Cour d’appel de Versailles, le 4 mars 2026, n°22/07813
La Cour d’appel de Versailles, le 4 mars 2026, statue sur un litige relatif au recouvrement de charges de copropriété. Les propriétaires d’un lot, condamnés en première instance, forment appel. Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation des condamnations et demande réparation d’un préjudice distinct. La juridiction d’appel confirme l’obligation au paiement des charges. Elle admet également l’existence d’un préjudice réparable sur le fondement de l’article 1240 du code civil. L’arrêt précise les conditions d’engagement de la responsabilité du copropriétaire défaillant.
**L’affirmation rigoureuse de l’obligation de contribution aux charges**
La Cour rappelle avec fermeté le principe légal de participation aux charges. L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fonde cette obligation. Le règlement de copropriété prévoit une répartition au prorata des tantièmes. Il stipule aussi une solidarité entre copropriétaires d’un même lot. La cour constate l’existence de la créance pour charges courantes et régularisations. Les pièces comptables produites par le syndicat en établissent le montant. L’appelante conteste les sommes liées à la consommation d’eau. Elle invoque l’inoccupation de son logement. La Cour écarte cet argument. Elle retient que « la circonstance que son appartement serait inoccupé, dont elle ne rapporte pas de preuve objective, étant sans incidence sur son obligation de payer ses charges de copropriété ». Le défaut d’accès au compteur justifie le recours à un forfait. La jurisprudence autorise cette méthode pour une consommation raisonnablement estimée. Le refus de payer constitue une méconnaissance caractérisée de l’article 10. La Cour confirme ainsi la condamnation aux arriérés initialement demandés. Elle accueille aussi la demande d’actualisation de la créance. La production d’appels de charges et de procès-verbaux d’assemblée en démontre le bien-fondé. L’obligation de contribution est ainsi strictement appliquée. La situation personnelle du copropriétaire ne saurait y faire obstacle.
**La reconnaissance d’un préjudice distinct ouvrant droit à dommages-intérêts**
L’arrêt opère une réforme partielle du jugement sur ce point. Le syndicat demandait une indemnisation pour faute. La Cour d’appel lui donne satisfaction. Elle mobilise la théorie de la responsabilité civile délictuelle. L’article 1240 du code civil en est le fondement. La jurisprudence antérieure est invoquée. Les « manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles » peuvent constituer une faute. Cette faute cause un préjudice certain à la collectivité. Le préjudice est « distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ». La Cour relève en l’espèce des éléments caractérisant une telle faute. Les copropriétaires « ont cessé de régler leurs charges de copropriété de leur propre chef et pour des motifs non pertinents ». Aucun paiement n’est intervenu depuis l’assignation. L’arriéré s’est considérablement accru. La Cour en déduit que ces agissements causent un préjudice financier direct. La privation de fonds nécessaires à la gestion de l’immeuble est établie. La condamnation à mille euros de dommages-intérêts est prononcée. Cette solution mérite une analyse critique. Elle étend la responsabilité du copropriétaire au-delà du simple recouvrement. La faute ne réside pas dans le seul retard. Elle naît du caractère systématique et injustifié du défaut de paiement. Cette approche renforce la protection du syndicat. Elle pourrait inciter à un recours plus fréquent à l’article 1240. La portée de l’arrêt est donc significative. Elle offre un outil supplémentaire pour lutter contre les impayés chroniques. La frontière avec l’intérêt moratoire devra être préservée. Seul un préjudice véritablement distinct justifie une telle condamnation.
La Cour d’appel de Versailles, le 4 mars 2026, statue sur un litige relatif au recouvrement de charges de copropriété. Les propriétaires d’un lot, condamnés en première instance, forment appel. Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation des condamnations et demande réparation d’un préjudice distinct. La juridiction d’appel confirme l’obligation au paiement des charges. Elle admet également l’existence d’un préjudice réparable sur le fondement de l’article 1240 du code civil. L’arrêt précise les conditions d’engagement de la responsabilité du copropriétaire défaillant.
**L’affirmation rigoureuse de l’obligation de contribution aux charges**
La Cour rappelle avec fermeté le principe légal de participation aux charges. L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fonde cette obligation. Le règlement de copropriété prévoit une répartition au prorata des tantièmes. Il stipule aussi une solidarité entre copropriétaires d’un même lot. La cour constate l’existence de la créance pour charges courantes et régularisations. Les pièces comptables produites par le syndicat en établissent le montant. L’appelante conteste les sommes liées à la consommation d’eau. Elle invoque l’inoccupation de son logement. La Cour écarte cet argument. Elle retient que « la circonstance que son appartement serait inoccupé, dont elle ne rapporte pas de preuve objective, étant sans incidence sur son obligation de payer ses charges de copropriété ». Le défaut d’accès au compteur justifie le recours à un forfait. La jurisprudence autorise cette méthode pour une consommation raisonnablement estimée. Le refus de payer constitue une méconnaissance caractérisée de l’article 10. La Cour confirme ainsi la condamnation aux arriérés initialement demandés. Elle accueille aussi la demande d’actualisation de la créance. La production d’appels de charges et de procès-verbaux d’assemblée en démontre le bien-fondé. L’obligation de contribution est ainsi strictement appliquée. La situation personnelle du copropriétaire ne saurait y faire obstacle.
**La reconnaissance d’un préjudice distinct ouvrant droit à dommages-intérêts**
L’arrêt opère une réforme partielle du jugement sur ce point. Le syndicat demandait une indemnisation pour faute. La Cour d’appel lui donne satisfaction. Elle mobilise la théorie de la responsabilité civile délictuelle. L’article 1240 du code civil en est le fondement. La jurisprudence antérieure est invoquée. Les « manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles » peuvent constituer une faute. Cette faute cause un préjudice certain à la collectivité. Le préjudice est « distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ». La Cour relève en l’espèce des éléments caractérisant une telle faute. Les copropriétaires « ont cessé de régler leurs charges de copropriété de leur propre chef et pour des motifs non pertinents ». Aucun paiement n’est intervenu depuis l’assignation. L’arriéré s’est considérablement accru. La Cour en déduit que ces agissements causent un préjudice financier direct. La privation de fonds nécessaires à la gestion de l’immeuble est établie. La condamnation à mille euros de dommages-intérêts est prononcée. Cette solution mérite une analyse critique. Elle étend la responsabilité du copropriétaire au-delà du simple recouvrement. La faute ne réside pas dans le seul retard. Elle naît du caractère systématique et injustifié du défaut de paiement. Cette approche renforce la protection du syndicat. Elle pourrait inciter à un recours plus fréquent à l’article 1240. La portée de l’arrêt est donc significative. Elle offre un outil supplémentaire pour lutter contre les impayés chroniques. La frontière avec l’intérêt moratoire devra être préservée. Seul un préjudice véritablement distinct justifie une telle condamnation.