La Cour d’appel de Montluçon, dans un arrêt du 4 mars 2026, a confirmé la résolution d’un bail d’habitation pour trouble anormal de voisinage. Les locataires, condamnés en première instance, se voyaient reprocher des comportements répétés portant atteinte à la tranquillité des autres occupants. La cour d’appel a rejeté leur appel et a condamné solidairement les preneurs au paiement d’indemnités d’occupation et de frais de procédure. Cette décision soulève la question de savoir dans quelle mesure des troubles de voisinage, même non sanctionnés pénalement, peuvent constituer une faute contractuelle justifiant la résiliation du bail. L’arrêt retient que les agissements répétés des locataires, établis par de multiples témoignages, caractérisent un manquement grave à leur obligation de jouir paisiblement des lieux. Il précise ainsi les conditions de la rupture du contrat de bail pour trouble de voisinage imputable au locataire.
**L’exigence d’un trouble objectif et imputable justifiant la rupture du bail**
La cour fonde sa décision sur la violation par les locataires de leur obligation d’user paisiblement des locaux loués. Elle rappelle que “le non-respect de ces obligations, lorsqu’il se manifeste par des comportements de nature à troubler la jouissance paisible des autres occupants de l’immeuble, constitue un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail”. L’arrêt opère une appréciation concrète et globale du trouble. Il relève un comportement récurrent sur plusieurs années, étayé par de nombreuses attestations “très précises et circonstanciées” émanant de voisins différents. Ces éléments décrivent des menaces, des insultes à caractère racial, des provocations et une recherche systématique du conflit, notamment autour du stationnement. La cour écarte l’argument des locataires selon lequel les troubles seraient liés à l’arrivée de nouvelles familles, notant “l’ancienneté des premiers témoignages”. Elle constate ainsi un trouble objectif, persistant et général, ayant conduit certains résidents à adopter des comportements d’évitement ou à quitter les lieux.
L’imputabilité du trouble aux locataires est fermement établie. La cour rejette leur défense fondée sur l’idée d’un acharnement du bailleur. Elle estime que le dossier s’est constitué “au fil du temps et des nombreuses doléances” et que les attestations ne sont pas “stéréotypées et manifestement concertées”. Surtout, elle considère que “le fait que le parquet n’ait pas donné de suite aux plaintes déposées n’ôte aucun caractère probant aux attestations”. Cette analyse dissocie clairement la qualification civile du trouble de son éventuelle sanction pénale. La faute contractuelle est autonome. La cour relève enfin “une absence totale de remise en cause” des locataires, ce qui lui permet de juger le trouble persistant malgré l’engagement de la procédure. L’existence d’un manquement grave et imputable est donc pleinement caractérisée.
**La portée renforcée de l’obligation de jouissance paisible et ses conséquences indemnitaires**
L’arrêt consacre une interprétation extensive de l’obligation de jouir paisiblement des lieux. Cette obligation, visée à l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, pèse traditionnellement sur le locataire à l’égard du voisinage. La décision en précise le champ d’application en la liant à la destination de l’immeuble. Les troubles, bien que survenant souvent dans les parties communes ou l’environnement immédiat, affectent la sérénité de la cité et portent atteinte aux droits des autres résidents. En confirmant la résiliation, la cour valide l’idée que le bailleur peut, et doit, agir pour garantir la tranquillité collective. Elle rappelle d’ailleurs que “le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de garantir que les autres occupants de l’immeuble ne troublent pas cette jouissance”. L’action en résiliation devient ainsi l’instrument de cette garantie collective. Cette approche renforce le rôle du bailleur social comme régulateur des relations de voisinage au sein de son patrimoine.
Les conséquences de la rupture sont lourdes pour les locataires. La cour accueille la demande accessoire du bailleur en paiement d’indemnités d’occupation, condamnant les appelants à payer la somme de 3 297,98 euros. Cette condamnation, qui s’ajoute aux dépens et à une allocation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, montre le caractère dissuasif recherché. La logique indemnitaire est poussée jusqu’à son terme, le défaut d’évacuation des lieux après la résiliation générant une dette équivalente aux loyers. La sévérité du dispositif est tempérée par le maintien de l’aide juridictionnelle pour les locataires concernant les dépens. Néanmoins, l’arrêt envoie un message clair sur l’intolérance face aux incivilités répétées en milieu locatif social. Il offre aux bailleurs une jurisprudence solide pour agir contre des locataires dont le comportement, même non pénalement réprimé, dégrade durablement la vie collective.
La Cour d’appel de Montluçon, dans un arrêt du 4 mars 2026, a confirmé la résolution d’un bail d’habitation pour trouble anormal de voisinage. Les locataires, condamnés en première instance, se voyaient reprocher des comportements répétés portant atteinte à la tranquillité des autres occupants. La cour d’appel a rejeté leur appel et a condamné solidairement les preneurs au paiement d’indemnités d’occupation et de frais de procédure. Cette décision soulève la question de savoir dans quelle mesure des troubles de voisinage, même non sanctionnés pénalement, peuvent constituer une faute contractuelle justifiant la résiliation du bail. L’arrêt retient que les agissements répétés des locataires, établis par de multiples témoignages, caractérisent un manquement grave à leur obligation de jouir paisiblement des lieux. Il précise ainsi les conditions de la rupture du contrat de bail pour trouble de voisinage imputable au locataire.
**L’exigence d’un trouble objectif et imputable justifiant la rupture du bail**
La cour fonde sa décision sur la violation par les locataires de leur obligation d’user paisiblement des locaux loués. Elle rappelle que “le non-respect de ces obligations, lorsqu’il se manifeste par des comportements de nature à troubler la jouissance paisible des autres occupants de l’immeuble, constitue un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail”. L’arrêt opère une appréciation concrète et globale du trouble. Il relève un comportement récurrent sur plusieurs années, étayé par de nombreuses attestations “très précises et circonstanciées” émanant de voisins différents. Ces éléments décrivent des menaces, des insultes à caractère racial, des provocations et une recherche systématique du conflit, notamment autour du stationnement. La cour écarte l’argument des locataires selon lequel les troubles seraient liés à l’arrivée de nouvelles familles, notant “l’ancienneté des premiers témoignages”. Elle constate ainsi un trouble objectif, persistant et général, ayant conduit certains résidents à adopter des comportements d’évitement ou à quitter les lieux.
L’imputabilité du trouble aux locataires est fermement établie. La cour rejette leur défense fondée sur l’idée d’un acharnement du bailleur. Elle estime que le dossier s’est constitué “au fil du temps et des nombreuses doléances” et que les attestations ne sont pas “stéréotypées et manifestement concertées”. Surtout, elle considère que “le fait que le parquet n’ait pas donné de suite aux plaintes déposées n’ôte aucun caractère probant aux attestations”. Cette analyse dissocie clairement la qualification civile du trouble de son éventuelle sanction pénale. La faute contractuelle est autonome. La cour relève enfin “une absence totale de remise en cause” des locataires, ce qui lui permet de juger le trouble persistant malgré l’engagement de la procédure. L’existence d’un manquement grave et imputable est donc pleinement caractérisée.
**La portée renforcée de l’obligation de jouissance paisible et ses conséquences indemnitaires**
L’arrêt consacre une interprétation extensive de l’obligation de jouir paisiblement des lieux. Cette obligation, visée à l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, pèse traditionnellement sur le locataire à l’égard du voisinage. La décision en précise le champ d’application en la liant à la destination de l’immeuble. Les troubles, bien que survenant souvent dans les parties communes ou l’environnement immédiat, affectent la sérénité de la cité et portent atteinte aux droits des autres résidents. En confirmant la résiliation, la cour valide l’idée que le bailleur peut, et doit, agir pour garantir la tranquillité collective. Elle rappelle d’ailleurs que “le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de garantir que les autres occupants de l’immeuble ne troublent pas cette jouissance”. L’action en résiliation devient ainsi l’instrument de cette garantie collective. Cette approche renforce le rôle du bailleur social comme régulateur des relations de voisinage au sein de son patrimoine.
Les conséquences de la rupture sont lourdes pour les locataires. La cour accueille la demande accessoire du bailleur en paiement d’indemnités d’occupation, condamnant les appelants à payer la somme de 3 297,98 euros. Cette condamnation, qui s’ajoute aux dépens et à une allocation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, montre le caractère dissuasif recherché. La logique indemnitaire est poussée jusqu’à son terme, le défaut d’évacuation des lieux après la résiliation générant une dette équivalente aux loyers. La sévérité du dispositif est tempérée par le maintien de l’aide juridictionnelle pour les locataires concernant les dépens. Néanmoins, l’arrêt envoie un message clair sur l’intolérance face aux incivilités répétées en milieu locatif social. Il offre aux bailleurs une jurisprudence solide pour agir contre des locataires dont le comportement, même non pénalement réprimé, dégrade durablement la vie collective.