La Cour d’appel de Douai, dans un arrêt du 9 mars 2011, statue sur un litige relatif à l’étendue et à l’assiette d’une servitude conventionnelle de passage. Plusieurs propriétaires de parcelles contiguës s’opposent sur le tracé et la largeur du droit de passage. Le Tribunal de grande instance de Valenciennes avait ordonné le rétablissement d’une double issue et élargi l’assiette. Les propriétaires des fonds servant font appel. La cour d’appel réforme partiellement ce jugement. Elle précise les droits issus des titres et définit les modalités d’exercice de la servitude. Elle statue également sur des demandes indemnitaires et une action en garantie.
Les faits remontent à plusieurs décennies. Une indivision originelle a fractionné une propriété en plusieurs parcelles. Une servitude de passage mutuelle a été établie par titres. Son assiette initiale traversait les parcelles en leur milieu. Un accord ultérieur a déplacé ce passage en fond de parcelles. Des travaux et plantations ont ensuite obstrué partiellement ce chemin. Le bénéficiaire de la servitude a saisi le tribunal pour en rétablir l’exercice intégral. Le jugement de première instance lui a donné satisfaction sur de nombreux points. Les propriétaires des parcelles grevées ont interjeté appel.
La procédure est complexe. Plusieurs parties sont en cause. Le demandeur initial invoque les articles 696 et 701 du code civil. Il sollicite la suppression des obstacles et l’élargissement du passage. Les défendeurs contestent l’étendue des droits du demandeur. Ils invoquent des actes et un plan pour limiter la servitude à une issue unique. Le tribunal a fait droit aux principales demandes. Les appelants demandent la réformation de ce jugement. L’intimé en demande la confirmation et sollicite des indemnités complémentaires. Un locataire est également mis en cause par une action en garantie.
La question de droit principale est double. Elle consiste à déterminer l’étendue exacte d’une servitude conventionnelle de passage. Il s’agit d’abord de fixer son tracé et le nombre de ses issues sur la voie publique. Il s’agit ensuite de préciser la largeur de son assiette. Une question accessoire concerne la responsabilité d’un locataire. Elle porte sur sa possible obligation de garantir sa bailleresse d’une condamnation indemnitaire.
La Cour d’appel de Douai répond avec précision. Elle réforme le jugement sur le point de la double issue. Elle « déduit que la parcelle […] bénéficiait avant cette date d’une servitude de passage offrant deux issues […] et que l’acte de vente de 1982 a cantonné cette servitude à un passage unique ». Concernant la largeur, elle estime « que n’est pas justifié l’élargissement à quatre mètres de l’assiette de la servitude sur toute sa longueur ». Elle cantonne cet élargissement à la jonction des deux tronçons. Enfin, elle admet l’action en garantie du locataire. Elle condamne ce dernier à garantir sa bailleresse « dans la limite d’une somme de 500€ ».
**La détermination conventionnelle de l’étendue d’une servitude**
La cour opère une interprétation stricte des titres constitutifs. Elle écarte la référence aux actes antérieurs pour définir les droits actuels. L’arrêt rappelle que le rappel « dans des actes auxquels [le bénéficiaire] n’était pas partie […] n’est pas de nature à conférer […] plus de droits que ceux qui lui ont été attribués » dans son propre acte d’acquisition. La volonté des parties, exprimée en 1982, est ainsi privilégiée. Elle a modifié le régime antérieur de la servitude. La cour en déduit un passage unique.
L’examen des comportements postérieurs confirme cette analyse. La signature d’un plan par le bénéficiaire en 2002 est retenue. Ce plan « ne fait apparaître aucune issue côté Ouest ». Pour la cour, cela démontre « l’absence de toute preuve d’une quelconque volonté explicite des parties […] de rétablir […] l’ancienne issue ». L’usage éventuel d’une seconde sortie est alors présumé fondé sur une simple tolérance. La solution est classique. Elle affirme la primauté du titre sur le fait. Elle protège le propriétaire du fonds servant contre une extension discrète de la charge.
**L’aménagement judiciaire de l’assiette pour un exercice effectif**
Le juge adapte l’assiette pour garantir l’utilité de la servitude. La convention prévoyait une largeur de trois mètres. Le bénéficiaire rencontrait une difficulté pratique au virage. La cour constate que « pour effectuer le virage […] [il] était obligé d’empiéter sur la propriété ». Elle ordonne un élargissement localisé. Elle « estime […] que n’est pas justifié l’élargissement à quatre mètres […] sur toute sa longueur, cet élargissement devant être cantonné […] à la jonction ».
Cette solution réalise un équilibre remarquable. Elle respecte le titre quant au principe de la largeur. Elle en aménage l’application pour permettre un usage normal. Le juge use de son pouvoir d’adaptation des servitudes. Il veille à ce que le droit reste effectif. Il évite à la fois la dénaturation de la convention et l’inutilité pratique du passage. La mesure est proportionnée. Elle ne grève le fonds servant que dans la stricte nécessité. Elle illustre la fonction corrective du juge face aux imprécisions contractuelles.
**La sanction des troubles et la garantie des obligations locatives**
La cour retient la responsabilité de la propriétaire du fonds servant. Le trouble est constitué par la pose de piquets par son locataire. Elle a tardé à agir après en avoir été informée. L’indemnité pour préjudice de jouissance est confirmée. La cour estime « parfaitement justifiée l’indemnité allouée […] au titre du trouble de jouissance subi pendant près de deux ans ». Le propriétaire est garant envers le bénéficiaire de la libre jouissance de la servitude.
L’action récursoire contre le locataire est admise. Son comportement est qualifié d’abusif. La cour constate « cette résistance, d’autant plus abusive que l’intéressé ne prétend ni ne justifie avoir obtenu […] l’autorisation d’installer la clôture ». Le locataire est condamné à garantir sa bailleresse. La solution est rigoureuse. Elle rappelle que le locataire doit respecter les charges réelles affectant le bien. Son ignorance de la servitude n’est pas exonératoire. Il engage sa responsabilité envers son bailleur pour les conséquences de ses actes.
La Cour d’appel de Douai, dans un arrêt du 9 mars 2011, statue sur un litige relatif à l’étendue et à l’assiette d’une servitude conventionnelle de passage. Plusieurs propriétaires de parcelles contiguës s’opposent sur le tracé et la largeur du droit de passage. Le Tribunal de grande instance de Valenciennes avait ordonné le rétablissement d’une double issue et élargi l’assiette. Les propriétaires des fonds servant font appel. La cour d’appel réforme partiellement ce jugement. Elle précise les droits issus des titres et définit les modalités d’exercice de la servitude. Elle statue également sur des demandes indemnitaires et une action en garantie.
Les faits remontent à plusieurs décennies. Une indivision originelle a fractionné une propriété en plusieurs parcelles. Une servitude de passage mutuelle a été établie par titres. Son assiette initiale traversait les parcelles en leur milieu. Un accord ultérieur a déplacé ce passage en fond de parcelles. Des travaux et plantations ont ensuite obstrué partiellement ce chemin. Le bénéficiaire de la servitude a saisi le tribunal pour en rétablir l’exercice intégral. Le jugement de première instance lui a donné satisfaction sur de nombreux points. Les propriétaires des parcelles grevées ont interjeté appel.
La procédure est complexe. Plusieurs parties sont en cause. Le demandeur initial invoque les articles 696 et 701 du code civil. Il sollicite la suppression des obstacles et l’élargissement du passage. Les défendeurs contestent l’étendue des droits du demandeur. Ils invoquent des actes et un plan pour limiter la servitude à une issue unique. Le tribunal a fait droit aux principales demandes. Les appelants demandent la réformation de ce jugement. L’intimé en demande la confirmation et sollicite des indemnités complémentaires. Un locataire est également mis en cause par une action en garantie.
La question de droit principale est double. Elle consiste à déterminer l’étendue exacte d’une servitude conventionnelle de passage. Il s’agit d’abord de fixer son tracé et le nombre de ses issues sur la voie publique. Il s’agit ensuite de préciser la largeur de son assiette. Une question accessoire concerne la responsabilité d’un locataire. Elle porte sur sa possible obligation de garantir sa bailleresse d’une condamnation indemnitaire.
La Cour d’appel de Douai répond avec précision. Elle réforme le jugement sur le point de la double issue. Elle « déduit que la parcelle […] bénéficiait avant cette date d’une servitude de passage offrant deux issues […] et que l’acte de vente de 1982 a cantonné cette servitude à un passage unique ». Concernant la largeur, elle estime « que n’est pas justifié l’élargissement à quatre mètres de l’assiette de la servitude sur toute sa longueur ». Elle cantonne cet élargissement à la jonction des deux tronçons. Enfin, elle admet l’action en garantie du locataire. Elle condamne ce dernier à garantir sa bailleresse « dans la limite d’une somme de 500€ ».
**La détermination conventionnelle de l’étendue d’une servitude**
La cour opère une interprétation stricte des titres constitutifs. Elle écarte la référence aux actes antérieurs pour définir les droits actuels. L’arrêt rappelle que le rappel « dans des actes auxquels [le bénéficiaire] n’était pas partie […] n’est pas de nature à conférer […] plus de droits que ceux qui lui ont été attribués » dans son propre acte d’acquisition. La volonté des parties, exprimée en 1982, est ainsi privilégiée. Elle a modifié le régime antérieur de la servitude. La cour en déduit un passage unique.
L’examen des comportements postérieurs confirme cette analyse. La signature d’un plan par le bénéficiaire en 2002 est retenue. Ce plan « ne fait apparaître aucune issue côté Ouest ». Pour la cour, cela démontre « l’absence de toute preuve d’une quelconque volonté explicite des parties […] de rétablir […] l’ancienne issue ». L’usage éventuel d’une seconde sortie est alors présumé fondé sur une simple tolérance. La solution est classique. Elle affirme la primauté du titre sur le fait. Elle protège le propriétaire du fonds servant contre une extension discrète de la charge.
**L’aménagement judiciaire de l’assiette pour un exercice effectif**
Le juge adapte l’assiette pour garantir l’utilité de la servitude. La convention prévoyait une largeur de trois mètres. Le bénéficiaire rencontrait une difficulté pratique au virage. La cour constate que « pour effectuer le virage […] [il] était obligé d’empiéter sur la propriété ». Elle ordonne un élargissement localisé. Elle « estime […] que n’est pas justifié l’élargissement à quatre mètres […] sur toute sa longueur, cet élargissement devant être cantonné […] à la jonction ».
Cette solution réalise un équilibre remarquable. Elle respecte le titre quant au principe de la largeur. Elle en aménage l’application pour permettre un usage normal. Le juge use de son pouvoir d’adaptation des servitudes. Il veille à ce que le droit reste effectif. Il évite à la fois la dénaturation de la convention et l’inutilité pratique du passage. La mesure est proportionnée. Elle ne grève le fonds servant que dans la stricte nécessité. Elle illustre la fonction corrective du juge face aux imprécisions contractuelles.
**La sanction des troubles et la garantie des obligations locatives**
La cour retient la responsabilité de la propriétaire du fonds servant. Le trouble est constitué par la pose de piquets par son locataire. Elle a tardé à agir après en avoir été informée. L’indemnité pour préjudice de jouissance est confirmée. La cour estime « parfaitement justifiée l’indemnité allouée […] au titre du trouble de jouissance subi pendant près de deux ans ». Le propriétaire est garant envers le bénéficiaire de la libre jouissance de la servitude.
L’action récursoire contre le locataire est admise. Son comportement est qualifié d’abusif. La cour constate « cette résistance, d’autant plus abusive que l’intéressé ne prétend ni ne justifie avoir obtenu […] l’autorisation d’installer la clôture ». Le locataire est condamné à garantir sa bailleresse. La solution est rigoureuse. Elle rappelle que le locataire doit respecter les charges réelles affectant le bien. Son ignorance de la servitude n’est pas exonératoire. Il engage sa responsabilité envers son bailleur pour les conséquences de ses actes.