Cour d’appel de Versailles, le 4 mars 2026, n°24/00782
La Cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 4 mars 2026, a statué sur un litige relatif au recouvrement de charges de copropriété. Un copropriétaire, assigné en paiement par le syndicat, avait été condamné en première instance. Il forma appel en contestant le bien-fondé de la créance et plusieurs condamnations accessoires. La Cour d’appel a réformé partiellement le jugement déféré. Elle précise les conditions de preuve des créances de copropriété et applique strictement le régime des dommages-intérêts pour retard de mauvaise foi. La décision soulève la question de l’exigence probatoire pesant sur le syndicat et celle de la caractérisation de la mauvaise foi du copropriétaire défaillant.
**I. L’exigence probatoire renforcée du syndicat dans le recouvrement des charges**
La Cour opère un contrôle rigoureux des éléments produits à l’appui de la créance. Elle distingue nettement la période pour laquelle la dette est établie de celle qui ne l’est pas. Pour confirmer la condamnation relative aux arriérés arrêtés au 8 juin 2023, elle relève que le syndicat avait produit les procès-verbaux d’assemblée générale, les décomptes et les appels de fonds. L’appelant, quant à lui, “n’apportait aucune contradiction ou justification d’un règlement”. La charge de la preuve pesant sur le débiteur pour établir son paiement est ainsi rappelée.
En revanche, la Cour rejette la demande d’actualisation de la dette pour l’année 2024. Elle motive ce rejet par l’absence de pièces essentielles : “l’attestation de non-recours contre l’assemblée générale” et “les appels de fonds pour l’année 2024”. Le syndicat ne démontre ainsi “ni la réalité ni la liquidité de sa créance”. Cette exigence formelle protège le copropriétaire contre des réclamations insuffisamment étayées. Elle s’applique également aux frais de recouvrement. La Cour infirme la condamnation à payer 52 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le courrier de mise en demeure était produit, mais non “assorti de sa preuve d’envoi”. Le défaut de preuve de la notification anéantit le droit à ces frais. Cette rigueur procédurale encadre strictement les prétentions du syndicat.
**II. La caractérisation stricte de la mauvaise foi justifiant des dommages-intérêts autonomes**
La Cour applique la jurisprudence de la Cour de cassation sur l’article 1231-6 du code civil. Elle rappelle que le simple retard de paiement ne suffit pas. Il faut une mauvaise foi du débiteur et un préjudice indépendant du retard. Pour caractériser cette mauvaise foi, la Cour s’appuie sur un comportement actif du copropriétaire. Elle constate qu’il “n’a effectué aucun paiement (…) entre le mois de janvier 2022 et le mois de juin 2024”. Elle relève aussi qu’il s’abstient de produire la pièce censée attester de la modestie de ses revenus. Son abstention est interprétée contre lui. La Cour en déduit qu’il “doit être regardé comme étant de mauvaise foi”. Cette présomption de mauvaise foi fondée sur l’inaction et le défaut de collaboration est notable.
La confirmation des 300 euros de dommages-intérêts semble toutefois reposer sur la seule mauvaise foi. La Cour ne décrit pas explicitement le “préjudice indépendant” subi par le syndicat. Elle se contente de constater la mauvaise foi et confirme la condamnation. Cette approche pourrait sembler assouplir les conditions strictes posées par la Cour de cassation. Elle illustre la difficulté pratique à distinguer le préjudice du retard du préjudice autonome. Par ailleurs, la Cour rejette la demande de délais de paiement. Elle estime que le copropriétaire “a de fait, à ce jour, déjà bénéficié de plus de deux années de délai”. Le refus est lié à l’absence de preuve de sa situation et à son comportement dilatoire. La solution préserve l’équilibre entre la situation du débiteur et les besoins du créancier.
La Cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 4 mars 2026, a statué sur un litige relatif au recouvrement de charges de copropriété. Un copropriétaire, assigné en paiement par le syndicat, avait été condamné en première instance. Il forma appel en contestant le bien-fondé de la créance et plusieurs condamnations accessoires. La Cour d’appel a réformé partiellement le jugement déféré. Elle précise les conditions de preuve des créances de copropriété et applique strictement le régime des dommages-intérêts pour retard de mauvaise foi. La décision soulève la question de l’exigence probatoire pesant sur le syndicat et celle de la caractérisation de la mauvaise foi du copropriétaire défaillant.
**I. L’exigence probatoire renforcée du syndicat dans le recouvrement des charges**
La Cour opère un contrôle rigoureux des éléments produits à l’appui de la créance. Elle distingue nettement la période pour laquelle la dette est établie de celle qui ne l’est pas. Pour confirmer la condamnation relative aux arriérés arrêtés au 8 juin 2023, elle relève que le syndicat avait produit les procès-verbaux d’assemblée générale, les décomptes et les appels de fonds. L’appelant, quant à lui, “n’apportait aucune contradiction ou justification d’un règlement”. La charge de la preuve pesant sur le débiteur pour établir son paiement est ainsi rappelée.
En revanche, la Cour rejette la demande d’actualisation de la dette pour l’année 2024. Elle motive ce rejet par l’absence de pièces essentielles : “l’attestation de non-recours contre l’assemblée générale” et “les appels de fonds pour l’année 2024”. Le syndicat ne démontre ainsi “ni la réalité ni la liquidité de sa créance”. Cette exigence formelle protège le copropriétaire contre des réclamations insuffisamment étayées. Elle s’applique également aux frais de recouvrement. La Cour infirme la condamnation à payer 52 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le courrier de mise en demeure était produit, mais non “assorti de sa preuve d’envoi”. Le défaut de preuve de la notification anéantit le droit à ces frais. Cette rigueur procédurale encadre strictement les prétentions du syndicat.
**II. La caractérisation stricte de la mauvaise foi justifiant des dommages-intérêts autonomes**
La Cour applique la jurisprudence de la Cour de cassation sur l’article 1231-6 du code civil. Elle rappelle que le simple retard de paiement ne suffit pas. Il faut une mauvaise foi du débiteur et un préjudice indépendant du retard. Pour caractériser cette mauvaise foi, la Cour s’appuie sur un comportement actif du copropriétaire. Elle constate qu’il “n’a effectué aucun paiement (…) entre le mois de janvier 2022 et le mois de juin 2024”. Elle relève aussi qu’il s’abstient de produire la pièce censée attester de la modestie de ses revenus. Son abstention est interprétée contre lui. La Cour en déduit qu’il “doit être regardé comme étant de mauvaise foi”. Cette présomption de mauvaise foi fondée sur l’inaction et le défaut de collaboration est notable.
La confirmation des 300 euros de dommages-intérêts semble toutefois reposer sur la seule mauvaise foi. La Cour ne décrit pas explicitement le “préjudice indépendant” subi par le syndicat. Elle se contente de constater la mauvaise foi et confirme la condamnation. Cette approche pourrait sembler assouplir les conditions strictes posées par la Cour de cassation. Elle illustre la difficulté pratique à distinguer le préjudice du retard du préjudice autonome. Par ailleurs, la Cour rejette la demande de délais de paiement. Elle estime que le copropriétaire “a de fait, à ce jour, déjà bénéficié de plus de deux années de délai”. Le refus est lié à l’absence de preuve de sa situation et à son comportement dilatoire. La solution préserve l’équilibre entre la situation du débiteur et les besoins du créancier.