Cour d’appel de Versailles, le 4 mars 2026, n°23/03058
La Cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 4 mars 2026, a été saisie d’un litige né de travaux de rénovation entrepris par une société civile immobilière dans un immeuble en copropriété. Ces travaux avaient occasionné des désordres dans le logement situé à l’étage supérieur, propriété d’un couple. Après un accord amiable intervenu entre ces derniers et la société, l’instance s’est poursuivie sur la seule question de la garantie de l’assureur de la société. Les premiers juges avaient condamné la société à réparer les préjudices des propriétaires du dessus mais avaient rejeté sa demande en garantie contre son assureur. La société a interjeté appel de cette dernière décision. La Cour d’appel devait donc déterminer si les dommages causés par les travaux de rénovation entraient dans le champ de la garantie responsabilité civile « vie privée » souscrite par la société. Elle confirme le jugement déféré et rejette la demande en garantie. Cet arrêt rappelle avec netteté le principe d’interprétation stricte des exclusions de garantie en matière d’assurance responsabilité civile. Il précise également les contours de la notion d’activité relevant de la « vie privée » au sens des conditions générales d’un contrat d’assurance habitation.
**I. La confirmation d’une interprétation stricte des limites de la garantie**
L’arrêt procède à une application rigoureuse des clauses contractuelles, en accord avec la jurisprudence constante sur l’interprétation des polices d’assurance. La Cour relève d’abord que la garantie souscrite couvre uniquement la responsabilité civile encourue « en qualité de simple particulier, au cours ou à l’occasion de [la] vie privée ». Elle constate ensuite que les travaux litigieux, qualifiés d’« importants travaux de rénovation », ont été entrepris par la société dans le cadre de son objet social. Cet objet social inclut l’« exploitation [du bien] par bail, location ou autrement ». La Cour en déduit que l’activité dommageable relevait d’une « activité lucrative » et non de la vie privée. Elle cite expressément les conditions générales qui excluent la garantie lorsque les activités sont exercées « à titre lucratif ». Le raisonnement est ainsi entièrement fondé sur une confrontation entre les faits caractérisés et les termes du contrat. La Cour ne crée pas une règle nouvelle mais applique le principe selon lequel les exclusions de garantie, bien qu’interprétées strictement, s’appliquent lorsque les conditions qu’elles énoncent sont réalisées. L’arrêt rappelle utilement que la qualité de l’assuré, personne morale, n’est pas en soi déterminante. Ce qui importe est la nature de l’acte dommageable. Ici, l’acte s’inscrivait dans une stratégie patrimoniale et locative, ce qui le place hors du cadre de la vie privée.
**II. La précision apportée à la notion d’activité lucrative en copropriété**
La décision contribue à préciser la frontière entre gestion privée d’un bien et activité lucrative dans le contexte spécifique de la copropriété. La société soutenait que la garantie devait jouer. La Cour écarte cet argument en qualifiant les travaux de « rénovation complète du bien » réalisés dans le cadre de l’« activité sociale » de la société. Cette qualification est essentielle. Elle démontre que l’ampleur et la finalité des opérations entreprises dépassent la simple mise en état ou l’entretien courant d’un logement détenu pour son usage personnel. En visant l’activité sociale statutaire, la Cour attache une importance décisive à l’objet de la personne morale assurée. L’arrêt indique que des travaux menés en cohérence avec cet objet, même sur un seul bien, constituent une activité lucrative exclue du champ de la garantie vie privée. Cette solution peut paraître sévère pour un propriétaire bailleur. Elle se justifie cependant par la sécurité juridique et la loyauté contractuelle. L’assureur a entendu couvrir les risques de la vie courante, non ceux liés à une opération de valorisation immobilière à but lucratif. La Cour valide cette répartition des risques. Elle rappelle ainsi que le propriétaire d’un bien locatif doit souscrire une garantie adaptée à cette activité professionnelle ou commerciale. Cette distinction est fondamentale pour le marché de l’assurance. Elle prévient les contentieux futurs en fixant un critère objectif : la conformité de l’acte dommageable avec l’objet social lucratif de l’assuré.
La Cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 4 mars 2026, a été saisie d’un litige né de travaux de rénovation entrepris par une société civile immobilière dans un immeuble en copropriété. Ces travaux avaient occasionné des désordres dans le logement situé à l’étage supérieur, propriété d’un couple. Après un accord amiable intervenu entre ces derniers et la société, l’instance s’est poursuivie sur la seule question de la garantie de l’assureur de la société. Les premiers juges avaient condamné la société à réparer les préjudices des propriétaires du dessus mais avaient rejeté sa demande en garantie contre son assureur. La société a interjeté appel de cette dernière décision. La Cour d’appel devait donc déterminer si les dommages causés par les travaux de rénovation entraient dans le champ de la garantie responsabilité civile « vie privée » souscrite par la société. Elle confirme le jugement déféré et rejette la demande en garantie. Cet arrêt rappelle avec netteté le principe d’interprétation stricte des exclusions de garantie en matière d’assurance responsabilité civile. Il précise également les contours de la notion d’activité relevant de la « vie privée » au sens des conditions générales d’un contrat d’assurance habitation.
**I. La confirmation d’une interprétation stricte des limites de la garantie**
L’arrêt procède à une application rigoureuse des clauses contractuelles, en accord avec la jurisprudence constante sur l’interprétation des polices d’assurance. La Cour relève d’abord que la garantie souscrite couvre uniquement la responsabilité civile encourue « en qualité de simple particulier, au cours ou à l’occasion de [la] vie privée ». Elle constate ensuite que les travaux litigieux, qualifiés d’« importants travaux de rénovation », ont été entrepris par la société dans le cadre de son objet social. Cet objet social inclut l’« exploitation [du bien] par bail, location ou autrement ». La Cour en déduit que l’activité dommageable relevait d’une « activité lucrative » et non de la vie privée. Elle cite expressément les conditions générales qui excluent la garantie lorsque les activités sont exercées « à titre lucratif ». Le raisonnement est ainsi entièrement fondé sur une confrontation entre les faits caractérisés et les termes du contrat. La Cour ne crée pas une règle nouvelle mais applique le principe selon lequel les exclusions de garantie, bien qu’interprétées strictement, s’appliquent lorsque les conditions qu’elles énoncent sont réalisées. L’arrêt rappelle utilement que la qualité de l’assuré, personne morale, n’est pas en soi déterminante. Ce qui importe est la nature de l’acte dommageable. Ici, l’acte s’inscrivait dans une stratégie patrimoniale et locative, ce qui le place hors du cadre de la vie privée.
**II. La précision apportée à la notion d’activité lucrative en copropriété**
La décision contribue à préciser la frontière entre gestion privée d’un bien et activité lucrative dans le contexte spécifique de la copropriété. La société soutenait que la garantie devait jouer. La Cour écarte cet argument en qualifiant les travaux de « rénovation complète du bien » réalisés dans le cadre de l’« activité sociale » de la société. Cette qualification est essentielle. Elle démontre que l’ampleur et la finalité des opérations entreprises dépassent la simple mise en état ou l’entretien courant d’un logement détenu pour son usage personnel. En visant l’activité sociale statutaire, la Cour attache une importance décisive à l’objet de la personne morale assurée. L’arrêt indique que des travaux menés en cohérence avec cet objet, même sur un seul bien, constituent une activité lucrative exclue du champ de la garantie vie privée. Cette solution peut paraître sévère pour un propriétaire bailleur. Elle se justifie cependant par la sécurité juridique et la loyauté contractuelle. L’assureur a entendu couvrir les risques de la vie courante, non ceux liés à une opération de valorisation immobilière à but lucratif. La Cour valide cette répartition des risques. Elle rappelle ainsi que le propriétaire d’un bien locatif doit souscrire une garantie adaptée à cette activité professionnelle ou commerciale. Cette distinction est fondamentale pour le marché de l’assurance. Elle prévient les contentieux futurs en fixant un critère objectif : la conformité de l’acte dommageable avec l’objet social lucratif de l’assuré.