Cour d’appel de Toulouse, le 4 mars 2026, n°23/02014
La Cour d’appel de Toulouse, dans un arrêt du 4 mars 2026, confirme un jugement ayant constaté l’extinction d’une servitude conventionnelle de passage. Cette servitude, constituée par acte notarié en 1988 au profit exclusif d’un acquéreur et de ses héritiers en ligne directe, était affectée d’un terme extinctif lié à la cession du fonds dominant. Les propriétaires actuels du fonds, qui invoquaient un exercice prolongé et une situation d’enclave, se voient déboutés de leurs demandes et condamnés à supprimer les ouvrages liés au passage. La décision soulève la question de l’opposabilité des conditions restrictives attachées à une servitude par titre et celle de la distinction entre droit et simple tolérance.
**La force obligatoire des stipulations contractuelles affectant une servitude**
L’arrêt rappelle avec fermeté le principe de l’autonomie des volontés dans la constitution des servitudes. La cour relève que l’acte authentique de 1988 stipulait une concession « à [le premier acquéreur] ou à ses héritiers en ligne directe et exclusivement à ces personnes-là ». En approuvant les juges du fond, elle estime que cette clause instaurait un terme extinctif conditionnel, réalisé par la cession du bien à un tiers en 1998. La solution s’appuie sur une application stricte des articles 637 et 686 du code civil, consacrant la force obligatoire du titre. La cour « considère qu’une servitude conventionnelle établie par titre peut stipuler un terme extinctif en déterminant les conditions futures dont l’arrivée éventuelle ferait cesser la servitude ». Dès lors, les acquéreurs ultérieurs ne bénéficient d’aucun droit, chaque acte de vente postérieur ayant rappelé la caducité de la servitude.
Cette analyse stricte conduit à écarter l’argument d’une survie du droit par son exercice prolongé. La cour qualifie cet usage de simple « tolérance », soit « un avantage précaire fondé sur la seule complaisance du propriétaire voisin, susceptible d’être révoqué à tout moment ». Elle refuse ainsi de transformer une situation de fait en un droit, protégeant le propriétaire du fonds servant de toute prescription acquisitive implicite. La solution est classique et préserve la sécurité des transactions, en exigeant une publicité fidèle des charges réelles. Elle peut toutefois sembler rigide lorsque l’usage, ancien et continu, a structuré l’exploitation des lieux.
**Le rejet caractérisé de la qualification d’enclave et ses conséquences procédurales**
La seconde partie de la motivation écarte définitivement la possibilité d’une servitude légale de passage. Les appelants invoquaient l’état d’enclave de la partie habitation de leur immeuble, justifiant une expertise. La cour, suivant le tribunal, procède à une appréciation concrète des accès existants. Elle constate que le fonds dispose de débouchés sur la voie publique par les commerces en rez-de-chaussée, même si ceux-ci présentent des inconvénients. Elle juge que ces accès sont « directs et suffisants » et qu’il est « loisible [aux propriétaires] de les aménager s’ils les estiment peu commodes ». Cette appréciation souveraine des faits lui permet de refuser la mesure d’expertise sollicitée.
Le raisonnement démontre une application restrictive des conditions de l’article 682 du code civil. La cour recherche une absence totale d’issue, et non une simple incommodité. En affirmant que « ces seules constatations permettent d’écarter un état d’enclave (…) sans qu’il soit besoin d’ordonner une mesure d’expertise », elle limite les investigations à l’existence d’un accès physique, indépendamment de sa praticité au regard de la destination des lieux. Cette position, favorable à la libre disposition de la propriété, entraîne logiquement la condamnation à la remise en état. La suppression du portillon est une « conséquence nécessaire de l’extinction de la servitude », confirmant que les aménagements réalisés sous son empire perdent leur justification.
La Cour d’appel de Toulouse, dans un arrêt du 4 mars 2026, confirme un jugement ayant constaté l’extinction d’une servitude conventionnelle de passage. Cette servitude, constituée par acte notarié en 1988 au profit exclusif d’un acquéreur et de ses héritiers en ligne directe, était affectée d’un terme extinctif lié à la cession du fonds dominant. Les propriétaires actuels du fonds, qui invoquaient un exercice prolongé et une situation d’enclave, se voient déboutés de leurs demandes et condamnés à supprimer les ouvrages liés au passage. La décision soulève la question de l’opposabilité des conditions restrictives attachées à une servitude par titre et celle de la distinction entre droit et simple tolérance.
**La force obligatoire des stipulations contractuelles affectant une servitude**
L’arrêt rappelle avec fermeté le principe de l’autonomie des volontés dans la constitution des servitudes. La cour relève que l’acte authentique de 1988 stipulait une concession « à [le premier acquéreur] ou à ses héritiers en ligne directe et exclusivement à ces personnes-là ». En approuvant les juges du fond, elle estime que cette clause instaurait un terme extinctif conditionnel, réalisé par la cession du bien à un tiers en 1998. La solution s’appuie sur une application stricte des articles 637 et 686 du code civil, consacrant la force obligatoire du titre. La cour « considère qu’une servitude conventionnelle établie par titre peut stipuler un terme extinctif en déterminant les conditions futures dont l’arrivée éventuelle ferait cesser la servitude ». Dès lors, les acquéreurs ultérieurs ne bénéficient d’aucun droit, chaque acte de vente postérieur ayant rappelé la caducité de la servitude.
Cette analyse stricte conduit à écarter l’argument d’une survie du droit par son exercice prolongé. La cour qualifie cet usage de simple « tolérance », soit « un avantage précaire fondé sur la seule complaisance du propriétaire voisin, susceptible d’être révoqué à tout moment ». Elle refuse ainsi de transformer une situation de fait en un droit, protégeant le propriétaire du fonds servant de toute prescription acquisitive implicite. La solution est classique et préserve la sécurité des transactions, en exigeant une publicité fidèle des charges réelles. Elle peut toutefois sembler rigide lorsque l’usage, ancien et continu, a structuré l’exploitation des lieux.
**Le rejet caractérisé de la qualification d’enclave et ses conséquences procédurales**
La seconde partie de la motivation écarte définitivement la possibilité d’une servitude légale de passage. Les appelants invoquaient l’état d’enclave de la partie habitation de leur immeuble, justifiant une expertise. La cour, suivant le tribunal, procède à une appréciation concrète des accès existants. Elle constate que le fonds dispose de débouchés sur la voie publique par les commerces en rez-de-chaussée, même si ceux-ci présentent des inconvénients. Elle juge que ces accès sont « directs et suffisants » et qu’il est « loisible [aux propriétaires] de les aménager s’ils les estiment peu commodes ». Cette appréciation souveraine des faits lui permet de refuser la mesure d’expertise sollicitée.
Le raisonnement démontre une application restrictive des conditions de l’article 682 du code civil. La cour recherche une absence totale d’issue, et non une simple incommodité. En affirmant que « ces seules constatations permettent d’écarter un état d’enclave (…) sans qu’il soit besoin d’ordonner une mesure d’expertise », elle limite les investigations à l’existence d’un accès physique, indépendamment de sa praticité au regard de la destination des lieux. Cette position, favorable à la libre disposition de la propriété, entraîne logiquement la condamnation à la remise en état. La suppression du portillon est une « conséquence nécessaire de l’extinction de la servitude », confirmant que les aménagements réalisés sous son empire perdent leur justification.