La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 3 mars 2010, statue sur un litige relatif à la qualification d’une courette dans une copropriété. Une copropriétaire, assignant le syndicat, le syndic et un office public, réclamait la propriété privative de cette courette et des dommages-intérêts. Le Tribunal de grande instance de Paris avait rejeté ses demandes par un jugement du 13 mai 2008. L’arrêt confirmant ce jugement admet néanmoins la recevabilité d’une demande nouvelle en appel. La question est de savoir si une mention particulière dans un règlement de copropriété peut conférer un droit de jouissance exclusive sur une partie commune. La Cour reconnaît l’existence d’un tel droit au profit de la copropriétaire mais rejette son indemnisation.
**La consécration d’un droit de jouissance exclusive par interprétation des titres**
La Cour écarte d’abord la qualification de partie privative. Elle valide l’analyse des premiers juges qui, par « une exacte appréciation des dispositions du règlement de copropriété », ont établi que la courette était une partie commune. Elle rappelle le principe de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, réputant parties communes les cours en cas de silence des titres. La requérante ne peut donc se prévaloir de l’article 2 sur les parties privatives. La Cour opère ensuite une distinction subtile entre propriété et jouissance. Elle admet une demande nouvelle en appel, estimant que la reconnaissance d’un droit sur la courette était l’objet même de la demande initiale en indemnisation. Pour établir ce droit, elle interprète les titres. Elle relève une mention spécifique au paragraphe premier du règlement, prévoyant que « le propriétaire de l’appartement du rez-de-chaussée à droite aura la propriété de la courette ». Cette mention, « corroborée par la configuration même des lieux », démontre pour la Cour « la volonté du rédacteur du règlement de copropriété de reconnaître au propriétaire de l’appartement un droit à la jouissance exclusive ». La Cour fonde ainsi un droit réel, opposable à la collectivité, sur une stipulation contractuelle et un usage historique pacifique.
**La limitation des effets de ce droit face aux décisions collectives**
La portée pratique de ce droit est immédiatement restreinte par la Cour. Elle précise que « l’exercice de ce seul droit ne peut justifier » que la copropriétaire détienne les clés d’une grille donnant sur la rue. Ce droit de jouissance exclusive trouve donc sa limite dans la gestion des parties communes par le syndicat. Le rejet de la demande en responsabilité en découle logiquement. La Cour estime que le préjudice allégué, lié à des travaux, « ne résulte que de l’exécution » d’une résolution d’assemblée générale. Cette résolution, autorisant les travaux de modification, « s’imposant à tous dont » la requérante, ne peut être critiquée indirectement par une action en indemnisation. La Cour relève que la copropriétaire n’a pas sollicité l’annulation de cette décision collective. Elle en déduit qu' »aucune faute ne pouvant être imputée » aux défendeurs, la demande doit être rejetée. La solution protège ainsi la force des décisions collectives prises conformément à la loi. La Cour tempère enfin sa sévérité en relevant que « l’existence de mentions contradictoires dans le règlement de copropriété a pu conduire » la requérante « à se méprendre sur l’existence de ses droits ». Elle rejette en conséquence les demandes en abus de procédure dirigées contre elle, reconnaissant la bonne foi de sa démarche.
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 3 mars 2010, statue sur un litige relatif à la qualification d’une courette dans une copropriété. Une copropriétaire, assignant le syndicat, le syndic et un office public, réclamait la propriété privative de cette courette et des dommages-intérêts. Le Tribunal de grande instance de Paris avait rejeté ses demandes par un jugement du 13 mai 2008. L’arrêt confirmant ce jugement admet néanmoins la recevabilité d’une demande nouvelle en appel. La question est de savoir si une mention particulière dans un règlement de copropriété peut conférer un droit de jouissance exclusive sur une partie commune. La Cour reconnaît l’existence d’un tel droit au profit de la copropriétaire mais rejette son indemnisation.
**La consécration d’un droit de jouissance exclusive par interprétation des titres**
La Cour écarte d’abord la qualification de partie privative. Elle valide l’analyse des premiers juges qui, par « une exacte appréciation des dispositions du règlement de copropriété », ont établi que la courette était une partie commune. Elle rappelle le principe de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, réputant parties communes les cours en cas de silence des titres. La requérante ne peut donc se prévaloir de l’article 2 sur les parties privatives. La Cour opère ensuite une distinction subtile entre propriété et jouissance. Elle admet une demande nouvelle en appel, estimant que la reconnaissance d’un droit sur la courette était l’objet même de la demande initiale en indemnisation. Pour établir ce droit, elle interprète les titres. Elle relève une mention spécifique au paragraphe premier du règlement, prévoyant que « le propriétaire de l’appartement du rez-de-chaussée à droite aura la propriété de la courette ». Cette mention, « corroborée par la configuration même des lieux », démontre pour la Cour « la volonté du rédacteur du règlement de copropriété de reconnaître au propriétaire de l’appartement un droit à la jouissance exclusive ». La Cour fonde ainsi un droit réel, opposable à la collectivité, sur une stipulation contractuelle et un usage historique pacifique.
**La limitation des effets de ce droit face aux décisions collectives**
La portée pratique de ce droit est immédiatement restreinte par la Cour. Elle précise que « l’exercice de ce seul droit ne peut justifier » que la copropriétaire détienne les clés d’une grille donnant sur la rue. Ce droit de jouissance exclusive trouve donc sa limite dans la gestion des parties communes par le syndicat. Le rejet de la demande en responsabilité en découle logiquement. La Cour estime que le préjudice allégué, lié à des travaux, « ne résulte que de l’exécution » d’une résolution d’assemblée générale. Cette résolution, autorisant les travaux de modification, « s’imposant à tous dont » la requérante, ne peut être critiquée indirectement par une action en indemnisation. La Cour relève que la copropriétaire n’a pas sollicité l’annulation de cette décision collective. Elle en déduit qu' »aucune faute ne pouvant être imputée » aux défendeurs, la demande doit être rejetée. La solution protège ainsi la force des décisions collectives prises conformément à la loi. La Cour tempère enfin sa sévérité en relevant que « l’existence de mentions contradictoires dans le règlement de copropriété a pu conduire » la requérante « à se méprendre sur l’existence de ses droits ». Elle rejette en conséquence les demandes en abus de procédure dirigées contre elle, reconnaissant la bonne foi de sa démarche.