Cour d’appel de Aix en Provence, le 5 mars 2010, n°08/15049
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 5 mars 2010, a confirmé un jugement ordonnant l’expulsion d’occupants et leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. Un bail résilié par le locataire principal a conduit à un litige sur la transmission du contrat et à la qualification de l’occupation postérieure. La juridiction d’appel a rejeté l’application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 et a retenu la responsabilité solidaire des occupants.
Le locataire principal avait notifié un congé prenant effet le 5 mars 2007. Il avait quitté les lieux, mais sa concubine et leurs enfants y sont demeurés. Le bailleur a refusé la candidature de la concubine et a engagé une action en expulsion. Le locataire invoquait l’abandon du domicile au profit de sa concubine. Le tribunal d’instance de Nice, par un jugement du 17 juin 2008, a rejeté cette argumentation. Il a ordonné l’expulsion et condamné les deux occupants in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation. Le locataire principal a fait appel de cette décision.
La question de droit était de savoir si le départ du locataire principal, suite à un congé régulier, pouvait être qualifié d’abandon du domicile au sens de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989. Il s’agissait également de déterminer les conséquences de l’absence de restitution matérielle des clefs et des lieux. La Cour d’appel a confirmé le jugement en écartant le transfert du bail et en maintenant la condamnation solidaire à l’indemnité d’occupation.
**La définition restrictive de l’abandon du domicile**
La Cour d’appel rappelle d’abord la condition posée par l’article 14. Elle souligne que « l’abandon du domicile au sens de cet article implique un départ brusque et imprévisible du locataire excluant tout caractère préparé et organisé ». Cette interprétation restrictive est constante dans la jurisprudence. Elle vise à protéger le bailleur contre des transferts non consentis tout en sécurisant les proches du locataire en cas de départ soudain.
La cour applique strictement ce critère aux faits de l’espèce. Elle relève que le locataire « a donné congé au bailleur », ce qui « implique, de la part de celui-ci un départ volontaire, prémédité et organisé par la notification préalable d’un courrier ». Le caractère organisé du départ est ainsi établi. La cour écarte l’argument d’un départ brusque consécutif à une dispute. Elle note que la dispute est survenue après l’envoi du congé. Le départ était donc antérieurement décidé. La présence du locataire à l’état des lieux et le paiement des loyers jusqu’au terme confirment cette organisation.
Cette analyse affirme une conception objective de l’abandon. La volonté du locataire de mettre fin au lien contractuel prime sur les circonstances ultérieures de son départ physique. La sécurité juridique du bailleur en est renforcée. Il peut s’appuyer sur la notification formelle du congé pour contester toute prétention au transfert. La protection des proches, objectif de l’article 14, trouve ici une limite nette. Elle ne joue pas lorsque le locataire a lui-même initié la rupture du contrat.
**Les conséquences de l’absence de restitution matérielle des lieux**
La cour opère une distinction essentielle entre le départ matériel et la restitution juridique. Elle énonce que « la restitution se distingue du simple fait par le locataire de quitter matériellement le logement ». La restitution complète s’effectue lorsque « le bailleur est en mesure de reprendre possession du logement ». Cette condition n’était pas remplie en l’espèce, les clefs n’ayant pas été rendues et la concubine demeurant sur place.
Cette absence de restitution a pour effet de maintenir les obligations du locataire sortant. La cour en déduit sa responsabilité solidaire avec l’occupant sans titre au paiement d’une indemnité d’occupation. Le montant de cette indemnité est fixé au niveau du dernier loyer. Cette solution est classique. Elle sanctionne le trouble de jouissance causé au propriétaire. Elle traduit l’idée que le locataire reste garant de la libération effective des lieux jusqu’à leur remise au bailleur.
La décision précise le régime de cette indemnité. Elle court jusqu’à la libération effective, rendant inutile un calcul à date fixe. La condamnation in solidum est justifiée par la communauté de fait des occupants. Le locataire principal ne peut se soustraire à sa responsabilité en arguant de son départ. Sa faute réside dans le défaut de remise des clefs et dans le maintien d’occupants de son chef. La concubine, occupant sans titre, est logiquement tenue à la même obligation.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 5 mars 2010, a confirmé un jugement ordonnant l’expulsion d’occupants et leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. Un bail résilié par le locataire principal a conduit à un litige sur la transmission du contrat et à la qualification de l’occupation postérieure. La juridiction d’appel a rejeté l’application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 et a retenu la responsabilité solidaire des occupants.
Le locataire principal avait notifié un congé prenant effet le 5 mars 2007. Il avait quitté les lieux, mais sa concubine et leurs enfants y sont demeurés. Le bailleur a refusé la candidature de la concubine et a engagé une action en expulsion. Le locataire invoquait l’abandon du domicile au profit de sa concubine. Le tribunal d’instance de Nice, par un jugement du 17 juin 2008, a rejeté cette argumentation. Il a ordonné l’expulsion et condamné les deux occupants in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation. Le locataire principal a fait appel de cette décision.
La question de droit était de savoir si le départ du locataire principal, suite à un congé régulier, pouvait être qualifié d’abandon du domicile au sens de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989. Il s’agissait également de déterminer les conséquences de l’absence de restitution matérielle des clefs et des lieux. La Cour d’appel a confirmé le jugement en écartant le transfert du bail et en maintenant la condamnation solidaire à l’indemnité d’occupation.
**La définition restrictive de l’abandon du domicile**
La Cour d’appel rappelle d’abord la condition posée par l’article 14. Elle souligne que « l’abandon du domicile au sens de cet article implique un départ brusque et imprévisible du locataire excluant tout caractère préparé et organisé ». Cette interprétation restrictive est constante dans la jurisprudence. Elle vise à protéger le bailleur contre des transferts non consentis tout en sécurisant les proches du locataire en cas de départ soudain.
La cour applique strictement ce critère aux faits de l’espèce. Elle relève que le locataire « a donné congé au bailleur », ce qui « implique, de la part de celui-ci un départ volontaire, prémédité et organisé par la notification préalable d’un courrier ». Le caractère organisé du départ est ainsi établi. La cour écarte l’argument d’un départ brusque consécutif à une dispute. Elle note que la dispute est survenue après l’envoi du congé. Le départ était donc antérieurement décidé. La présence du locataire à l’état des lieux et le paiement des loyers jusqu’au terme confirment cette organisation.
Cette analyse affirme une conception objective de l’abandon. La volonté du locataire de mettre fin au lien contractuel prime sur les circonstances ultérieures de son départ physique. La sécurité juridique du bailleur en est renforcée. Il peut s’appuyer sur la notification formelle du congé pour contester toute prétention au transfert. La protection des proches, objectif de l’article 14, trouve ici une limite nette. Elle ne joue pas lorsque le locataire a lui-même initié la rupture du contrat.
**Les conséquences de l’absence de restitution matérielle des lieux**
La cour opère une distinction essentielle entre le départ matériel et la restitution juridique. Elle énonce que « la restitution se distingue du simple fait par le locataire de quitter matériellement le logement ». La restitution complète s’effectue lorsque « le bailleur est en mesure de reprendre possession du logement ». Cette condition n’était pas remplie en l’espèce, les clefs n’ayant pas été rendues et la concubine demeurant sur place.
Cette absence de restitution a pour effet de maintenir les obligations du locataire sortant. La cour en déduit sa responsabilité solidaire avec l’occupant sans titre au paiement d’une indemnité d’occupation. Le montant de cette indemnité est fixé au niveau du dernier loyer. Cette solution est classique. Elle sanctionne le trouble de jouissance causé au propriétaire. Elle traduit l’idée que le locataire reste garant de la libération effective des lieux jusqu’à leur remise au bailleur.
La décision précise le régime de cette indemnité. Elle court jusqu’à la libération effective, rendant inutile un calcul à date fixe. La condamnation in solidum est justifiée par la communauté de fait des occupants. Le locataire principal ne peut se soustraire à sa responsabilité en arguant de son départ. Sa faute réside dans le défaut de remise des clefs et dans le maintien d’occupants de son chef. La concubine, occupant sans titre, est logiquement tenue à la même obligation.