Cour d’appel de Paris, le 19 janvier 2010, n°07/03591
Un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 a été conclu le 27 janvier 2001. La locataire a accumulé des impayés de loyers et charges. Le bailleur a délivré un commandement le 20 février 2006 puis a assigné la locataire et sa caution solidaire devant le Tribunal d’instance de Villejuif. Par jugement du 1er février 2007, ce tribunal a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, condamné solidairement les deux défenderesses au paiement des sommes dues et accordé des délais de paiement. Un jugement du Juge de l’exécution du 2 octobre 2007 a ensuite constaté la défaillance de la locataire et accordé un délai pour libérer les lieux. La locataire et la caution ont interjeté appel de la décision du 1er février 2007. Le bailleur a formé une demande incidente. La Cour d’appel de Paris, par arrêt du 19 janvier 2010, a été saisie.
La procédure révèle un double litige. La locataire conteste le bien-fondé des réclamations locatives et la régularité de la mise en œuvre de la clause résolutoire. La caution soutient quant à elle que les poursuites diligentées contre elle sont abusives. Le bailleur demande la confirmation des condamnations et sollicite des dommages-intérêts pour procédure abusive. La question principale est de savoir dans quelle mesure un locataire peut opposer des exceptions de paiement à son créancier et comment s’apprécie l’abus de droit dans l’exécution forcée contre une caution. L’arrêt rejette les demandes des appelantes et réforme partiellement le jugement pour accorder une indemnité au bailleur.
La Cour d’appel de Paris rappelle avec fermeté les obligations du preneur et les limites du droit d’opposition. Elle précise ensuite les conditions d’une exécution licite contre la caution et sanctionne les abus de procédure.
**La sanction des exceptions dilatoires du locataire**
L’arrêt rappelle le caractère essentiel de l’obligation de payer le loyer et les charges. La Cour estime que le locataire ne peut s’en dispenser en invoquant des vices de forme. Elle affirme ainsi que “sauf à se faire justice à lui-même, il ne peut se dispenser de s’acquitter effectivement de cette obligation essentielle”. Le refus de payer au motif que le loyer serait quérable et non portable est écarté, la Cour jugeant ce débat “devenu sans objet du fait de la condamnation solidaire”. Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante protégeant le bailleur contre les manœuvres dilatoires. Elle privilégie la sécurité des créances locatives.
La Cour procède à un contrôle strict de la régularité des révisions de loyer et de la répartition des charges. Concernant la clause d’indexation, elle valide son jeu automatique, y compris rétroactif dans la limite de la prescription quinquennale. Elle précise que ce mécanisme échappe à la procédure de l’article 17-c de la loi de 1989 lors de la tacite reconduction. Sur les charges, elle vérifie scrupuleusement la clé de répartition et les justificatifs produits. Elle rejette l’argument d’une répartition inéquitable fondée sur la seule présence d’une baignoire ou d’une douche, estimant qu’“il n’est en effet pas démontré que cette clé de répartition ne serait pas équitable”. Cette approche garantit un équilibre entre les droits du bailleur à recouvrer ses dus et le droit du locataire à ne payer que ce qui est légalement dû.
**La condamnation des abus dans l’exécution et la procédure**
L’arrêt définit les contours d’une exécution forcée licite contre une caution solidaire. La Cour estime que le bailleur pouvait, “sans commettre un abus de droit”, poursuivre la caution directement après la condamnation solidaire, alors que la débitrice principale bénéficiait de délais de paiement. Elle justifie cette solution par le caractère solidaire de l’engagement. Les procédures d’exécution engagées en mai et juin 2007 sont ainsi validées, la Cour relevant que les chèques émis par la locataire ne sont parvenus au bailleur qu’en juillet 2007, “soit postérieurement aux procédures d’exécution diligentées contre la caution”. Cette analyse consacre l’efficacité de la garantie cautionnelle et décourage les stratégies de contournement par les débiteurs.
L’arrêt sanctionne parallèlement les abus de procédure commis par les parties. La Cour déboute la caution de ses demandes indemnitaires pour procédure abusive du bailleur, n’y relevant aucune faute. Inversement, elle accorde des dommages-intérêts au bailleur au titre de l’article 1382 du code civil pour la “réitération, en cause d’appel, d’accusations non démontrées”. Cette double décision illustre un contrôle équilibré du comportement processuel. Elle rappelle que le droit d’agir en justice ne saurait dégénérer en instrument de harcèlement ou de diffamation. La Cour opère ainsi une conciliation entre la liberté d’ester en justice et le devoir de loyauté dans les débats.
Un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 a été conclu le 27 janvier 2001. La locataire a accumulé des impayés de loyers et charges. Le bailleur a délivré un commandement le 20 février 2006 puis a assigné la locataire et sa caution solidaire devant le Tribunal d’instance de Villejuif. Par jugement du 1er février 2007, ce tribunal a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, condamné solidairement les deux défenderesses au paiement des sommes dues et accordé des délais de paiement. Un jugement du Juge de l’exécution du 2 octobre 2007 a ensuite constaté la défaillance de la locataire et accordé un délai pour libérer les lieux. La locataire et la caution ont interjeté appel de la décision du 1er février 2007. Le bailleur a formé une demande incidente. La Cour d’appel de Paris, par arrêt du 19 janvier 2010, a été saisie.
La procédure révèle un double litige. La locataire conteste le bien-fondé des réclamations locatives et la régularité de la mise en œuvre de la clause résolutoire. La caution soutient quant à elle que les poursuites diligentées contre elle sont abusives. Le bailleur demande la confirmation des condamnations et sollicite des dommages-intérêts pour procédure abusive. La question principale est de savoir dans quelle mesure un locataire peut opposer des exceptions de paiement à son créancier et comment s’apprécie l’abus de droit dans l’exécution forcée contre une caution. L’arrêt rejette les demandes des appelantes et réforme partiellement le jugement pour accorder une indemnité au bailleur.
La Cour d’appel de Paris rappelle avec fermeté les obligations du preneur et les limites du droit d’opposition. Elle précise ensuite les conditions d’une exécution licite contre la caution et sanctionne les abus de procédure.
**La sanction des exceptions dilatoires du locataire**
L’arrêt rappelle le caractère essentiel de l’obligation de payer le loyer et les charges. La Cour estime que le locataire ne peut s’en dispenser en invoquant des vices de forme. Elle affirme ainsi que “sauf à se faire justice à lui-même, il ne peut se dispenser de s’acquitter effectivement de cette obligation essentielle”. Le refus de payer au motif que le loyer serait quérable et non portable est écarté, la Cour jugeant ce débat “devenu sans objet du fait de la condamnation solidaire”. Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante protégeant le bailleur contre les manœuvres dilatoires. Elle privilégie la sécurité des créances locatives.
La Cour procède à un contrôle strict de la régularité des révisions de loyer et de la répartition des charges. Concernant la clause d’indexation, elle valide son jeu automatique, y compris rétroactif dans la limite de la prescription quinquennale. Elle précise que ce mécanisme échappe à la procédure de l’article 17-c de la loi de 1989 lors de la tacite reconduction. Sur les charges, elle vérifie scrupuleusement la clé de répartition et les justificatifs produits. Elle rejette l’argument d’une répartition inéquitable fondée sur la seule présence d’une baignoire ou d’une douche, estimant qu’“il n’est en effet pas démontré que cette clé de répartition ne serait pas équitable”. Cette approche garantit un équilibre entre les droits du bailleur à recouvrer ses dus et le droit du locataire à ne payer que ce qui est légalement dû.
**La condamnation des abus dans l’exécution et la procédure**
L’arrêt définit les contours d’une exécution forcée licite contre une caution solidaire. La Cour estime que le bailleur pouvait, “sans commettre un abus de droit”, poursuivre la caution directement après la condamnation solidaire, alors que la débitrice principale bénéficiait de délais de paiement. Elle justifie cette solution par le caractère solidaire de l’engagement. Les procédures d’exécution engagées en mai et juin 2007 sont ainsi validées, la Cour relevant que les chèques émis par la locataire ne sont parvenus au bailleur qu’en juillet 2007, “soit postérieurement aux procédures d’exécution diligentées contre la caution”. Cette analyse consacre l’efficacité de la garantie cautionnelle et décourage les stratégies de contournement par les débiteurs.
L’arrêt sanctionne parallèlement les abus de procédure commis par les parties. La Cour déboute la caution de ses demandes indemnitaires pour procédure abusive du bailleur, n’y relevant aucune faute. Inversement, elle accorde des dommages-intérêts au bailleur au titre de l’article 1382 du code civil pour la “réitération, en cause d’appel, d’accusations non démontrées”. Cette double décision illustre un contrôle équilibré du comportement processuel. Elle rappelle que le droit d’agir en justice ne saurait dégénérer en instrument de harcèlement ou de diffamation. La Cour opère ainsi une conciliation entre la liberté d’ester en justice et le devoir de loyauté dans les débats.