Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 4 mars 2026, n°23/05405
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 4 mars 2026, statue sur la responsabilité d’un copropriétaire bailleur à raison des troubles causés par ses locataires. Le propriétaire de plusieurs lots avait donné à bail un local commercial. L’exploitation d’un restaurant y avait engendré des nuisances. Des arrivées d’eau grasses et l’usage non conforme d’un four à bois avaient affecté les parties communes. Le syndicat des copropriétaires avait obtenu en première instance diverses condamnations. Le propriétaire faisait appel en contestant sa responsabilité et la recevabilité de l’action. La cour d’appel rejette les exceptions de procédure. Elle retient la responsabilité contractuelle du bailleur sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965. Elle ordonne la remise en état du local selon sa destination de réserve et alloue des dommages-intérêts. L’arrêt précise les conditions d’engagement de la responsabilité du bailleur pour les agissements de son locataire. Il affirme aussi l’exigence d’une autorisation préalable du syndic pour agir.
La solution retenue consacre une approche exigeante de la responsabilité du copropriétaire bailleur. La cour estime que “la responsabilité contractuelle du copropriétaire-bailleur est engagée à l’égard des autres copropriétaires et du syndicat des copropriétaires en raison des agissements de son locataire”. Ce principe trouve son fondement dans l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965. Chaque copropriétaire doit user de ses parties privatives sans porter atteinte aux droits des autres. La cour étend cette obligation au bailleur responsable des troubles causés par son preneur. Elle juge que les travaux d’aménagement internes effectués par le locataire, lorsqu’ils affectent les parties communes, engagent le bailleur. L’arrêt applique ce principe aux désordres constatés. Les arrivées d’eau provenaient d’une cuisine aménagée dans un local à destination de réserve. Cet usage était non conforme au règlement de copropriété produit en appel. La cour en déduit la responsabilité du bailleur pour les troubles générés. Elle ordonne une remise en état conforme à la destination contractuelle. Cette solution est plus stricte que celle des premiers juges. Elle substitue une obligation de résultat quant au respect de la destination du lot. La cour écarte parallèlement l’exception de nullité de l’assignation. Elle valide l’autorisation donnée au syndic par une résolution d’assemblée générale. L’exigence de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 est ainsi respectée. Cette décision renforce les pouvoirs du syndicat dans la défense de l’intérêt collectif.
La portée de l’arrêt est significative en droit de la copropriété et des troubles de voisinage. L’arrêt opère une synthèse entre responsabilité contractuelle et théorie des troubles anormaux. Le syndicat invoquait les deux fondements de manière alternative. La cour retient principalement la responsabilité contractuelle du bailleur. Elle se fonde sur la violation de la destination du lot et du règlement de copropriété. Cette analyse est classique. Elle évite les aléas de la preuve d’un trouble anormal. La solution assure une protection efficace de la collectivité des copropriétaires. L’arrêt précise aussi le régime probatoire applicable. La cour admet la preuve par tout moyen de la persistance des désordres. Elle s’appuie sur des constats d’huissier postérieurs à l’expertise. Elle écarte les dénégations du bailleur fondées sur les termes du bail. La réalité de l’usage prévaut sur les stipulations contractuelles. Cette approche est pragmatique. Elle empêche le bailleur de se soustraire à sa responsabilité par de simples clauses. La décision infléchit également le régime de l’astreinte. La cour augmente son montant journalier et en précise la durée maximale. Cette modulation vise à garantir l’exécution effective de l’injonction. L’arrêt pourrait inciter les syndicats à agir plus systématiquement. Il rappelle que le bailleur reste le garant du respect des règles de la copropriété. Cette jurisprudence s’inscrit dans une tendance favorable à la protection de l’immeuble.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 4 mars 2026, statue sur la responsabilité d’un copropriétaire bailleur à raison des troubles causés par ses locataires. Le propriétaire de plusieurs lots avait donné à bail un local commercial. L’exploitation d’un restaurant y avait engendré des nuisances. Des arrivées d’eau grasses et l’usage non conforme d’un four à bois avaient affecté les parties communes. Le syndicat des copropriétaires avait obtenu en première instance diverses condamnations. Le propriétaire faisait appel en contestant sa responsabilité et la recevabilité de l’action. La cour d’appel rejette les exceptions de procédure. Elle retient la responsabilité contractuelle du bailleur sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965. Elle ordonne la remise en état du local selon sa destination de réserve et alloue des dommages-intérêts. L’arrêt précise les conditions d’engagement de la responsabilité du bailleur pour les agissements de son locataire. Il affirme aussi l’exigence d’une autorisation préalable du syndic pour agir.
La solution retenue consacre une approche exigeante de la responsabilité du copropriétaire bailleur. La cour estime que “la responsabilité contractuelle du copropriétaire-bailleur est engagée à l’égard des autres copropriétaires et du syndicat des copropriétaires en raison des agissements de son locataire”. Ce principe trouve son fondement dans l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965. Chaque copropriétaire doit user de ses parties privatives sans porter atteinte aux droits des autres. La cour étend cette obligation au bailleur responsable des troubles causés par son preneur. Elle juge que les travaux d’aménagement internes effectués par le locataire, lorsqu’ils affectent les parties communes, engagent le bailleur. L’arrêt applique ce principe aux désordres constatés. Les arrivées d’eau provenaient d’une cuisine aménagée dans un local à destination de réserve. Cet usage était non conforme au règlement de copropriété produit en appel. La cour en déduit la responsabilité du bailleur pour les troubles générés. Elle ordonne une remise en état conforme à la destination contractuelle. Cette solution est plus stricte que celle des premiers juges. Elle substitue une obligation de résultat quant au respect de la destination du lot. La cour écarte parallèlement l’exception de nullité de l’assignation. Elle valide l’autorisation donnée au syndic par une résolution d’assemblée générale. L’exigence de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 est ainsi respectée. Cette décision renforce les pouvoirs du syndicat dans la défense de l’intérêt collectif.
La portée de l’arrêt est significative en droit de la copropriété et des troubles de voisinage. L’arrêt opère une synthèse entre responsabilité contractuelle et théorie des troubles anormaux. Le syndicat invoquait les deux fondements de manière alternative. La cour retient principalement la responsabilité contractuelle du bailleur. Elle se fonde sur la violation de la destination du lot et du règlement de copropriété. Cette analyse est classique. Elle évite les aléas de la preuve d’un trouble anormal. La solution assure une protection efficace de la collectivité des copropriétaires. L’arrêt précise aussi le régime probatoire applicable. La cour admet la preuve par tout moyen de la persistance des désordres. Elle s’appuie sur des constats d’huissier postérieurs à l’expertise. Elle écarte les dénégations du bailleur fondées sur les termes du bail. La réalité de l’usage prévaut sur les stipulations contractuelles. Cette approche est pragmatique. Elle empêche le bailleur de se soustraire à sa responsabilité par de simples clauses. La décision infléchit également le régime de l’astreinte. La cour augmente son montant journalier et en précise la durée maximale. Cette modulation vise à garantir l’exécution effective de l’injonction. L’arrêt pourrait inciter les syndicats à agir plus systématiquement. Il rappelle que le bailleur reste le garant du respect des règles de la copropriété. Cette jurisprudence s’inscrit dans une tendance favorable à la protection de l’immeuble.