Cour d’appel de Versailles, le 4 mars 2026, n°23/03058
La Cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 4 mars 2026, a été saisie d’un litige né de travaux de rénovation réalisés par une société civile immobilière dans un immeuble en copropriété. Ces travaux avaient occasionné des désordres dans le logement situé à l’étage supérieur, appartenant à des copropriétaires. Le Tribunal judiciaire de Versailles avait condamné la société civile immobilière à indemniser ces derniers pour les préjudices subis, tout en déboutant sa demande de garantie contre son assureur. La société civile immobilière a interjeté appel, principalement pour obtenir la condamnation de son assureur. Plusieurs désistements d’appel sont intervenus, limitant le débat à la seule question de la garantie d’assurance. La Cour d’appel devait donc déterminer si les dommages causés par les travaux de rénovation entraient dans le champ de la garantie responsabilité civile « vie privée » souscrite par la société civile immobilière. Elle a confirmé le jugement de première instance en rejetant la demande de garantie, considérant que les travaux litigieux relevaient d’une activité lucrative et non de la vie privée.
L’arrêt procède à une interprétation stricte de la notion de vie privée au sens d’un contrat d’assurance responsabilité civile. La Cour rappelle que la police garantit les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile « lorsque vous agissez en qualité de simple particulier, au cours ou à l’occasion de votre vie privée ». Elle relève que les conditions générales excluent expressément la garantie pour les activités exercées à titre lucratif. En l’espèce, la société civile immobilière avait entrepris des travaux importants de rénovation sur un bien destiné à la location, ce qui correspondait à son objet social d’exploitation de biens immobiliers. La Cour en déduit que « lesdits travaux de rénovation complète du bien, réalisés par la SCI ML dans le cadre de son activité sociale, exercée à titre lucratif selon ses statuts, ne relèvent pas de la vie privée ». Cette analyse s’inscrit dans la lignée d’une jurisprudence constante qui distingue soigneusement l’activité privée et non professionnelle de l’activité à caractère économique, même accessoire. L’arrêt applique ainsi une interprétation objective de la clause contractuelle, fondée sur la finalité lucrative des actes de l’assuré, et non sur leur nature domestique.
Cette solution mérite d’être approuvée pour sa rigueur et sa sécurité juridique. Elle protège l’assureur contre l’extension de sa garantie à des risques professionnels non tarifés comme tels. La notion de vie privée, souvent floue, trouve ici une définition opérationnelle par opposition à l’activité lucrative inscrite dans les statuts sociaux. La Cour évite ainsi toute subjectivité en se fondant sur un élément objectif : l’objet social de la société civile immobilière. Cette approche est conforme à l’exigence de bonne foi contractuelle et à l’économie générale des assurances de responsabilité civile privée, qui couvrent les risques de la vie courante et non ceux de l’entreprise. Toutefois, la solution peut sembler sévère pour un propriétaire bailleur dont les actes de gestion, bien que lucratifs, conservent un caractère ponctuel et non commercial. Une analyse au cas par cas des travaux, selon leur ampleur et leur lien direct avec l’exploitation, aurait pu être envisagée. La Cour a préféré une règle claire, évitant les contentieux sur la qualification d’une activité mixte.
La portée de l’arrêt est significative pour la délimitation des garanties d’assurance en copropriété. Il rappelle avec fermeté que les sociétés civiles immobilières, dès lors qu’elles agissent dans leur objet social, ne peuvent se prévaloir d’une assurance « vie privée ». Cette décision incite à la vigilance lors de la souscription des contrats. Les propriétaires bailleurs, personnes morales ou physiques, doivent s’assurer que leurs activités de gestion et de travaux sont couvertes par des garanties adaptées, souvent de type « responsabilité civile exploitation » ou « propriétaire non occupant ». En l’absence d’une telle couverture, ils supportent seuls les conséquences pécuniaires de leur responsabilité, comme en l’espèce. L’arrêt ne crée pas une jurisprudence nouvelle, mais il consolide une solution bien établie en la précisant dans un contexte de travaux immobiliers. Il pourrait influencer les tribunaux dans des litiges similaires impliquant des travaux réalisés par des investisseurs, renforçant ainsi la spécialisation des régimes de responsabilité et d’assurance.
La Cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 4 mars 2026, a été saisie d’un litige né de travaux de rénovation réalisés par une société civile immobilière dans un immeuble en copropriété. Ces travaux avaient occasionné des désordres dans le logement situé à l’étage supérieur, appartenant à des copropriétaires. Le Tribunal judiciaire de Versailles avait condamné la société civile immobilière à indemniser ces derniers pour les préjudices subis, tout en déboutant sa demande de garantie contre son assureur. La société civile immobilière a interjeté appel, principalement pour obtenir la condamnation de son assureur. Plusieurs désistements d’appel sont intervenus, limitant le débat à la seule question de la garantie d’assurance. La Cour d’appel devait donc déterminer si les dommages causés par les travaux de rénovation entraient dans le champ de la garantie responsabilité civile « vie privée » souscrite par la société civile immobilière. Elle a confirmé le jugement de première instance en rejetant la demande de garantie, considérant que les travaux litigieux relevaient d’une activité lucrative et non de la vie privée.
L’arrêt procède à une interprétation stricte de la notion de vie privée au sens d’un contrat d’assurance responsabilité civile. La Cour rappelle que la police garantit les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile « lorsque vous agissez en qualité de simple particulier, au cours ou à l’occasion de votre vie privée ». Elle relève que les conditions générales excluent expressément la garantie pour les activités exercées à titre lucratif. En l’espèce, la société civile immobilière avait entrepris des travaux importants de rénovation sur un bien destiné à la location, ce qui correspondait à son objet social d’exploitation de biens immobiliers. La Cour en déduit que « lesdits travaux de rénovation complète du bien, réalisés par la SCI ML dans le cadre de son activité sociale, exercée à titre lucratif selon ses statuts, ne relèvent pas de la vie privée ». Cette analyse s’inscrit dans la lignée d’une jurisprudence constante qui distingue soigneusement l’activité privée et non professionnelle de l’activité à caractère économique, même accessoire. L’arrêt applique ainsi une interprétation objective de la clause contractuelle, fondée sur la finalité lucrative des actes de l’assuré, et non sur leur nature domestique.
Cette solution mérite d’être approuvée pour sa rigueur et sa sécurité juridique. Elle protège l’assureur contre l’extension de sa garantie à des risques professionnels non tarifés comme tels. La notion de vie privée, souvent floue, trouve ici une définition opérationnelle par opposition à l’activité lucrative inscrite dans les statuts sociaux. La Cour évite ainsi toute subjectivité en se fondant sur un élément objectif : l’objet social de la société civile immobilière. Cette approche est conforme à l’exigence de bonne foi contractuelle et à l’économie générale des assurances de responsabilité civile privée, qui couvrent les risques de la vie courante et non ceux de l’entreprise. Toutefois, la solution peut sembler sévère pour un propriétaire bailleur dont les actes de gestion, bien que lucratifs, conservent un caractère ponctuel et non commercial. Une analyse au cas par cas des travaux, selon leur ampleur et leur lien direct avec l’exploitation, aurait pu être envisagée. La Cour a préféré une règle claire, évitant les contentieux sur la qualification d’une activité mixte.
La portée de l’arrêt est significative pour la délimitation des garanties d’assurance en copropriété. Il rappelle avec fermeté que les sociétés civiles immobilières, dès lors qu’elles agissent dans leur objet social, ne peuvent se prévaloir d’une assurance « vie privée ». Cette décision incite à la vigilance lors de la souscription des contrats. Les propriétaires bailleurs, personnes morales ou physiques, doivent s’assurer que leurs activités de gestion et de travaux sont couvertes par des garanties adaptées, souvent de type « responsabilité civile exploitation » ou « propriétaire non occupant ». En l’absence d’une telle couverture, ils supportent seuls les conséquences pécuniaires de leur responsabilité, comme en l’espèce. L’arrêt ne crée pas une jurisprudence nouvelle, mais il consolide une solution bien établie en la précisant dans un contexte de travaux immobiliers. Il pourrait influencer les tribunaux dans des litiges similaires impliquant des travaux réalisés par des investisseurs, renforçant ainsi la spécialisation des régimes de responsabilité et d’assurance.