Cour d’appel de Versailles, le 4 mars 2026, n°24/00526
La Cour d’appel de Versailles, le 4 mars 2026, a statué sur un litige relatif à la nullité d’une assemblée générale de copropriété. Une société civile immobilière, copropriétaire majoritaire, demandait l’annulation de cette assemblée. Le Tribunal judiciaire de Pontoise avait rejeté ses demandes par un jugement du 19 décembre 2023. La Cour d’appel infirme cette décision et prononce l’annulation de l’assemblée générale du 6 novembre 2021. Elle rejette également les demandes indemnitaires des parties et réforme les condamnations aux dépens.
La question de droit posée est de savoir si une assemblée générale d’une très petite copropriété, régie par des dispositions dérogatoires, doit respecter les formalités substantielles de publicité des résultats des votes. La Cour répond par l’affirmative et annule l’assemblée pour vice de forme.
**I. L’affirmation du caractère substantiel des formalités procédurales**
La Cour écarte d’abord une fin de non-recevoir. Les intimés soutenaient l’irrecevabilité de demandes d’annulation formulées pour la première fois en appel. La Cour rappelle que la demande initiale d’annulation de l’intégralité de l’assemblée impliquait nécessairement celle de toutes ses résolutions. Elle juge ainsi que ces prétentions ne sont pas nouvelles au sens de l’article 565 du code de procédure civile. Cette analyse restrictive de la nouveauté des prétentions en appel préserve l’objet du litige.
La Cour identifie ensuite le vice de forme entachant la délibération. Le procès-verbal de l’assemblée comporte une résolution intitulée « Election des membres du bureau ». Celle-ci ne contient pas le résultat du vote. Or, l’article 17 du décret du 17 mars 1967 impose que le procès-verbal « comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote ». La Cour estime que cette mention est une formalité substantielle. Elle souligne que les dispositions dérogatoires applicables aux très petites copropriétés, issues de l’ordonnance de 2019, n’y dérogent pas. La Cour cite expressément l’article 41-16 de la loi du 10 juillet 1965. Elle constate que ce texte ne dispense pas de l’obligation de publier le résultat des votes. Le strict respect des formes légales est ainsi réaffirmé.
**II. Les conséquences limitées de la nullité prononcée**
La sanction de ce vice est l’annulation de l’intégralité de l’assemblée. La Cour applique une jurisprudence constante selon laquelle l’inobservation d’une formalité substantielle entraîne la nullité de la délibération. Elle se réfère à un arrêt de la Cour de cassation en date du 17 février 1999. Cette solution est sévère mais logique. L’absence de publicité du vote prive les copropriétaires d’une garantie essentielle sur la régularité des opérations électorales. L’annulation totale s’impose dès lors que la désignation du bureau est une condition du bon déroulement de l’assemblée.
Les autres demandes des parties sont en revanche rejetées. La Cour refuse d’engager la responsabilité du syndic bénévole. Elle relève que cette assemblée était la première qu’il organisait. Elle estime que la faute n’est pas établie. Les demandes de dommages-intérêts de l’appelante sont rejetées pour défaut de justification. Les prétentions indemnitaires des intimés subissent le même sort. La Cour opère ainsi une répartition claire des conséquences de la nullité. Seule la régularité formelle de l’assemblée est sanctionnée, sans extension aux questions de responsabilité personnelle.
La Cour réforme enfin les décisions sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile. Elle condamne les intimés, devenus parties perdantes, aux dépens des deux degrés de juridiction. Elle écarte toute condamnation sur le fondement de l’article 700, « en équité ». Cette décision replace la charge des frais de justice sur la partie succombante. Elle évite toute pénalisation procédurale de l’appelante qui a fait triompher le principe de régularité formelle.
La Cour d’appel de Versailles, le 4 mars 2026, a statué sur un litige relatif à la nullité d’une assemblée générale de copropriété. Une société civile immobilière, copropriétaire majoritaire, demandait l’annulation de cette assemblée. Le Tribunal judiciaire de Pontoise avait rejeté ses demandes par un jugement du 19 décembre 2023. La Cour d’appel infirme cette décision et prononce l’annulation de l’assemblée générale du 6 novembre 2021. Elle rejette également les demandes indemnitaires des parties et réforme les condamnations aux dépens.
La question de droit posée est de savoir si une assemblée générale d’une très petite copropriété, régie par des dispositions dérogatoires, doit respecter les formalités substantielles de publicité des résultats des votes. La Cour répond par l’affirmative et annule l’assemblée pour vice de forme.
**I. L’affirmation du caractère substantiel des formalités procédurales**
La Cour écarte d’abord une fin de non-recevoir. Les intimés soutenaient l’irrecevabilité de demandes d’annulation formulées pour la première fois en appel. La Cour rappelle que la demande initiale d’annulation de l’intégralité de l’assemblée impliquait nécessairement celle de toutes ses résolutions. Elle juge ainsi que ces prétentions ne sont pas nouvelles au sens de l’article 565 du code de procédure civile. Cette analyse restrictive de la nouveauté des prétentions en appel préserve l’objet du litige.
La Cour identifie ensuite le vice de forme entachant la délibération. Le procès-verbal de l’assemblée comporte une résolution intitulée « Election des membres du bureau ». Celle-ci ne contient pas le résultat du vote. Or, l’article 17 du décret du 17 mars 1967 impose que le procès-verbal « comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote ». La Cour estime que cette mention est une formalité substantielle. Elle souligne que les dispositions dérogatoires applicables aux très petites copropriétés, issues de l’ordonnance de 2019, n’y dérogent pas. La Cour cite expressément l’article 41-16 de la loi du 10 juillet 1965. Elle constate que ce texte ne dispense pas de l’obligation de publier le résultat des votes. Le strict respect des formes légales est ainsi réaffirmé.
**II. Les conséquences limitées de la nullité prononcée**
La sanction de ce vice est l’annulation de l’intégralité de l’assemblée. La Cour applique une jurisprudence constante selon laquelle l’inobservation d’une formalité substantielle entraîne la nullité de la délibération. Elle se réfère à un arrêt de la Cour de cassation en date du 17 février 1999. Cette solution est sévère mais logique. L’absence de publicité du vote prive les copropriétaires d’une garantie essentielle sur la régularité des opérations électorales. L’annulation totale s’impose dès lors que la désignation du bureau est une condition du bon déroulement de l’assemblée.
Les autres demandes des parties sont en revanche rejetées. La Cour refuse d’engager la responsabilité du syndic bénévole. Elle relève que cette assemblée était la première qu’il organisait. Elle estime que la faute n’est pas établie. Les demandes de dommages-intérêts de l’appelante sont rejetées pour défaut de justification. Les prétentions indemnitaires des intimés subissent le même sort. La Cour opère ainsi une répartition claire des conséquences de la nullité. Seule la régularité formelle de l’assemblée est sanctionnée, sans extension aux questions de responsabilité personnelle.
La Cour réforme enfin les décisions sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile. Elle condamne les intimés, devenus parties perdantes, aux dépens des deux degrés de juridiction. Elle écarte toute condamnation sur le fondement de l’article 700, « en équité ». Cette décision replace la charge des frais de justice sur la partie succombante. Elle évite toute pénalisation procédurale de l’appelante qui a fait triompher le principe de régularité formelle.