Cour d’appel de Bastia, le 4 mars 2026, n°25/00064
La Cour d’appel de Bastia, dans un arrêt du 4 mars 2026, statue sur les suites indemnitaires de la résolution d’une vente en l’état futur d’achèvement et de la caducité du prêt l’ayant financée. Des acquéreurs avaient assigné le promoteur et leur établissement de crédit en résolution des contrats pour défaut de livraison dans les délais. Le tribunal judiciaire avait prononcé la résolution de la vente et la caducité du prêt, ordonné des restitutions et alloué des dommages-intérêts. Les acquéreurs font appel pour obtenir une condamnation du promoteur au remboursement direct de la banque et une réévaluation de leur indemnisation. La cour rejette leurs demandes principales mais réévalue à la hausse leur préjudice. La décision précise les effets de la caducité d’un contrat accessoire et les conditions de la réparation du préjudice économique.
La solution retenue confirme le principe de l’effet relatif des contrats en matière de restitutions consécutives à une caducité. Elle opère également une appréciation souveraine de la perte de chance en réévaluant son taux de réalisation.
**I. La confirmation du principe de l’effet relatif des conventions dans le règlement des restitutions**
La cour écarte la demande des acquéreurs visant à faire condamner le promoteur à rembourser directement la banque. Elle rappelle le principe selon lequel « le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties ». La caducité du prêt, accessoire à la vente résolue, génère une obligation de restitution entre seuls contractants. La banque et le promoteur n’étant pas liés, ce dernier ne peut être contraint à une restitution à un tiers. La cour affirme qu' »en dépit de l’affectation du prêt à la réalisation d’une vente immobilière, la banque et le promoteur n’étaient pas liés contractuellement ». Cette application stricte de l’article 1187 du code civil consacre l’autonomie des relations contractuelles malgré leur lien économique.
Les demandes subsidiaires des acquéreurs subordonnant leur remboursement à la banque à leur propre remboursement par le promoteur sont également rejetées. La cour constate l’absence de fondement légal à une telle condition. Elle relève que les appelants « se contentent de formuler ces demandes subsidiaires en invoquant l’insolvabilité du promoteur […] sans se prévaloir de la moindre disposition légale ». Le juge refuse ainsi d’instaurer une garantie de fait ou une condition de paiement non prévue par la loi. Cette rigueur protège la banque créancière mais expose les acquéreurs à un déséquilibre patrimonial immédiat.
**II. L’appréciation souveraine de la perte de chance et la réparation du préjudice économique**
La cour procède à une réévaluation du préjudice indemnisable, confirmant son pouvoir souverain d’appréciation. Elle retient le principe d’une indemnisation pour perte de chance de percevoir des loyers, préjudice direct de l’inexécution. Les premiers juges avaient évalué cette chance à 40%. La Cour d’appel de Bastia estime que « les caractéristiques et la situation des immeubles destinés à la location justifient cependant que cette perte de chance soit évaluée à 60 % ». Cette majoration démontre une appréciation concrète des circonstances locales, notamment le caractère touristique de la région.
La méthode de calcul est précisée et corrigée sur un point temporel. La cour valide la période d’indemnisation comprise entre la date prévisible de livraison et la date de résolution. Elle en déduit que les premiers juges auraient dû inclure la saison estivale 2024, « la résolution étant intervenue à la date du jugement rendu le 4 novembre 2024 ». Cette rectification assure une réparation intégrale du préjudice jusqu’à son point de fixation juridique. L’indemnisation couvre ainsi la totalité de la période durant laquelle la chance de louer a été perdue.
La Cour d’appel de Bastia, dans un arrêt du 4 mars 2026, statue sur les suites indemnitaires de la résolution d’une vente en l’état futur d’achèvement et de la caducité du prêt l’ayant financée. Des acquéreurs avaient assigné le promoteur et leur établissement de crédit en résolution des contrats pour défaut de livraison dans les délais. Le tribunal judiciaire avait prononcé la résolution de la vente et la caducité du prêt, ordonné des restitutions et alloué des dommages-intérêts. Les acquéreurs font appel pour obtenir une condamnation du promoteur au remboursement direct de la banque et une réévaluation de leur indemnisation. La cour rejette leurs demandes principales mais réévalue à la hausse leur préjudice. La décision précise les effets de la caducité d’un contrat accessoire et les conditions de la réparation du préjudice économique.
La solution retenue confirme le principe de l’effet relatif des contrats en matière de restitutions consécutives à une caducité. Elle opère également une appréciation souveraine de la perte de chance en réévaluant son taux de réalisation.
**I. La confirmation du principe de l’effet relatif des conventions dans le règlement des restitutions**
La cour écarte la demande des acquéreurs visant à faire condamner le promoteur à rembourser directement la banque. Elle rappelle le principe selon lequel « le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties ». La caducité du prêt, accessoire à la vente résolue, génère une obligation de restitution entre seuls contractants. La banque et le promoteur n’étant pas liés, ce dernier ne peut être contraint à une restitution à un tiers. La cour affirme qu' »en dépit de l’affectation du prêt à la réalisation d’une vente immobilière, la banque et le promoteur n’étaient pas liés contractuellement ». Cette application stricte de l’article 1187 du code civil consacre l’autonomie des relations contractuelles malgré leur lien économique.
Les demandes subsidiaires des acquéreurs subordonnant leur remboursement à la banque à leur propre remboursement par le promoteur sont également rejetées. La cour constate l’absence de fondement légal à une telle condition. Elle relève que les appelants « se contentent de formuler ces demandes subsidiaires en invoquant l’insolvabilité du promoteur […] sans se prévaloir de la moindre disposition légale ». Le juge refuse ainsi d’instaurer une garantie de fait ou une condition de paiement non prévue par la loi. Cette rigueur protège la banque créancière mais expose les acquéreurs à un déséquilibre patrimonial immédiat.
**II. L’appréciation souveraine de la perte de chance et la réparation du préjudice économique**
La cour procède à une réévaluation du préjudice indemnisable, confirmant son pouvoir souverain d’appréciation. Elle retient le principe d’une indemnisation pour perte de chance de percevoir des loyers, préjudice direct de l’inexécution. Les premiers juges avaient évalué cette chance à 40%. La Cour d’appel de Bastia estime que « les caractéristiques et la situation des immeubles destinés à la location justifient cependant que cette perte de chance soit évaluée à 60 % ». Cette majoration démontre une appréciation concrète des circonstances locales, notamment le caractère touristique de la région.
La méthode de calcul est précisée et corrigée sur un point temporel. La cour valide la période d’indemnisation comprise entre la date prévisible de livraison et la date de résolution. Elle en déduit que les premiers juges auraient dû inclure la saison estivale 2024, « la résolution étant intervenue à la date du jugement rendu le 4 novembre 2024 ». Cette rectification assure une réparation intégrale du préjudice jusqu’à son point de fixation juridique. L’indemnisation couvre ainsi la totalité de la période durant laquelle la chance de louer a été perdue.