La Cour d’appel de Lyon, dans un arrêt du 4 mars 2026, a été saisie d’un pourvoi formé par une personne placée sous curatelle renforcée. Cette dernière contestait un jugement du juge des contentieux de la protection de Montbrison du 3 mars 2023. Ce jugement l’avait condamnée, en sa qualité de caution solidaire de son frère locataire, au paiement de loyers impayés et d’indemnités d’occupation. L’appelant invoquait la nullité de l’assignation initiale et de son engagement de caution, faute d’assistance par son curateur. Le bailleur, en défense, sollicitait subsidiairement la condamnation de l’agence immobilière mandatée pour faute dans l’établissement du cautionnement. La cour a annulé l’acte introductif d’instance et l’acte de cautionnement pour violation des règles protectrices des majeurs protégés. Elle a en revanche rejeté la demande en responsabilité dirigée contre l’agent immobilier. Cette décision précise les conditions d’opposabilité des mesures de protection et délimite les obligations des mandataires immobiliers.
La cour consacre une protection rigoureuse de la personne en curatelle en assurant l’effectivité des règles de capacité. Elle rappelle que “les jugements portant ouverture, modification ou mainlevée de la curatelle […] ne sont opposables aux tiers que deux mois après que mention en aura été portée en marge de l’acte de naissance”. La mesure ayant été transcrite le 30 novembre 2020, elle est devenue opposable au bailleur le 31 janvier 2021. La cour écarte l’argument de l’ignorance personnelle du créancier, en jugeant que cette circonstance “n’étant opérante qu’en l’absence d’une telle mention”. L’assignation délivrée postérieurement à la personne protégée, sans signification à son curateur, est donc frappée d’une nullité de fond. Cette solution est étendue à l’acte de cautionnement lui-même. La cour applique strictement l’article 465 du code civil en prononçant la nullité de l’engagement car “il est établi que la personne protégée a subi un préjudice”. Le préjudice réside ici dans la condamnation pécuniaire et les mesures d’exécution forcée subies. Cette analyse affirme un principe protecteur. Elle garantit que la formalité de publicité fonde l’opposabilité erga omnes, renforçant la sécurité juridique des actes impliquant des personnes vulnérables.
L’arrêt opère une distinction nette entre le régime de la capacité et la responsabilité du mandataire immobilier, limitant la portée des obligations de ce dernier. Le bailleur reprochait à l’agence de ne pas avoir vérifié la capacité juridique de la caution ni assuré la régularité formelle de l’acte. La cour écarte ces griefs. Elle estime que la faute de gestion “n’est pas rapportée s’agissant de la capacité financière”. Concernant la capacité juridique, elle juge que “la démarche de vérification de l’acte de naissance […] supposait que des éléments donnent à penser à l’agence que sa capacité pouvait être altérée ce qui n’est nullement rapporté”. La cour dénie ainsi à l’agent une obligation générale et proactive d’investigation sur l’état civil des candidats en l’absence d’indice. Elle précise en outre que le défaut de reproduction manuscrite de l’engagement, bien que cause potentielle de nullité, “n’est pas en l’espèce la cause de son annulation”. Le lien de causalité entre cette négligence formelle et le préjudice du bailleur est donc rompu. Cette solution circonscrit l’étendue du devoir de conseil et de renseignement de l’agent immobilier. Elle le cantonne à une obligation de moyens, calibrée par les circonstances de l’espèce et la causalité effective.
La Cour d’appel de Lyon, dans un arrêt du 4 mars 2026, a été saisie d’un pourvoi formé par une personne placée sous curatelle renforcée. Cette dernière contestait un jugement du juge des contentieux de la protection de Montbrison du 3 mars 2023. Ce jugement l’avait condamnée, en sa qualité de caution solidaire de son frère locataire, au paiement de loyers impayés et d’indemnités d’occupation. L’appelant invoquait la nullité de l’assignation initiale et de son engagement de caution, faute d’assistance par son curateur. Le bailleur, en défense, sollicitait subsidiairement la condamnation de l’agence immobilière mandatée pour faute dans l’établissement du cautionnement. La cour a annulé l’acte introductif d’instance et l’acte de cautionnement pour violation des règles protectrices des majeurs protégés. Elle a en revanche rejeté la demande en responsabilité dirigée contre l’agent immobilier. Cette décision précise les conditions d’opposabilité des mesures de protection et délimite les obligations des mandataires immobiliers.
La cour consacre une protection rigoureuse de la personne en curatelle en assurant l’effectivité des règles de capacité. Elle rappelle que “les jugements portant ouverture, modification ou mainlevée de la curatelle […] ne sont opposables aux tiers que deux mois après que mention en aura été portée en marge de l’acte de naissance”. La mesure ayant été transcrite le 30 novembre 2020, elle est devenue opposable au bailleur le 31 janvier 2021. La cour écarte l’argument de l’ignorance personnelle du créancier, en jugeant que cette circonstance “n’étant opérante qu’en l’absence d’une telle mention”. L’assignation délivrée postérieurement à la personne protégée, sans signification à son curateur, est donc frappée d’une nullité de fond. Cette solution est étendue à l’acte de cautionnement lui-même. La cour applique strictement l’article 465 du code civil en prononçant la nullité de l’engagement car “il est établi que la personne protégée a subi un préjudice”. Le préjudice réside ici dans la condamnation pécuniaire et les mesures d’exécution forcée subies. Cette analyse affirme un principe protecteur. Elle garantit que la formalité de publicité fonde l’opposabilité erga omnes, renforçant la sécurité juridique des actes impliquant des personnes vulnérables.
L’arrêt opère une distinction nette entre le régime de la capacité et la responsabilité du mandataire immobilier, limitant la portée des obligations de ce dernier. Le bailleur reprochait à l’agence de ne pas avoir vérifié la capacité juridique de la caution ni assuré la régularité formelle de l’acte. La cour écarte ces griefs. Elle estime que la faute de gestion “n’est pas rapportée s’agissant de la capacité financière”. Concernant la capacité juridique, elle juge que “la démarche de vérification de l’acte de naissance […] supposait que des éléments donnent à penser à l’agence que sa capacité pouvait être altérée ce qui n’est nullement rapporté”. La cour dénie ainsi à l’agent une obligation générale et proactive d’investigation sur l’état civil des candidats en l’absence d’indice. Elle précise en outre que le défaut de reproduction manuscrite de l’engagement, bien que cause potentielle de nullité, “n’est pas en l’espèce la cause de son annulation”. Le lien de causalité entre cette négligence formelle et le préjudice du bailleur est donc rompu. Cette solution circonscrit l’étendue du devoir de conseil et de renseignement de l’agent immobilier. Elle le cantonne à une obligation de moyens, calibrée par les circonstances de l’espèce et la causalité effective.