Cour d’appel de Versailles, le 4 mars 2026, n°22/07813
La Cour d’appel de Versailles, le 4 mars 2026, statue sur un litige entre des copropriétaires et leur syndicat. Les propriétaires d’un lot n’avaient pas réglé leurs charges. Le syndicat obtint une condamnation au paiement des arriérés par le tribunal de proximité d’Antony le 15 novembre 2022. L’un des copropriétaires forma appel. La Cour d’appel confirme la condamnation aux charges. Elle accueille aussi une demande d’indemnisation du syndicat. La question est de savoir si le défaut de paiement des charges constitue une faute engageant la responsabilité. La Cour retient que les manquements répétés fondent une condamnation à des dommages-intérêts distincts.
**La sanction renforcée de l’obligation de payer les charges**
La Cour rappelle le principe légal de participation aux charges. L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose cette obligation. Le règlement de copropriété prévoit une répartition au prorata des tantièmes. Il établit aussi une solidarité entre copropriétaires d’un même lot. La Cour constate que les documents produits par le syndicat justifient le montant réclamé. L’appelante contestait les charges d’eau. Elle invoquait l’inoccupation de son logement. La Cour écarte cet argument. Elle souligne l’absence de preuve objective de cette inoccupation. Elle rappelle que “la circonstance que son appartement serait inoccupé, dont elle ne rapporte pas de preuve objective, étant sans incidence sur son obligation de payer ses charges de copropriété”. L’obligation est objective. Elle ne dépend pas de l’usage effectif des parties communes. La Cour valide aussi le calcul forfaitaire appliqué par le syndic. Elle se fonde sur une jurisprudence selon laquelle un forfait est possible en cas d’impossibilité d’accéder au compteur. La confirmation de la condamnation aux arriérés actualisés s’imposait donc.
Le refus de payer constitue une inexécution contractuelle. La Cour rejette implicitement l’idée d’une exception d’inexécution. Elle cite un arrêt de la Cour de cassation du 26 mai 2016. Cet arrêt interdit ce mécanisme en matière de charges. Le syndicat ne peut pas suspendre ses prestations. Le copropriétaire ne peut pas non plus suspendre ses paiements pour un prétendu vice. La Cour vérifie la régularité des procédures d’appel de charges. Les procès-verbaux d’assemblée et les décomptes sont produits. La créance est ainsi liquidée et certaine. La solidarité entre copropriétaires est appliquée conformément au règlement. Cette approche assure la sécurité juridique des syndicats. Elle garantit la trésorerie nécessaire à la conservation de l’immeuble.
**La reconnaissance d’un préjudice distinct ouvrant droit à réparation**
La Cour va au-delà du simple recouvrement. Elle examine la demande de dommages-intérêts du syndicat. L’article 1240 du code civil fonde la responsabilité extracontractuelle. La Cour applique aussi l’article 1231-6 relatif à la mauvaise foi du débiteur. Elle s’appuie sur une jurisprudence constante. Les arrêts des 12 juillet 2018 et 3 novembre 2016 sont cités. Ils admettent que des manquements répétés peuvent causer un préjudice distinct. Ce préjudice est indépendant du retard de paiement. La Cour relève que les copropriétaires “ont cessé de régler leurs charges de leur propre chef et pour des motifs non pertinents”. Elle note l’absence de paiement depuis juillet 2022. L’arriéré important est constaté. Aucune impécuniosité n’est alléguée. La Cour en déduit l’existence d’une faute. Cette faute cause un préjudice certain à la collectivité. Le syndicat est privé de sommes nécessaires à la gestion. Les intérêts moratoires ne réparent pas ce préjudice spécifique.
La Cour infléchit cependant la demande du syndicat. Elle accorde 1 000 euros et non les 3 000 euros demandés. Cette modération relève du pouvoir souverain des juges du fond. Elle tient compte des circonstances de l’espèce. La Cour précise que le préjudice doit être “direct et certain”. Elle opère ainsi un contrôle de l’existence et de l’étendue du préjudice. Cette solution évite une indemnisation punitive. Elle reste dans le cadre de la réparation intégrale. La condamnation solidaire est maintenue. Elle assure une efficacité complète de la décision. La Cour condamne également aux dépens et à une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Cette décision complète la sanction de l’attitude procédurale.
Cette analyse jurisprudentielle est consolidée. La Cour d’appel suit la position de la Cour de cassation. Elle renforce la protection des syndicats de copropriétaires. Le simple recouvrement judiciaire peut être insuffisant. L’octroi de dommages-intérêts a une fonction dissuasive. Il sanctionne les comportements abusifs ou de mauvaise foi. Cette jurisprudence équilibre les droits des parties. Elle préserve la vie collective en copropriété. La décision pourrait inciter les syndicats à systématiser cette demande. Elle rappelle aux copropriétaires la gravité d’un défaut de paiement répété.
La Cour d’appel de Versailles, le 4 mars 2026, statue sur un litige entre des copropriétaires et leur syndicat. Les propriétaires d’un lot n’avaient pas réglé leurs charges. Le syndicat obtint une condamnation au paiement des arriérés par le tribunal de proximité d’Antony le 15 novembre 2022. L’un des copropriétaires forma appel. La Cour d’appel confirme la condamnation aux charges. Elle accueille aussi une demande d’indemnisation du syndicat. La question est de savoir si le défaut de paiement des charges constitue une faute engageant la responsabilité. La Cour retient que les manquements répétés fondent une condamnation à des dommages-intérêts distincts.
**La sanction renforcée de l’obligation de payer les charges**
La Cour rappelle le principe légal de participation aux charges. L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose cette obligation. Le règlement de copropriété prévoit une répartition au prorata des tantièmes. Il établit aussi une solidarité entre copropriétaires d’un même lot. La Cour constate que les documents produits par le syndicat justifient le montant réclamé. L’appelante contestait les charges d’eau. Elle invoquait l’inoccupation de son logement. La Cour écarte cet argument. Elle souligne l’absence de preuve objective de cette inoccupation. Elle rappelle que “la circonstance que son appartement serait inoccupé, dont elle ne rapporte pas de preuve objective, étant sans incidence sur son obligation de payer ses charges de copropriété”. L’obligation est objective. Elle ne dépend pas de l’usage effectif des parties communes. La Cour valide aussi le calcul forfaitaire appliqué par le syndic. Elle se fonde sur une jurisprudence selon laquelle un forfait est possible en cas d’impossibilité d’accéder au compteur. La confirmation de la condamnation aux arriérés actualisés s’imposait donc.
Le refus de payer constitue une inexécution contractuelle. La Cour rejette implicitement l’idée d’une exception d’inexécution. Elle cite un arrêt de la Cour de cassation du 26 mai 2016. Cet arrêt interdit ce mécanisme en matière de charges. Le syndicat ne peut pas suspendre ses prestations. Le copropriétaire ne peut pas non plus suspendre ses paiements pour un prétendu vice. La Cour vérifie la régularité des procédures d’appel de charges. Les procès-verbaux d’assemblée et les décomptes sont produits. La créance est ainsi liquidée et certaine. La solidarité entre copropriétaires est appliquée conformément au règlement. Cette approche assure la sécurité juridique des syndicats. Elle garantit la trésorerie nécessaire à la conservation de l’immeuble.
**La reconnaissance d’un préjudice distinct ouvrant droit à réparation**
La Cour va au-delà du simple recouvrement. Elle examine la demande de dommages-intérêts du syndicat. L’article 1240 du code civil fonde la responsabilité extracontractuelle. La Cour applique aussi l’article 1231-6 relatif à la mauvaise foi du débiteur. Elle s’appuie sur une jurisprudence constante. Les arrêts des 12 juillet 2018 et 3 novembre 2016 sont cités. Ils admettent que des manquements répétés peuvent causer un préjudice distinct. Ce préjudice est indépendant du retard de paiement. La Cour relève que les copropriétaires “ont cessé de régler leurs charges de leur propre chef et pour des motifs non pertinents”. Elle note l’absence de paiement depuis juillet 2022. L’arriéré important est constaté. Aucune impécuniosité n’est alléguée. La Cour en déduit l’existence d’une faute. Cette faute cause un préjudice certain à la collectivité. Le syndicat est privé de sommes nécessaires à la gestion. Les intérêts moratoires ne réparent pas ce préjudice spécifique.
La Cour infléchit cependant la demande du syndicat. Elle accorde 1 000 euros et non les 3 000 euros demandés. Cette modération relève du pouvoir souverain des juges du fond. Elle tient compte des circonstances de l’espèce. La Cour précise que le préjudice doit être “direct et certain”. Elle opère ainsi un contrôle de l’existence et de l’étendue du préjudice. Cette solution évite une indemnisation punitive. Elle reste dans le cadre de la réparation intégrale. La condamnation solidaire est maintenue. Elle assure une efficacité complète de la décision. La Cour condamne également aux dépens et à une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Cette décision complète la sanction de l’attitude procédurale.
Cette analyse jurisprudentielle est consolidée. La Cour d’appel suit la position de la Cour de cassation. Elle renforce la protection des syndicats de copropriétaires. Le simple recouvrement judiciaire peut être insuffisant. L’octroi de dommages-intérêts a une fonction dissuasive. Il sanctionne les comportements abusifs ou de mauvaise foi. Cette jurisprudence équilibre les droits des parties. Elle préserve la vie collective en copropriété. La décision pourrait inciter les syndicats à systématiser cette demande. Elle rappelle aux copropriétaires la gravité d’un défaut de paiement répété.