La Cour d’appel de Lyon, dans un arrêt du 4 mars 2026, se prononce sur la validité d’un congé pour vendre et sur diverses demandes indemnitaires entre bailleur et preneur. Deux baux distincts avaient été conclus le même jour pour une maison et pour un garage avec jardin. Le bailleur a notifié un congé pour vendre portant sur la seule maison. Le juge des contentieux de la protection de Lyon avait validé ce congé et rejeté les demandes du locataire. La Cour d’appel réforme partiellement ce jugement. Elle prononce la nullité du congé pour vice de forme. Elle confirme en revanche le rejet des demandes en remboursement de loyers et de travaux. La question centrale est celle de l’indivisibilité de conventions locatives distinctes et de ses effets sur les formalités du congé. L’arrêt rappelle que l’exigence d’une offre portant sur la totalité des locaux loués s’impose dès lors que les baux forment un tout indivisible. Il en déduit la nullité du congé pour n’avoir pas inclus le garage et le jardin. La solution appelle une analyse de son fondement et de sa portée pratique.
**La sanction d’une indivisibilité conventionnelle factuelle**
La cour écarte l’apparence de dualité contractuelle pour retenir une indivisibilité d’ensemble. Les juges constatent que “les lieux objets des deux contrats sont interdépendants”. Ils relèvent que le garage abrite des équipements essentiels au logement. Les baux sont conclus simultanément pour une durée identique. La cour estime que “même si chaque bail ne se réfère pas à l’autre, ils forment un tout indivisible, dans la commune intention des parties”. L’existence de deux actes distincts répondait seulement à des exigences du dispositif Anah. Cette qualification emporte une conséquence majeure. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 impose que le congé pour vendre porte sur l’intégralité des locaux loués. En omettant le garage et le jardin, le bailleur a méconnu cette obligation. La nullité du congé est donc prononcée. La décision s’inscrit dans une jurisprudence attentive à la réalité des conventions. Elle refuse de s’arrêter à la séparation formelle des actes. La protection du locataire commande cette approche substantielle. Elle prévient les tentatives de contournement des règles protectrices.
**Les limites d’une protection restreinte aux seules nullités**
L’arrêt refuse cependant d’étendre les effets de l’indivisibilité au-delà du régime du congé. Le locataire invoquait la caducité de la convention Anah. Il réclamait le remboursement des loyers perçus au-delà du plafond réglementaire. La cour écarte cette demande. Elle estime que le preneur “ne pouvait ignorer que seul le bail d’habitation relevait du dispositif Anah”. Le loyer plafonné a été appliqué pendant toute la durée. Aucune faute du bailleur n’est établie. Le préjudice n’est pas caractérisé. De même, la demande en remboursement de travaux est rejetée. Les travaux de débouchage relèvent des réparations locatives. Le locataire ne justifie pas de la nécessité des ouvrages réalisés. La solution est rigoureuse. Elle cantonne les effets de l’indivisibilité à la seule validité du congé. Les autres aspects du litige sont traités de manière autonome. Cette dissociation peut sembler contradictoire. Elle révèle pourtant une forme de pragmatisme. Les juges évitent un bouleversement complet des relations contractuelles. Ils préservent la sécurité des transactions tout en sanctionnant la méconnaissance d’une formalité essentielle. La portée de l’arrêt en est ainsi limitée. Il ne remet pas en cause la licéité de la dualité de baux pour des motifs fiscaux. Il en sanctionne seulement les conséquences abusives dans l’exercice du droit de reprise.
La Cour d’appel de Lyon, dans un arrêt du 4 mars 2026, se prononce sur la validité d’un congé pour vendre et sur diverses demandes indemnitaires entre bailleur et preneur. Deux baux distincts avaient été conclus le même jour pour une maison et pour un garage avec jardin. Le bailleur a notifié un congé pour vendre portant sur la seule maison. Le juge des contentieux de la protection de Lyon avait validé ce congé et rejeté les demandes du locataire. La Cour d’appel réforme partiellement ce jugement. Elle prononce la nullité du congé pour vice de forme. Elle confirme en revanche le rejet des demandes en remboursement de loyers et de travaux. La question centrale est celle de l’indivisibilité de conventions locatives distinctes et de ses effets sur les formalités du congé. L’arrêt rappelle que l’exigence d’une offre portant sur la totalité des locaux loués s’impose dès lors que les baux forment un tout indivisible. Il en déduit la nullité du congé pour n’avoir pas inclus le garage et le jardin. La solution appelle une analyse de son fondement et de sa portée pratique.
**La sanction d’une indivisibilité conventionnelle factuelle**
La cour écarte l’apparence de dualité contractuelle pour retenir une indivisibilité d’ensemble. Les juges constatent que “les lieux objets des deux contrats sont interdépendants”. Ils relèvent que le garage abrite des équipements essentiels au logement. Les baux sont conclus simultanément pour une durée identique. La cour estime que “même si chaque bail ne se réfère pas à l’autre, ils forment un tout indivisible, dans la commune intention des parties”. L’existence de deux actes distincts répondait seulement à des exigences du dispositif Anah. Cette qualification emporte une conséquence majeure. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 impose que le congé pour vendre porte sur l’intégralité des locaux loués. En omettant le garage et le jardin, le bailleur a méconnu cette obligation. La nullité du congé est donc prononcée. La décision s’inscrit dans une jurisprudence attentive à la réalité des conventions. Elle refuse de s’arrêter à la séparation formelle des actes. La protection du locataire commande cette approche substantielle. Elle prévient les tentatives de contournement des règles protectrices.
**Les limites d’une protection restreinte aux seules nullités**
L’arrêt refuse cependant d’étendre les effets de l’indivisibilité au-delà du régime du congé. Le locataire invoquait la caducité de la convention Anah. Il réclamait le remboursement des loyers perçus au-delà du plafond réglementaire. La cour écarte cette demande. Elle estime que le preneur “ne pouvait ignorer que seul le bail d’habitation relevait du dispositif Anah”. Le loyer plafonné a été appliqué pendant toute la durée. Aucune faute du bailleur n’est établie. Le préjudice n’est pas caractérisé. De même, la demande en remboursement de travaux est rejetée. Les travaux de débouchage relèvent des réparations locatives. Le locataire ne justifie pas de la nécessité des ouvrages réalisés. La solution est rigoureuse. Elle cantonne les effets de l’indivisibilité à la seule validité du congé. Les autres aspects du litige sont traités de manière autonome. Cette dissociation peut sembler contradictoire. Elle révèle pourtant une forme de pragmatisme. Les juges évitent un bouleversement complet des relations contractuelles. Ils préservent la sécurité des transactions tout en sanctionnant la méconnaissance d’une formalité essentielle. La portée de l’arrêt en est ainsi limitée. Il ne remet pas en cause la licéité de la dualité de baux pour des motifs fiscaux. Il en sanctionne seulement les conséquences abusives dans l’exercice du droit de reprise.