Cour d’appel de Versailles, le 4 mars 2026, n°24/00526
La Cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 4 mars 2026, a été saisie d’un litige relatif à la nullité d’une assemblée générale de copropriété. Une société civile immobilière, copropriétaire majoritaire, demandait l’annulation de l’assemblée générale du 6 novembre 2021. Le Tribunal judiciaire de Pontoise avait rejeté sa demande par un jugement du 19 décembre 2023. La société a interjeté appel. La Cour d’appel devait déterminer si les irrégularités de forme invoquées entraînaient la nullité de l’assemblée, notamment au regard du régime dérogatoire des très petites copropriétés. Elle a infirmé le jugement et prononcé l’annulation intégrale de l’assemblée. La solution retenue rappelle avec rigueur l’importance du respect des formalités substantielles, même dans un cadre dérogatoire.
**I. La réaffirmation du formalisme procédural comme condition de validité des délibérations**
La Cour écarte d’abord les fins de non-recevoir soulevées contre la société appelante. Les intimés soutenaient que certaines demandes d’annulation étaient nouvelles en appel. La Cour rappelle que la demande initiale visait l’annulation de l’ensemble de l’assemblée générale. Elle juge que cette demande emporte implicitement celle de l’annulation de chacune de ses résolutions. Cette analyse procédurale permet d’examiner le fond du litige sur une base complète.
Sur le fond, la Cour identifie une irrégularité substantielle dans la rédaction du procès-verbal. La résolution n°2, intitulée « Election des membres du bureau », ne comporte pas « le résultat du vote » sous son intitulé. Or, l’article 17 du décret du 17 mars 1967 impose cette mention. Les intimés invoquaient le régime dérogatoire des très petites copropriétés, issu de l’ordonnance de 2019. La Cour reconnaît l’application de ce régime à la copropriété concernée, composée de seulement deux membres. Elle relève cependant que l’article 41-16 de la loi du 10 juillet 1965, qui institue des dérogations, ne mentionne pas l’article 17 du décret. La Cour en déduit que la formalité relative au résultat du vote reste obligatoire. « Il ressort des dispositions combinées (…) que le procès-verbal (…) doit comporter (…) le résultat du vote (…), ce qui constitue une mention nécessaire, dont les dispositions dérogatoires (…) ne les dispensent pas. » Cette interprétation stricte protège la sécurité juridique des délibérations. Elle empêche toute dérive vers un informalisme excessif, même dans les structures simplifiées.
**II. La portée extensive de la nullité et la sanction des irrégularités**
La qualification de l’irrégularité conduit la Cour à prononcer une nullité de portée étendue. Constatant la méconnaissance d’une formalité substantielle, elle déclare nulle l’intégralité de l’assemblée générale. Elle se fonde sur une jurisprudence constante de la Cour de cassation, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens. Cette solution est traditionnelle en matière de droit des assemblées. Elle sanctionne la violation d’une règle d’ordre public destinée à garantir la loyauté des débats. La Cour écarte par ailleurs toute responsabilité du syndic bénévole. Elle considère que cette assemblée était la première qu’il organisait. Cette clémence à son égard contraste avec la sévérité appliquée à la validité de l’acte.
Les conséquences de l’annulation sont précisées dans le dispositif. La Cour condamne les intimés, parties perdantes, aux dépens des deux degrés de juridiction. Elle rejette toutes les demandes indemnitaires, celles de la société pour défaut de preuve, et celles des intimés en raison du sens de l’arrêt. Elle écarte également l’application de l’article 700 du code de procédure civile en invoquant l’équité. Cet arrêt a une portée pratique importante pour les très petites copropriétés. Il clarifie le champ des dérogations applicables. Les règles de forme essentielles, comme la transcription du résultat des votes, demeurent impératives. La décision prévient ainsi un assouplissement dangereux du formalisme protecteur. Elle garantit une traçabilité minimale des décisions collectives, condition de leur contrôle juridictionnel.
La Cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 4 mars 2026, a été saisie d’un litige relatif à la nullité d’une assemblée générale de copropriété. Une société civile immobilière, copropriétaire majoritaire, demandait l’annulation de l’assemblée générale du 6 novembre 2021. Le Tribunal judiciaire de Pontoise avait rejeté sa demande par un jugement du 19 décembre 2023. La société a interjeté appel. La Cour d’appel devait déterminer si les irrégularités de forme invoquées entraînaient la nullité de l’assemblée, notamment au regard du régime dérogatoire des très petites copropriétés. Elle a infirmé le jugement et prononcé l’annulation intégrale de l’assemblée. La solution retenue rappelle avec rigueur l’importance du respect des formalités substantielles, même dans un cadre dérogatoire.
**I. La réaffirmation du formalisme procédural comme condition de validité des délibérations**
La Cour écarte d’abord les fins de non-recevoir soulevées contre la société appelante. Les intimés soutenaient que certaines demandes d’annulation étaient nouvelles en appel. La Cour rappelle que la demande initiale visait l’annulation de l’ensemble de l’assemblée générale. Elle juge que cette demande emporte implicitement celle de l’annulation de chacune de ses résolutions. Cette analyse procédurale permet d’examiner le fond du litige sur une base complète.
Sur le fond, la Cour identifie une irrégularité substantielle dans la rédaction du procès-verbal. La résolution n°2, intitulée « Election des membres du bureau », ne comporte pas « le résultat du vote » sous son intitulé. Or, l’article 17 du décret du 17 mars 1967 impose cette mention. Les intimés invoquaient le régime dérogatoire des très petites copropriétés, issu de l’ordonnance de 2019. La Cour reconnaît l’application de ce régime à la copropriété concernée, composée de seulement deux membres. Elle relève cependant que l’article 41-16 de la loi du 10 juillet 1965, qui institue des dérogations, ne mentionne pas l’article 17 du décret. La Cour en déduit que la formalité relative au résultat du vote reste obligatoire. « Il ressort des dispositions combinées (…) que le procès-verbal (…) doit comporter (…) le résultat du vote (…), ce qui constitue une mention nécessaire, dont les dispositions dérogatoires (…) ne les dispensent pas. » Cette interprétation stricte protège la sécurité juridique des délibérations. Elle empêche toute dérive vers un informalisme excessif, même dans les structures simplifiées.
**II. La portée extensive de la nullité et la sanction des irrégularités**
La qualification de l’irrégularité conduit la Cour à prononcer une nullité de portée étendue. Constatant la méconnaissance d’une formalité substantielle, elle déclare nulle l’intégralité de l’assemblée générale. Elle se fonde sur une jurisprudence constante de la Cour de cassation, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens. Cette solution est traditionnelle en matière de droit des assemblées. Elle sanctionne la violation d’une règle d’ordre public destinée à garantir la loyauté des débats. La Cour écarte par ailleurs toute responsabilité du syndic bénévole. Elle considère que cette assemblée était la première qu’il organisait. Cette clémence à son égard contraste avec la sévérité appliquée à la validité de l’acte.
Les conséquences de l’annulation sont précisées dans le dispositif. La Cour condamne les intimés, parties perdantes, aux dépens des deux degrés de juridiction. Elle rejette toutes les demandes indemnitaires, celles de la société pour défaut de preuve, et celles des intimés en raison du sens de l’arrêt. Elle écarte également l’application de l’article 700 du code de procédure civile en invoquant l’équité. Cet arrêt a une portée pratique importante pour les très petites copropriétés. Il clarifie le champ des dérogations applicables. Les règles de forme essentielles, comme la transcription du résultat des votes, demeurent impératives. La décision prévient ainsi un assouplissement dangereux du formalisme protecteur. Elle garantit une traçabilité minimale des décisions collectives, condition de leur contrôle juridictionnel.