Cour d’appel de Douai, le 16 mars 2011, n°09/07530
La Cour d’appel de Douai, dans un arrêt du 16 mars 2011, statue sur un litige de voisinage opposant des propriétaires à une société civile immobilière. Les premiers reprochent à la seconde des troubles résultant de travaux d’extension réalisés sans permis de construire et en violation des règles d’urbanisme. Le Tribunal de grande instance de Lille, par un jugement du 10 septembre 2009, les avait déboutés de leurs demandes. Saisie par les propriétaires, la Cour d’appel doit déterminer si les irrégularités urbanistiques commises par leur voisin sont de nature à engager sa responsabilité et à justifier la démolition de la construction litigieuse. Elle admet la responsabilité de la société pour le préjudice causé par la création d’une vue intrusive, ordonnant la démolition partielle de l’extension et l’allocation de dommages-intérêts. L’arrêt offre ainsi l’occasion d’examiner la sanction civile des infractions aux règles d’urbanisme et la protection de l’intimité face à des vues créées dans une construction illicite.
L’arrêt consacre une conception extensive du préjudice réparable, en le détachant du seul respect des servitudes légales de distance. La Cour relève que l’ouverture litigieuse, bien que respectant « les distances légales » prévues aux articles 678 et 679 du code civil pour une vue oblique, n’en cause pas moins un trouble. Elle constate en effet que « les époux ne peuvent plus jouir de leur jardin de manière paisible sans être exposés à la vue irrégulière de leurs voisins, ce qui porte atteinte à leur intimité et suffit à caractériser l’existence d’un préjudice personnel certain ». Le préjudice n’est donc pas apprécié au regard du seul code civil, mais trouve sa source dans la violation des règles d’urbanisme. La Cour établit un lien de causalité direct entre cette violation et le trouble subi, estimant que le préjudice « est directement lié au non-respect – par la construction supportant la fenêtre litigieuse – tant des distances la séparant de la propriété voisine, que de la hauteur maximum définies au POS ». Cette solution est audacieuse. Elle admet qu’une infraction administrative, en l’occurrence urbanistique, puisse générer par elle-même un préjudice civil distinct, sans qu’il soit nécessaire de caractériser une faute séparée ou un trouble anormal de voisinage. La protection de l’intimité est ainsi renforcée, le juge civil utilisant le non-respect d’une norme administrative comme fondement autonome de la responsabilité.
La portée de l’arrêt réside dans la sanction civile retenue, qui privilégie la remise en état intégrale par la démolition. Face à une construction édifiée sans permis et en méconnaissance des prescriptions du plan d’occupation des sols, la Cour estime qu' »aucune mise en conformité autre que la démolition de l’élévation irrégulière ne peut être envisagée ». Elle ordonne donc la démolition du premier étage de l’extension sous astreinte. Cette solution est sévère et témoigne d’une volonté de ne pas laisser perdurer une situation illicite. Elle s’inscrit dans une logique de sanction efficace des règles d’urbanisme par le juge civil, au-delà des poursuites pénales possibles. Toutefois, cette rigueur peut sembler disproportionnée au regard du préjudice constaté, essentiellement un trouble de jouissance évalué à 4 000 euros. La Cour écarte implicitement toute application de la théorie de l’accessoire, qui aurait pu conduire à régulariser a posteriori les irrégularités. En privilégiant la démolition, elle fait prévaloir le principe de légalité et l’intérêt à l’ordre urbanistique sur la conservation de l’ouvrage. Cette approche pourrait inciter à une plus grande prudence des constructeurs, mais elle soulève également la question de la proportionnalité des sanctions civiles en matière d’urbanisme.
La Cour d’appel de Douai, dans un arrêt du 16 mars 2011, statue sur un litige de voisinage opposant des propriétaires à une société civile immobilière. Les premiers reprochent à la seconde des troubles résultant de travaux d’extension réalisés sans permis de construire et en violation des règles d’urbanisme. Le Tribunal de grande instance de Lille, par un jugement du 10 septembre 2009, les avait déboutés de leurs demandes. Saisie par les propriétaires, la Cour d’appel doit déterminer si les irrégularités urbanistiques commises par leur voisin sont de nature à engager sa responsabilité et à justifier la démolition de la construction litigieuse. Elle admet la responsabilité de la société pour le préjudice causé par la création d’une vue intrusive, ordonnant la démolition partielle de l’extension et l’allocation de dommages-intérêts. L’arrêt offre ainsi l’occasion d’examiner la sanction civile des infractions aux règles d’urbanisme et la protection de l’intimité face à des vues créées dans une construction illicite.
L’arrêt consacre une conception extensive du préjudice réparable, en le détachant du seul respect des servitudes légales de distance. La Cour relève que l’ouverture litigieuse, bien que respectant « les distances légales » prévues aux articles 678 et 679 du code civil pour une vue oblique, n’en cause pas moins un trouble. Elle constate en effet que « les époux ne peuvent plus jouir de leur jardin de manière paisible sans être exposés à la vue irrégulière de leurs voisins, ce qui porte atteinte à leur intimité et suffit à caractériser l’existence d’un préjudice personnel certain ». Le préjudice n’est donc pas apprécié au regard du seul code civil, mais trouve sa source dans la violation des règles d’urbanisme. La Cour établit un lien de causalité direct entre cette violation et le trouble subi, estimant que le préjudice « est directement lié au non-respect – par la construction supportant la fenêtre litigieuse – tant des distances la séparant de la propriété voisine, que de la hauteur maximum définies au POS ». Cette solution est audacieuse. Elle admet qu’une infraction administrative, en l’occurrence urbanistique, puisse générer par elle-même un préjudice civil distinct, sans qu’il soit nécessaire de caractériser une faute séparée ou un trouble anormal de voisinage. La protection de l’intimité est ainsi renforcée, le juge civil utilisant le non-respect d’une norme administrative comme fondement autonome de la responsabilité.
La portée de l’arrêt réside dans la sanction civile retenue, qui privilégie la remise en état intégrale par la démolition. Face à une construction édifiée sans permis et en méconnaissance des prescriptions du plan d’occupation des sols, la Cour estime qu' »aucune mise en conformité autre que la démolition de l’élévation irrégulière ne peut être envisagée ». Elle ordonne donc la démolition du premier étage de l’extension sous astreinte. Cette solution est sévère et témoigne d’une volonté de ne pas laisser perdurer une situation illicite. Elle s’inscrit dans une logique de sanction efficace des règles d’urbanisme par le juge civil, au-delà des poursuites pénales possibles. Toutefois, cette rigueur peut sembler disproportionnée au regard du préjudice constaté, essentiellement un trouble de jouissance évalué à 4 000 euros. La Cour écarte implicitement toute application de la théorie de l’accessoire, qui aurait pu conduire à régulariser a posteriori les irrégularités. En privilégiant la démolition, elle fait prévaloir le principe de légalité et l’intérêt à l’ordre urbanistique sur la conservation de l’ouvrage. Cette approche pourrait inciter à une plus grande prudence des constructeurs, mais elle soulève également la question de la proportionnalité des sanctions civiles en matière d’urbanisme.