La Cour d’appel d’Agen, le 4 mars 2026, a été saisie d’un litige né de la violation d’une clause d’exclusivité insérée dans une promesse unilatérale de vente. Le promettant avait, postérieurement à la promesse, conclu un nouveau bail commercial sur le bien. Les juges du fond avaient retenu la responsabilité contractuelle du vendeur et ordonné une expertise pour liquider le préjudice. La cour d’appel confirme cette solution.
Les faits remontent à une promesse unilatérale de vente consentie le 13 décembre 2022. L’acte mentionnait les baux en cours et stipulait l’interdiction pour le promettant de consentir tout nouveau bail. Le 22 février 2023, ce dernier a pourtant conclu un nouveau bail commercial avec l’occupante des lieux. La vente fut réalisée le 30 mars 2023. L’acquéreur découvrit ce nouveau bail et engagea une action en responsabilité. Le tribunal judiciaire de Cahors, par un jugement du 13 décembre 2024, reconnut le manquement contractuel et ordonna une expertise. Le promettant forma appel, contestant sa responsabilité et le préjudice. L’acquéreur présenta un appel incident concernant le débouté partiel de sa demande indemnitaire.
La question de droit était de savoir si la conclusion d’un nouveau bail pendant la durée d’une promesse de vente, en violation d’une clause d’interdiction expresse, constituait un manquement contractuel engageant la responsabilité du promettant. La cour d’appel répond par l’affirmative. Elle confirme le jugement en retenant la violation des obligations contractuelles et en maintenant la nécessité d’une expertise pour évaluer le préjudice.
La décision se fonde sur une application rigoureuse du principe de la force obligatoire du contrat. La cour rappelle que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Elle constate que la clause litigieuse interdisait expressément de « consentir aucun bail, location ou prorogation de bail ». L’acte du 22 février 2023, intervenu pendant la période de validité de la promesse, est donc une violation manifeste. La cour estime que « M [E] a commis un manquement à son obligation contractuelle, quelles que soient les circonstances dans lesquelles ce nouveau bail a été conclu ». Cette affirmation écarte tout examen des conditions de formation du bail, pour se concentrer sur la seule violation de l’engagement antérieur. La solution consacre une interprétation stricte de la clause, protégeant la situation du bénéficiaire de la promesse. Elle assure la sécurité juridique des avant-contrats en sanctionnant toute dérogation unilatérale aux engagements souscrits.
La portée de l’arrêt est cependant limitée par le maintien de la mesure d’instruction. La cour confirme le sursis à statuer sur l’indemnisation dans l’attente de l’expertise. Elle valide ainsi une approche prudente de la réparation du préjudice. Le manquement est établi en droit, mais son coût économique reste à quantifier. Cette dissociation entre la faute et son évaluation monétaire est classique. Elle permet de trancher rapidement la question de responsabilité tout en réservant une appréciation technique complexe. La cour rejette par ailleurs la demande de la société RMS HABITAT, estimant qu’elle « ne démontre pas l’existence du préjudice qu’elle avance ». Cette partie de la décision rappelle l’exigence d’un préjudice certain et prouvé, même lorsque la faute est établie. L’arrêt opère ainsi une distinction nette entre les différents chefs de préjudice allégués. Il illustre le contrôle exercé par la cour d’appel sur l’appréciation souveraine des juges du fond quant à l’existence du préjudice.
La Cour d’appel d’Agen, le 4 mars 2026, a été saisie d’un litige né de la violation d’une clause d’exclusivité insérée dans une promesse unilatérale de vente. Le promettant avait, postérieurement à la promesse, conclu un nouveau bail commercial sur le bien. Les juges du fond avaient retenu la responsabilité contractuelle du vendeur et ordonné une expertise pour liquider le préjudice. La cour d’appel confirme cette solution.
Les faits remontent à une promesse unilatérale de vente consentie le 13 décembre 2022. L’acte mentionnait les baux en cours et stipulait l’interdiction pour le promettant de consentir tout nouveau bail. Le 22 février 2023, ce dernier a pourtant conclu un nouveau bail commercial avec l’occupante des lieux. La vente fut réalisée le 30 mars 2023. L’acquéreur découvrit ce nouveau bail et engagea une action en responsabilité. Le tribunal judiciaire de Cahors, par un jugement du 13 décembre 2024, reconnut le manquement contractuel et ordonna une expertise. Le promettant forma appel, contestant sa responsabilité et le préjudice. L’acquéreur présenta un appel incident concernant le débouté partiel de sa demande indemnitaire.
La question de droit était de savoir si la conclusion d’un nouveau bail pendant la durée d’une promesse de vente, en violation d’une clause d’interdiction expresse, constituait un manquement contractuel engageant la responsabilité du promettant. La cour d’appel répond par l’affirmative. Elle confirme le jugement en retenant la violation des obligations contractuelles et en maintenant la nécessité d’une expertise pour évaluer le préjudice.
La décision se fonde sur une application rigoureuse du principe de la force obligatoire du contrat. La cour rappelle que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Elle constate que la clause litigieuse interdisait expressément de « consentir aucun bail, location ou prorogation de bail ». L’acte du 22 février 2023, intervenu pendant la période de validité de la promesse, est donc une violation manifeste. La cour estime que « M [E] a commis un manquement à son obligation contractuelle, quelles que soient les circonstances dans lesquelles ce nouveau bail a été conclu ». Cette affirmation écarte tout examen des conditions de formation du bail, pour se concentrer sur la seule violation de l’engagement antérieur. La solution consacre une interprétation stricte de la clause, protégeant la situation du bénéficiaire de la promesse. Elle assure la sécurité juridique des avant-contrats en sanctionnant toute dérogation unilatérale aux engagements souscrits.
La portée de l’arrêt est cependant limitée par le maintien de la mesure d’instruction. La cour confirme le sursis à statuer sur l’indemnisation dans l’attente de l’expertise. Elle valide ainsi une approche prudente de la réparation du préjudice. Le manquement est établi en droit, mais son coût économique reste à quantifier. Cette dissociation entre la faute et son évaluation monétaire est classique. Elle permet de trancher rapidement la question de responsabilité tout en réservant une appréciation technique complexe. La cour rejette par ailleurs la demande de la société RMS HABITAT, estimant qu’elle « ne démontre pas l’existence du préjudice qu’elle avance ». Cette partie de la décision rappelle l’exigence d’un préjudice certain et prouvé, même lorsque la faute est établie. L’arrêt opère ainsi une distinction nette entre les différents chefs de préjudice allégués. Il illustre le contrôle exercé par la cour d’appel sur l’appréciation souveraine des juges du fond quant à l’existence du préjudice.