Cour d’appel de Rennes, le 4 mars 2026, n°23/01183
L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Rennes le 4 mars 2026 traite des conséquences de l’exercice du droit de repentir par un bailleur dans le cadre d’un bail commercial. Un bien avait été acquis avec un locataire en place. Le bailleur avait notifié un congé avec refus de renouvellement et offert une indemnité d’éviction. Une expertise judiciaire fut ordonnée pour évaluer cette indemnité. Par un jugement du 24 novembre 2022, le tribunal judiciaire avait condamné le bailleur au paiement d’une indemnité d’éviction et fixé une indemnité d’occupation due par le locataire. Postérieurement à ce jugement, le bailleur exerça son droit de repentir par acte du 27 juin 2023. En appel, les parties s’opposèrent sur le montant de l’indemnité d’occupation due pour la période transitoire et sur le loyer du bail renouvelé. La cour devait déterminer les effets rétroactifs du repentir et en préciser les conséquences financières.
La question de droit principale était de savoir comment fixer l’indemnité d’occupation due pendant la période séparant l’expiration du bail initial de l’exercice du repentir, et selon quels critères déterminer le loyer du bail renouvelé. La cour confirma le jugement sur le montant de l’indemnité d’occupation et l’application d’un abattement pour précarité. Elle fixa le loyer du nouveau bail à la valeur locative établie par l’expertise. Elle condamna également le bailleur à rembourser les frais de procédure du locataire au titre de l’article L. 145-58 du code de commerce.
**La confirmation des principes gouvernant l’indemnité d’occupation post-congé**
La cour rappelle le régime légal de l’indemnité d’occupation après un congé. Conformément à l’article L. 145-28 du code de commerce, le locataire évincé a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de son indemnité. L’indemnité d’occupation due pendant cette période est « déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII, compte tenu de tous éléments d’appréciation ». La cour applique cette règle à la période comprise entre l’expiration du bail et l’exercice du repentir. Elle retient la valeur locative comme référence, déterminée selon les critères de l’article L. 145-33. En l’espèce, elle valide l’évaluation de l’expert judiciaire, qui avait fixé un prix au mètre carré de quarante-cinq euros. Elle écarte les références proposées par le locataire, jugées non pertinentes. La cour affirme ainsi la primauté de l’expertise judiciaire contradictoire pour établir la valeur locative de référence.
La cour reconnaît ensuite le bien-fondé d’un abattement pour précarité sur cette indemnité. Elle considère que « l’incertitude économique dans laquelle s’est trouvée la société du fait du congé avec refus de renouvellement pendant la période entre la date d’expiration du bail du fait du congé et l’exercice du droit de repentir par le bailleur, justifie de fait un abattement de précarité ». Elle précise qu’il n’est pas nécessaire pour le locataire « d’établir l’existence d’un préjudice » spécifique. Toutefois, elle limite cet abattement au taux habituel de dix pour cent, estimant que le locataire ne démontre pas de circonstances exceptionnelles justifiant une majoration. La cour opère ainsi une distinction entre le principe de l’abattement, lié à la situation objective de précarité, et son quantum, qui relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.
**La mise en œuvre des effets du repentir sur le loyer futur et les frais de procédure**
L’exercice du repentir emporte renouvellement du bail. La cour constate cet accord des parties et en tire les conséquences. Pour fixer le loyer du bail renouvelé, elle applique l’article L. 145-34 du code de commerce. Le bail expiré ayant duré plus de douze ans, le loyer nouveau doit être fixé à la valeur locative. La cour retient la même valeur locative que pour l’indemnité d’occupation, soit six mille cent euros hors charges, qu’elle arrondit à sept mille euros. Elle rejette la demande d’expertise complémentaire, estimant la cour suffisamment éclairée. Cette solution assure une cohérence entre l’indemnité due pour le passé et le loyer applicable pour l’avenir. Elle évite une dissociation des références valuationnelles qui aurait pu créer une iniquité.
La cour applique strictement les conséquences financières du repentir prévues à l’article L. 145-58. Elle rappelle que l’exercice de ce droit « entraîne l’obligation pour le bailleur de supporter les frais de l’instance, c’est-à-dire l’ensemble des frais, qu’ils soient constitués de frais taxables ou d’honoraires d’avocat, exposés par le locataire jusqu’au terme de l’instance pendant laquelle le repentir est exercé ». Elle condamne donc le bailleur à rembourser les honoraires d’avocat du locataire, justifiés par convention et factures, pour un montant de dix mille six cent un euros et cinquante centimes. En revanche, elle écarte le remboursement des frais d’expertise amiable, jugée inutile puisque la valeur retenue est celle de l’expert judiciaire. La cour délimite ainsi le champ des frais remboursables à ceux strictement liés à l’instance et nécessaires à la défense des droits du locataire.
L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Rennes le 4 mars 2026 traite des conséquences de l’exercice du droit de repentir par un bailleur dans le cadre d’un bail commercial. Un bien avait été acquis avec un locataire en place. Le bailleur avait notifié un congé avec refus de renouvellement et offert une indemnité d’éviction. Une expertise judiciaire fut ordonnée pour évaluer cette indemnité. Par un jugement du 24 novembre 2022, le tribunal judiciaire avait condamné le bailleur au paiement d’une indemnité d’éviction et fixé une indemnité d’occupation due par le locataire. Postérieurement à ce jugement, le bailleur exerça son droit de repentir par acte du 27 juin 2023. En appel, les parties s’opposèrent sur le montant de l’indemnité d’occupation due pour la période transitoire et sur le loyer du bail renouvelé. La cour devait déterminer les effets rétroactifs du repentir et en préciser les conséquences financières.
La question de droit principale était de savoir comment fixer l’indemnité d’occupation due pendant la période séparant l’expiration du bail initial de l’exercice du repentir, et selon quels critères déterminer le loyer du bail renouvelé. La cour confirma le jugement sur le montant de l’indemnité d’occupation et l’application d’un abattement pour précarité. Elle fixa le loyer du nouveau bail à la valeur locative établie par l’expertise. Elle condamna également le bailleur à rembourser les frais de procédure du locataire au titre de l’article L. 145-58 du code de commerce.
**La confirmation des principes gouvernant l’indemnité d’occupation post-congé**
La cour rappelle le régime légal de l’indemnité d’occupation après un congé. Conformément à l’article L. 145-28 du code de commerce, le locataire évincé a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de son indemnité. L’indemnité d’occupation due pendant cette période est « déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII, compte tenu de tous éléments d’appréciation ». La cour applique cette règle à la période comprise entre l’expiration du bail et l’exercice du repentir. Elle retient la valeur locative comme référence, déterminée selon les critères de l’article L. 145-33. En l’espèce, elle valide l’évaluation de l’expert judiciaire, qui avait fixé un prix au mètre carré de quarante-cinq euros. Elle écarte les références proposées par le locataire, jugées non pertinentes. La cour affirme ainsi la primauté de l’expertise judiciaire contradictoire pour établir la valeur locative de référence.
La cour reconnaît ensuite le bien-fondé d’un abattement pour précarité sur cette indemnité. Elle considère que « l’incertitude économique dans laquelle s’est trouvée la société du fait du congé avec refus de renouvellement pendant la période entre la date d’expiration du bail du fait du congé et l’exercice du droit de repentir par le bailleur, justifie de fait un abattement de précarité ». Elle précise qu’il n’est pas nécessaire pour le locataire « d’établir l’existence d’un préjudice » spécifique. Toutefois, elle limite cet abattement au taux habituel de dix pour cent, estimant que le locataire ne démontre pas de circonstances exceptionnelles justifiant une majoration. La cour opère ainsi une distinction entre le principe de l’abattement, lié à la situation objective de précarité, et son quantum, qui relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.
**La mise en œuvre des effets du repentir sur le loyer futur et les frais de procédure**
L’exercice du repentir emporte renouvellement du bail. La cour constate cet accord des parties et en tire les conséquences. Pour fixer le loyer du bail renouvelé, elle applique l’article L. 145-34 du code de commerce. Le bail expiré ayant duré plus de douze ans, le loyer nouveau doit être fixé à la valeur locative. La cour retient la même valeur locative que pour l’indemnité d’occupation, soit six mille cent euros hors charges, qu’elle arrondit à sept mille euros. Elle rejette la demande d’expertise complémentaire, estimant la cour suffisamment éclairée. Cette solution assure une cohérence entre l’indemnité due pour le passé et le loyer applicable pour l’avenir. Elle évite une dissociation des références valuationnelles qui aurait pu créer une iniquité.
La cour applique strictement les conséquences financières du repentir prévues à l’article L. 145-58. Elle rappelle que l’exercice de ce droit « entraîne l’obligation pour le bailleur de supporter les frais de l’instance, c’est-à-dire l’ensemble des frais, qu’ils soient constitués de frais taxables ou d’honoraires d’avocat, exposés par le locataire jusqu’au terme de l’instance pendant laquelle le repentir est exercé ». Elle condamne donc le bailleur à rembourser les honoraires d’avocat du locataire, justifiés par convention et factures, pour un montant de dix mille six cent un euros et cinquante centimes. En revanche, elle écarte le remboursement des frais d’expertise amiable, jugée inutile puisque la valeur retenue est celle de l’expert judiciaire. La cour délimite ainsi le champ des frais remboursables à ceux strictement liés à l’instance et nécessaires à la défense des droits du locataire.