas l’usage stipulé de bureaux et showroom. La clause dispensant de note d’urbanisme est valable mais ne libère pas du respect de la destination. La connaissance par le bailleur d’une infraction du preneur ne vaut pas acceptation. La valeur de cette analyse est sa cohérence avec les principes généraux des obligations. Elle distingue nettement destination contractuelle et activité réelle. La portée est pratique, elle limite les recours des preneurs ayant modifié l’usage sans autorisation. Une jurisprudence connexe traite des effets d’une résolution. Le Tribunal judiciaire a retenu que : « La résolution du bail du 2 août 2019 ne pourra emporter que des effets pour l’avenir avec en particulier absence de caractère fondé de la demande de restitution du dépôt de garantie, susceptible d’être restitué uniquement après état des lieux de sortie, et de la demande de restitution des loyers antérieurement versés, pour la période du 2 août 2019 au 30 avril 2021 » (Tribunal judiciaire, Chambre 1- section A, 2025-01-31, n°23/00820). Cette solution, qui limite les restitutions rétroactives, est en harmonie avec le présent arrêt qui refuse toute restitution dès lors qu’il n’y a pas de manquement du bailleur.
**Le devoir de conseil de l’agent immobilier envers toutes les parties**
Le sens de la décision est un refus d’étendre la responsabilité délictuelle de l’agent immobilier. Le liquidateur lui reprochait des fautes dans la rédaction du bail et des informations trompeuses. La cour examine chaque grief et en nie le caractère fautif ou le lien de causalité. L’agent, mandaté par le bailleur seulement, devait une information loyale à toutes les parties. Mais le preneur avait visité les lieux et signé en connaissance de cause. L’annonce sur une extension de bureaux était ambiguë mais sans conséquence sur le consentement. La valeur de cette solution est son pragmatisme. Elle évite de faire de l’agent un garant absolu de la conformité urbanistique. La portée est de rappeler les limites du devoir de conseil face à un professionnel averti. Une jurisprudence récente précise l’étendue de cette responsabilité. Le Tribunal judiciaire a jugé que : « Il résulte de ceci que l’agent immobilier auquel incombe l’échec d’une opération, à raison de ses fautes professionnelles, est responsable des dommages subis, non seulement par ses mandants, à l’égard desquels sa responsabilité contractuelle se trouve engagée, mais aussi par les autres parties, habiles à rechercher sa responsabilité délictuelle. » (Tribunal judiciaire, PAC – Contentieux, 2026-02-19, n°24/02096). Le présent arrêt s’inscrit dans ce cadre mais en refuse l’application au cas d’espèce, faute de preuve de fautes professionnelles caractérisées ayant causé un préjudice.
**La sanction procédurale et l’allocation des frais**
Le sens de la décision finale est une mise à charge intégrale des dépens sur le preneur défaillant. La cour réforme les condamnations solidaires prononcées en première instance. Elle individualise les créances au titre de l’article 700 du CPC et les verse au passif de la société en liquidation. Cette solution sanctionne l’échec de toutes les demandes du liquidateur. Sa valeur réside dans une application stricte du principe selon lequel la partie perdante supporte les frais. La portée est incitative. Elle décourage les recours fondés sur une argumentation probatoire insuffisante.
Cour d’appel de Douai, Chambre 2 Section 1, 5 mars 2026, n°23/05211. La décision statue sur un litige né d’un bail commercial et sur les responsabilités du bailleur et de l’agent immobilier. Le bailleur avait donné à bail un local pour un usage de bureaux, locaux d’activités et showroom. Le preneur, placé en liquidation judiciaire, demandait la nullité du bail pour dol et sa résolution pour défaut de délivrance conforme. Il invoquait aussi la responsabilité délictuelle de l’agent immobilier. Le tribunal avait prononcé la résolution et condamné l’agent. La cour d’appel réforme en rejetant toutes les demandes du liquidateur. Elle précise les conditions du dol et les obligations de délivrance en matière commerciale.
**La preuve du dol dans la formation du contrat**
Le sens de la décision réside dans un examen rigoureux des éléments constitutifs du dol. Le liquidateur invoquait des manœuvres et des dissimulations du bailleur sur la copropriété, le PLU ou les raccordements. La cour écarte ces griefs par une analyse chronologique et probatoire. Elle rappelle que le dol, défini aux articles 1130 et 1137 du code civil, doit être déterminant et prouvé au moment de la conclusion du contrat. Les échanges postérieurs et l’absence de preuve d’une copropriété sont décisifs. La destination contractuelle, clairement libellée, était connue du preneur qui avait visité les lieux. La valeur de cette solution est son alignement sur l’exigence traditionnelle de preuve du dol. La portée en est la réaffirmation d’un principe stable. Une jurisprudence récente illustre cette rigueur. Il a été jugé que : « Au cas présent, le bail commercial comporte une clause résolutoire qui est visée dans le commandement de payer du 27 septembre 2022. Ce commandement de payer reproduit intégralement cette clause résolutoire et les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce. » (Cour d’appel, Pôle 1 – Chambre 3, 2024-01-30, n°23/13442). Cette décision, comme la présente, montre l’importance d’une référence textuelle exacte et d’une adéquation formelle entre les actes et les clauses. Ici, l’absence de référence à une activité de réception dans le bail est fatale à la preuve du dol.
**L’obligation de délivrance conforme du bailleur commercial**
Le sens du raisonnement redéfinit l’étendue de l’obligation de délivrance. Le bailleur doit fournir un local conforme à la destination contractuelle, non à l’activité effective du preneur. La cour infirme le premier juge sur ce point. Elle constate que la zone UE du PLU n’interdit pas l’usage stipulé de bureaux et showroom. La clause dispensant de note d’urbanisme est valable mais ne libère pas du respect de la destination. La connaissance par le bailleur d’une infraction du preneur ne vaut pas acceptation. La valeur de cette analyse est sa cohérence avec les principes généraux des obligations. Elle distingue nettement destination contractuelle et activité réelle. La portée est pratique, elle limite les recours des preneurs ayant modifié l’usage sans autorisation. Une jurisprudence connexe traite des effets d’une résolution. Le Tribunal judiciaire a retenu que : « La résolution du bail du 2 août 2019 ne pourra emporter que des effets pour l’avenir avec en particulier absence de caractère fondé de la demande de restitution du dépôt de garantie, susceptible d’être restitué uniquement après état des lieux de sortie, et de la demande de restitution des loyers antérieurement versés, pour la période du 2 août 2019 au 30 avril 2021 » (Tribunal judiciaire, Chambre 1- section A, 2025-01-31, n°23/00820). Cette solution, qui limite les restitutions rétroactives, est en harmonie avec le présent arrêt qui refuse toute restitution dès lors qu’il n’y a pas de manquement du bailleur.
**Le devoir de conseil de l’agent immobilier envers toutes les parties**
Le sens de la décision est un refus d’étendre la responsabilité délictuelle de l’agent immobilier. Le liquidateur lui reprochait des fautes dans la rédaction du bail et des informations trompeuses. La cour examine chaque grief et en nie le caractère fautif ou le lien de causalité. L’agent, mandaté par le bailleur seulement, devait une information loyale à toutes les parties. Mais le preneur avait visité les lieux et signé en connaissance de cause. L’annonce sur une extension de bureaux était ambiguë mais sans conséquence sur le consentement. La valeur de cette solution est son pragmatisme. Elle évite de faire de l’agent un garant absolu de la conformité urbanistique. La portée est de rappeler les limites du devoir de conseil face à un professionnel averti. Une jurisprudence récente précise l’étendue de cette responsabilité. Le Tribunal judiciaire a jugé que : « Il résulte de ceci que l’agent immobilier auquel incombe l’échec d’une opération, à raison de ses fautes professionnelles, est responsable des dommages subis, non seulement par ses mandants, à l’égard desquels sa responsabilité contractuelle se trouve engagée, mais aussi par les autres parties, habiles à rechercher sa responsabilité délictuelle. » (Tribunal judiciaire, PAC – Contentieux, 2026-02-19, n°24/02096). Le présent arrêt s’inscrit dans ce cadre mais en refuse l’application au cas d’espèce, faute de preuve de fautes professionnelles caractérisées ayant causé un préjudice.
**La sanction procédurale et l’allocation des frais**
Le sens de la décision finale est une mise à charge intégrale des dépens sur le preneur défaillant. La cour réforme les condamnations solidaires prononcées en première instance. Elle individualise les créances au titre de l’article 700 du CPC et les verse au passif de la société en liquidation. Cette solution sanctionne l’échec de toutes les demandes du liquidateur. Sa valeur réside dans une application stricte du principe selon lequel la partie perdante supporte les frais. La portée est incitative. Elle décourage les recours fondés sur une argumentation probatoire insuffisante.