Cour d’appel de Paris, le 30 septembre 2010, n°08/16169
Par acte notarié du 7 octobre 2004, une société a promis de vendre un ensemble immobilier à une autre société. L’acte contenait des déclarations sur l’absence d’installations classées. Une indemnité d’immobilisation fut versée. L’acquéreur découvrit ultérieurement l’existence passée d’une installation classée. Il assigna alors le vendeur et les notaires en restitution de l’indemnité et en dommages-intérêts pour dol. Le Tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 10 juillet 2008, rejeta ces demandes et attribua l’indemnité au vendeur. L’acquéreur forma un appel. La Cour d’appel de Paris, par arrêt du 30 septembre 2010, confirma le jugement. Elle rejeta les moyens fondés sur la nullité pour défaut d’enregistrement, sur le dol et sur la responsabilité des notaires. La question de droit était de savoir si les déclarations contractuelles sur les installations classées, associées à une clause d’acceptation de l’état des lieux, pouvaient caractériser un dol et entraîner la nullité de la promesse. La Cour répondit par la négative, estimant que l’élément litigieux n’était pas déterminant du consentement du professionnel acquéreur.
L’arrêt écarte d’abord les vices de consentement en interprétant restrictivement les éléments constitutifs du dol. La Cour relève que la clause contractuelle indiquait que “l’absence d’exploitation d’installations classées sur le site dans le passé était incertaine”. Elle en déduit que “le bénéficiaire, marchand de biens et comme tel professionnel de l’immobilier, (…) n’a pas fait de l’absence d’installations classées dans les lieux un élément déterminant de son engagement”. L’appréciation du dol se fonde ainsi sur la perception qu’avait l’acquéreur au moment de la conclusion. La Cour estime aussi que le vendeur ne pouvait savoir la vérité avant la signature. Elle constate qu’“aucun élément du dossier ne permet d’affirmer que la société COGEFIM avait connaissance du dossier de la préfecture antérieurement à la signature”. L’arrêt rappelle ainsi que le dol suppose une tromperie et une erreur provoquée. Il applique strictement l’article 1116 du code civil. La solution protège la sécurité des transactions. Elle peut sembler rigoureuse pour l’acquéreur. Celui-ci invoquait une déclaration formelle d’absence. La Cour minimise pourtant sa portée au regard du contexte. La clause précisait que le terrain était accepté “dans l’état”. L’acquéreur professionnel est censé en mesurer les implications. Cette analyse consacre une lecture objective des engagements. Elle limite les recours pour dol dans les contrats entre professionnels avertis.
L’arrêt précise ensuite les obligations d’information en matière environnementale et les limites de la responsabilité des notaires. Concernant l’information, la Cour écarte l’application de l’article L. 514-20 du code de l’environnement. Elle note que “seules des installations classées soumises à déclaration ont été exploitées”. La loi ne créait donc pas d’obligation légale spécifique pour le vendeur. Le dol contractuel reste le seul fondement possible. Concernant les notaires, la Cour rejette toute faute. Elle estime qu’ils n’avaient pas à vérifier l’existence d’anciennes installations. Elle rappelle que “l’appelante ne peut donc faire grief aux notaires de ne pas avoir vérifié (…) l’existence d’anciennes installations classées”. La mission du notaire se limite au cadre défini par les parties. Il n’a pas d’obligation générale d’investigation sur les risques environnementaux. Cette solution est conforme à la jurisprudence sur la responsité professionnelle. Elle évite de faire peser sur les officiers publics une charge excessive. L’arrêt confirme enfin le sort de l’indemnité d’immobilisation. Le refus d’acheter, non justifié par une condition suspensive, entraîne sa déchéance. La Cour applique strictement les termes de la promesse. Elle sanctionne ainsi la rupture unilatérale par l’acquéreur. Cet arrêt illustre la rigueur attachée à l’exécution des engagements contractuels entre professionnels. Il limite les possibilités de se rétracter en invoquant des vices de consentement.
Par acte notarié du 7 octobre 2004, une société a promis de vendre un ensemble immobilier à une autre société. L’acte contenait des déclarations sur l’absence d’installations classées. Une indemnité d’immobilisation fut versée. L’acquéreur découvrit ultérieurement l’existence passée d’une installation classée. Il assigna alors le vendeur et les notaires en restitution de l’indemnité et en dommages-intérêts pour dol. Le Tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 10 juillet 2008, rejeta ces demandes et attribua l’indemnité au vendeur. L’acquéreur forma un appel. La Cour d’appel de Paris, par arrêt du 30 septembre 2010, confirma le jugement. Elle rejeta les moyens fondés sur la nullité pour défaut d’enregistrement, sur le dol et sur la responsabilité des notaires. La question de droit était de savoir si les déclarations contractuelles sur les installations classées, associées à une clause d’acceptation de l’état des lieux, pouvaient caractériser un dol et entraîner la nullité de la promesse. La Cour répondit par la négative, estimant que l’élément litigieux n’était pas déterminant du consentement du professionnel acquéreur.
L’arrêt écarte d’abord les vices de consentement en interprétant restrictivement les éléments constitutifs du dol. La Cour relève que la clause contractuelle indiquait que “l’absence d’exploitation d’installations classées sur le site dans le passé était incertaine”. Elle en déduit que “le bénéficiaire, marchand de biens et comme tel professionnel de l’immobilier, (…) n’a pas fait de l’absence d’installations classées dans les lieux un élément déterminant de son engagement”. L’appréciation du dol se fonde ainsi sur la perception qu’avait l’acquéreur au moment de la conclusion. La Cour estime aussi que le vendeur ne pouvait savoir la vérité avant la signature. Elle constate qu’“aucun élément du dossier ne permet d’affirmer que la société COGEFIM avait connaissance du dossier de la préfecture antérieurement à la signature”. L’arrêt rappelle ainsi que le dol suppose une tromperie et une erreur provoquée. Il applique strictement l’article 1116 du code civil. La solution protège la sécurité des transactions. Elle peut sembler rigoureuse pour l’acquéreur. Celui-ci invoquait une déclaration formelle d’absence. La Cour minimise pourtant sa portée au regard du contexte. La clause précisait que le terrain était accepté “dans l’état”. L’acquéreur professionnel est censé en mesurer les implications. Cette analyse consacre une lecture objective des engagements. Elle limite les recours pour dol dans les contrats entre professionnels avertis.
L’arrêt précise ensuite les obligations d’information en matière environnementale et les limites de la responsabilité des notaires. Concernant l’information, la Cour écarte l’application de l’article L. 514-20 du code de l’environnement. Elle note que “seules des installations classées soumises à déclaration ont été exploitées”. La loi ne créait donc pas d’obligation légale spécifique pour le vendeur. Le dol contractuel reste le seul fondement possible. Concernant les notaires, la Cour rejette toute faute. Elle estime qu’ils n’avaient pas à vérifier l’existence d’anciennes installations. Elle rappelle que “l’appelante ne peut donc faire grief aux notaires de ne pas avoir vérifié (…) l’existence d’anciennes installations classées”. La mission du notaire se limite au cadre défini par les parties. Il n’a pas d’obligation générale d’investigation sur les risques environnementaux. Cette solution est conforme à la jurisprudence sur la responsité professionnelle. Elle évite de faire peser sur les officiers publics une charge excessive. L’arrêt confirme enfin le sort de l’indemnité d’immobilisation. Le refus d’acheter, non justifié par une condition suspensive, entraîne sa déchéance. La Cour applique strictement les termes de la promesse. Elle sanctionne ainsi la rupture unilatérale par l’acquéreur. Cet arrêt illustre la rigueur attachée à l’exécution des engagements contractuels entre professionnels. Il limite les possibilités de se rétracter en invoquant des vices de consentement.