Cour d’appel de Montpellier, le 6 avril 2010, n°04/04613
La Cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt du 6 avril 2010, a eu à connaître d’un litige opposant des époux propriétaires à une société civile immobilière. Les premiers avaient rénové un bâtiment attenant à une construction en ruine appartenant à la seconde. Des infiltrations d’eau, causées par l’état de délabrement de cette construction, avaient endommagé les travaux de rénovation. Les époux assignaient la société en responsabilité sur le fondement de l’article 1386 du Code civil. Le Tribunal de grande instance de Montpellier, par un jugement du 20 mars 2008, les avait déboutés de leurs demandes. Saisie sur appel, la Cour d’appel a réformé cette décision. Elle a d’abord reconnu aux époux la propriété des lieux qu’ils avaient rénovés, en écartant l’action en revendication de la société. Elle a ensuite retenu la responsabilité de plein droit de cette dernière sur le fondement de l’article 1386 du Code civil. La solution consacre une application rigoureuse de la responsabilité du fait des bâtiments, sans permettre au propriétaire d’un immeuble délabré de s’exonérer par la faute de la victime. L’arrêt mérite une analyse attentive, tant par la confirmation d’une conception extensive de la notion de bâtiment (I) que par le refus de toute exonération fondée sur le comportement de la victime (II).
**I. La confirmation d’une conception extensive de la notion de bâtiment au sens de l’article 1386 du Code civil**
L’arrêt retient l’application de l’article 1386 du Code civil à une construction en ruine. La Cour écarte l’argument selon lequel l’édifice, gravement dégradé, ne constituerait plus un bâtiment. Elle affirme que “même à l’état de ruine, la construction appartenant à la SCI […] n’en est pas moins un bâtiment au sens de l’article 1386 du Code Civil”. Cette qualification est essentielle. Elle engage le régime de responsabilité de plein droit prévu par ce texte. La solution s’inscrit dans une jurisprudence constante. Les juges du fond étendent la notion de bâtiment au-delà de son acception courante. Un édifice partiellement écroulé ou impropre à son usage initial reste un bâtiment. La ruine n’en dissout pas l’existence juridique. Seul un anéantissement complet pourrait peut-être faire disparaître la qualification. L’arrêt ne tranche pas cette hypothèse limite. Il se contente de valider une approche large et protectrice des tiers victimes. La Cour motive sa décision par un constat factuel. Le rapport d’expertise établit un lien causal certain entre l’état de la ruine et les infiltrations. “Les infiltrations qui dégradent la voûte et le doublage proviennent de la construction en ruine”. Le défaut d’entretien est ainsi caractérisé. La société propriétaire n’a pas entretenu sa construction. Cette carence est à l’origine directe des dommages. La Cour en déduit naturellement la mise en œuvre de l’article 1386. La rigueur de ce raisonnement mérite d’être soulignée. Elle prive le propriétaire de tout argument sur la nature de son bien. Dès qu’une construction existe, même délabrée, elle engage sa responsabilité objective en cas de dommage. Cette sévérité jurisprudentielle protège efficacement les voisins. Elle les dispense de prouver une faute. Elle simplifie considérablement leur action en responsabilité. La portée de cette solution est donc pratique et favorable aux victimes.
**II. Le refus de toute exonération fondée sur le comportement de la victime rénovatrice**
La Cour écarte ensuite tout partage de responsabilité. La société intimée invoquait le comportement des époux. Ceux-ci avaient rénové leur bien en connaissance de l’état dégradé du bâtiment voisin. Le premier juge avait considéré qu’ils avaient “pris des risques”. La Cour d’appel infirme cette analyse. Elle estime que les époux “n’ont fait qu’user légitimement et ‘en bon père de famille’ des prérogatives que leur conférait leur droit de propriété”. Leur droit de rénover leur bien est absolu. Il ne saurait être restreint par l’état défectueux de la propriété voisine. La Cour opère ainsi une dissociation nette entre les droits de chacun. Le propriétaire de la ruine pouvait laisser son bien à l’abandon. Mais cette liberté s’arrête là où commence le dommage à autrui. “Elle avait l’obligation de veiller à ce que cette construction ne porte pas atteinte à celui d’autrui”. L’antériorité de la ruine est jugée sans incidence. Seul compte le fait générateur actuel, le défaut d’entretien. La Cour en déduit l’absence de cause étrangère exonératoire. Le comportement de la victime ne constitue pas une faute. Il est l’exercice normal d’un droit. Cette solution est ferme. Elle interdit toute exonération, même partielle, fondée sur la connaissance du risque par la victime. La logique de l’article 1386, responsabilité objective, s’en trouve renforcée. Le propriétaire du bâtiment est le garant unique des dommages causés par sa ruine. La charge de la prévention lui incombe intégralement. Il ne peut l’imposer à son voisin. Cette analyse a une portée pratique importante. Elle sécurise les propriétaires qui entreprennent des travaux de rénovation. Elle les protège contre l’argument de la prise de risque. La frontière entre les droits et obligations de propriétaires contigus est ainsi clarifiée. Chacun jouit librement de son bien, sous la réserve de ne pas nuire à autrui. La responsabilité du propriétaire négligent est engagée sans partage.
La Cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt du 6 avril 2010, a eu à connaître d’un litige opposant des époux propriétaires à une société civile immobilière. Les premiers avaient rénové un bâtiment attenant à une construction en ruine appartenant à la seconde. Des infiltrations d’eau, causées par l’état de délabrement de cette construction, avaient endommagé les travaux de rénovation. Les époux assignaient la société en responsabilité sur le fondement de l’article 1386 du Code civil. Le Tribunal de grande instance de Montpellier, par un jugement du 20 mars 2008, les avait déboutés de leurs demandes. Saisie sur appel, la Cour d’appel a réformé cette décision. Elle a d’abord reconnu aux époux la propriété des lieux qu’ils avaient rénovés, en écartant l’action en revendication de la société. Elle a ensuite retenu la responsabilité de plein droit de cette dernière sur le fondement de l’article 1386 du Code civil. La solution consacre une application rigoureuse de la responsabilité du fait des bâtiments, sans permettre au propriétaire d’un immeuble délabré de s’exonérer par la faute de la victime. L’arrêt mérite une analyse attentive, tant par la confirmation d’une conception extensive de la notion de bâtiment (I) que par le refus de toute exonération fondée sur le comportement de la victime (II).
**I. La confirmation d’une conception extensive de la notion de bâtiment au sens de l’article 1386 du Code civil**
L’arrêt retient l’application de l’article 1386 du Code civil à une construction en ruine. La Cour écarte l’argument selon lequel l’édifice, gravement dégradé, ne constituerait plus un bâtiment. Elle affirme que “même à l’état de ruine, la construction appartenant à la SCI […] n’en est pas moins un bâtiment au sens de l’article 1386 du Code Civil”. Cette qualification est essentielle. Elle engage le régime de responsabilité de plein droit prévu par ce texte. La solution s’inscrit dans une jurisprudence constante. Les juges du fond étendent la notion de bâtiment au-delà de son acception courante. Un édifice partiellement écroulé ou impropre à son usage initial reste un bâtiment. La ruine n’en dissout pas l’existence juridique. Seul un anéantissement complet pourrait peut-être faire disparaître la qualification. L’arrêt ne tranche pas cette hypothèse limite. Il se contente de valider une approche large et protectrice des tiers victimes. La Cour motive sa décision par un constat factuel. Le rapport d’expertise établit un lien causal certain entre l’état de la ruine et les infiltrations. “Les infiltrations qui dégradent la voûte et le doublage proviennent de la construction en ruine”. Le défaut d’entretien est ainsi caractérisé. La société propriétaire n’a pas entretenu sa construction. Cette carence est à l’origine directe des dommages. La Cour en déduit naturellement la mise en œuvre de l’article 1386. La rigueur de ce raisonnement mérite d’être soulignée. Elle prive le propriétaire de tout argument sur la nature de son bien. Dès qu’une construction existe, même délabrée, elle engage sa responsabilité objective en cas de dommage. Cette sévérité jurisprudentielle protège efficacement les voisins. Elle les dispense de prouver une faute. Elle simplifie considérablement leur action en responsabilité. La portée de cette solution est donc pratique et favorable aux victimes.
**II. Le refus de toute exonération fondée sur le comportement de la victime rénovatrice**
La Cour écarte ensuite tout partage de responsabilité. La société intimée invoquait le comportement des époux. Ceux-ci avaient rénové leur bien en connaissance de l’état dégradé du bâtiment voisin. Le premier juge avait considéré qu’ils avaient “pris des risques”. La Cour d’appel infirme cette analyse. Elle estime que les époux “n’ont fait qu’user légitimement et ‘en bon père de famille’ des prérogatives que leur conférait leur droit de propriété”. Leur droit de rénover leur bien est absolu. Il ne saurait être restreint par l’état défectueux de la propriété voisine. La Cour opère ainsi une dissociation nette entre les droits de chacun. Le propriétaire de la ruine pouvait laisser son bien à l’abandon. Mais cette liberté s’arrête là où commence le dommage à autrui. “Elle avait l’obligation de veiller à ce que cette construction ne porte pas atteinte à celui d’autrui”. L’antériorité de la ruine est jugée sans incidence. Seul compte le fait générateur actuel, le défaut d’entretien. La Cour en déduit l’absence de cause étrangère exonératoire. Le comportement de la victime ne constitue pas une faute. Il est l’exercice normal d’un droit. Cette solution est ferme. Elle interdit toute exonération, même partielle, fondée sur la connaissance du risque par la victime. La logique de l’article 1386, responsabilité objective, s’en trouve renforcée. Le propriétaire du bâtiment est le garant unique des dommages causés par sa ruine. La charge de la prévention lui incombe intégralement. Il ne peut l’imposer à son voisin. Cette analyse a une portée pratique importante. Elle sécurise les propriétaires qui entreprennent des travaux de rénovation. Elle les protège contre l’argument de la prise de risque. La frontière entre les droits et obligations de propriétaires contigus est ainsi clarifiée. Chacun jouit librement de son bien, sous la réserve de ne pas nuire à autrui. La responsabilité du propriétaire négligent est engagée sans partage.