Cour d’appel de Versailles, le 4 mars 2026, n°23/06645
L’arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 4 mars 2026 statue sur la répartition des charges relatives à des travaux d’étanchéité dans une copropriété. Une société propriétaire de parkings contestait l’imputation de ces dépenses aux seuls détenteurs de places. Le Tribunal judiciaire de Nanterre avait rejeté sa demande le 24 août 2023. La Cour d’appel infirme ce jugement. Elle répute non écrite une clause du règlement de copropriété et ordonne une répartition des travaux en charges générales. La question est de savoir si une dalle surplombant des parkings constitue une partie commune. La solution retenue affirme la nature commune de cet équipement et valide une répartition générale des charges.
**La qualification juridique de la dalle comme partie commune**
La Cour procède d’abord à l’analyse de la nature juridique de la dalle. Elle constate que cette dalle, décrite précisément, présente une surface de six cents mètres carrés. Cet espace est « en accès libre car ni fermée ni clôturée ». Il comprend des places de stationnement accessibles à tous et dessert des locaux commerciaux. La Cour relève que « cette dalle (…) ne peut pas être définie comme le seul ‘toit des parkings' ». Elle doit être regardée comme une cour commune. Cette qualification s’appuie sur l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965. Celui-ci dispose que « sont réputées parties communes (…) le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ». La Cour en déduit que la dalle entre dans cette catégorie légale.
Cette qualification entraîne la censure de la clause contestée. L’article 17 du règlement prévoyait la charge exclusive des copropriétaires de parkings pour « la dalle formant le toit des garages ». La Cour estime que cette disposition « est en contradiction » avec l’article 4 du même règlement. Ce dernier inclut « la totalité du sol » dans les parties communes. La contradiction avec la loi conduit à réputer non écrite la clause litigieuse. La Cour applique strictement l’article 43 de la loi de 1965. Elle procède ainsi à une « nouvelle répartition » des charges comme la loi l’y autorise.
**La validation d’une répartition en charges générales par le vote des assemblées**
La Cour fonde ensuite sa décision sur l’interprétation des résolutions d’assemblée générale. Les travaux ont été approuvés en 2017 et 2018. Les résolutions mentionnaient une répartition « selon la clé de répartition correspondant à la nature des travaux ». Pour la Cour, cette mention ambiguë ne suffit pas. Elle examine les conditions de vote. Les résolutions ont été adoptées « à la majorité de l’ensemble des copropriétaires ». La totalité des tantièmes a été prise en compte. La Cour en tire une conséquence importante. Le syndic a « implicitement mais nécessairement, fait comprendre aux copropriétaires votants » que les frais seraient imputés en charges communes générales. Le vote selon l’article 24 de la loi, sans application de son paragraphe III, confirme cette intention.
La Cour valide ainsi le principe d’une répartition générale. Elle estime que le syndic n’a pas mis en œuvre les règles spéciales de vote. Ces règles s’appliquent lorsque des charges ne concernent que certains copropriétaires. Le défaut de leur application renforce la présomption d’une charge générale. La Cour en déduit la légitimité de la demande en restitution. Le quantum de la somme réclamée n’est pas contesté. La condamnation au remboursement et la modification de la répartition future en découlent logiquement. La solution assure la conformité de l’acte syndical avec la loi.
L’arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 4 mars 2026 statue sur la répartition des charges relatives à des travaux d’étanchéité dans une copropriété. Une société propriétaire de parkings contestait l’imputation de ces dépenses aux seuls détenteurs de places. Le Tribunal judiciaire de Nanterre avait rejeté sa demande le 24 août 2023. La Cour d’appel infirme ce jugement. Elle répute non écrite une clause du règlement de copropriété et ordonne une répartition des travaux en charges générales. La question est de savoir si une dalle surplombant des parkings constitue une partie commune. La solution retenue affirme la nature commune de cet équipement et valide une répartition générale des charges.
**La qualification juridique de la dalle comme partie commune**
La Cour procède d’abord à l’analyse de la nature juridique de la dalle. Elle constate que cette dalle, décrite précisément, présente une surface de six cents mètres carrés. Cet espace est « en accès libre car ni fermée ni clôturée ». Il comprend des places de stationnement accessibles à tous et dessert des locaux commerciaux. La Cour relève que « cette dalle (…) ne peut pas être définie comme le seul ‘toit des parkings' ». Elle doit être regardée comme une cour commune. Cette qualification s’appuie sur l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965. Celui-ci dispose que « sont réputées parties communes (…) le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ». La Cour en déduit que la dalle entre dans cette catégorie légale.
Cette qualification entraîne la censure de la clause contestée. L’article 17 du règlement prévoyait la charge exclusive des copropriétaires de parkings pour « la dalle formant le toit des garages ». La Cour estime que cette disposition « est en contradiction » avec l’article 4 du même règlement. Ce dernier inclut « la totalité du sol » dans les parties communes. La contradiction avec la loi conduit à réputer non écrite la clause litigieuse. La Cour applique strictement l’article 43 de la loi de 1965. Elle procède ainsi à une « nouvelle répartition » des charges comme la loi l’y autorise.
**La validation d’une répartition en charges générales par le vote des assemblées**
La Cour fonde ensuite sa décision sur l’interprétation des résolutions d’assemblée générale. Les travaux ont été approuvés en 2017 et 2018. Les résolutions mentionnaient une répartition « selon la clé de répartition correspondant à la nature des travaux ». Pour la Cour, cette mention ambiguë ne suffit pas. Elle examine les conditions de vote. Les résolutions ont été adoptées « à la majorité de l’ensemble des copropriétaires ». La totalité des tantièmes a été prise en compte. La Cour en tire une conséquence importante. Le syndic a « implicitement mais nécessairement, fait comprendre aux copropriétaires votants » que les frais seraient imputés en charges communes générales. Le vote selon l’article 24 de la loi, sans application de son paragraphe III, confirme cette intention.
La Cour valide ainsi le principe d’une répartition générale. Elle estime que le syndic n’a pas mis en œuvre les règles spéciales de vote. Ces règles s’appliquent lorsque des charges ne concernent que certains copropriétaires. Le défaut de leur application renforce la présomption d’une charge générale. La Cour en déduit la légitimité de la demande en restitution. Le quantum de la somme réclamée n’est pas contesté. La condamnation au remboursement et la modification de la répartition future en découlent logiquement. La solution assure la conformité de l’acte syndical avec la loi.