Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 4 mars 2026, n°23/05348
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 4 mars 2026, confirme le jugement ayant débouté une société civile immobilière de ses demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires dont elle était membre. La société sollicitait l’annulation d’une résolution refusant l’accès à une voie commune après son retrait de la copropriété, ainsi que l’établissement d’une servitude. Les juges du fond avaient rejeté ces prétentions, considérant notamment l’absence de preuve d’un abus de majorité et l’absence d’enclave justifiant une servitude. La Cour d’appel reprend et précise ce raisonnement, offrant une analyse rigoureuse des conditions de l’abus de majorité et des limites du pouvoir judiciaire en matière de modification des droits réels.
**I. La confirmation d’une conception exigeante de l’abus de majorité en copropriété**
La Cour écarte la qualification d’abus de majorité en exigeant une démonstration probante de l’intention de nuire ou de favoriser des intérêts personnels. Elle rappelle la définition jurisprudentielle constante selon laquelle l’abus existe lorsque la résolution « est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou quand elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de certains copropriétaires au détriment des autres ou dans le but de leur nuire ». L’arrêt souligne que la société requérante « n’établit pas » que le refus d’accès rendrait son lot inconstructible et « échoue à justifier d’une volonté de lui nuire ». Cette exigence d’une preuve positive de l’élément intentionnel ou de la contrariété à l’intérêt collectif renforce la sécurité des décisions majoritaires. La Cour valide ainsi une séparation nette entre l’intérêt collectif et les conséquences subies par un copropriétaire particulier. Elle estime qu’il est de « l’intérêt collectif des copropriétaires de préserver leur voie d’accès commune et leurs espaces verts ». Le refus d’octroyer une servitude, même si elle aurait été utile au lot sortant, n’est pas en soi constitutif d’un abus. Cette solution consacre une interprétation restrictive de l’abus de majorité, protégeant l’autonomie décisionnelle de l’assemblée générale dès lors que la motivation collective n’est pas détournée.
**II. Le refus d’une intervention judiciaire créatrice de droits réels en l’absence d’enclave**
L’arrêt affirme avec fermeté les limites du pouvoir du juge, qui ne peut se substituer à la volonté des propriétaires pour créer des droits réels. La Cour rejette les demandes de condamnation à signer un plan de division et à constituer une servitude. Elle motive ce rejet en constatant l’absence de situation d’enclave du lot concerné. Les juges relèvent en effet que le lot « peut bénéficier d’un accès avec de multiples possibilités d’ouvertures, puisqu’il est longé par le [Adresse 4] en sa partie basse ». Dès lors, « rien ne justifie qu’il soit fait droit à ces demandes ». Cette analyse s’inscrit dans le cadre strict du droit des servitudes, qui ne permet une imposition judiciaire qu’en cas de nécessité absolue. La Cour refuse d’étendre ce pouvoir à des hypothèses où l’accès, bien que moins commode, reste possible par d’autres moyens. Elle écarte également l’argument tiré de la perte d’un droit d’usage attaché au lot en copropriété, jugeant que peu importe « que la SCI SYLAEL y aurait eu droit si elle était restée dans la copropriété ». La décision rappelle ainsi que le retrait volontaire d’une indivision entraîne une modification des droits de chacun, sans que le juge puisse en atténuer les conséquences en créant des droits nouveaux. Cette position stricte garantit la sécurité des situations juridiques et respecte le principe de l’autonomie de la volonté en matière de propriété.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 4 mars 2026, confirme le jugement ayant débouté une société civile immobilière de ses demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires dont elle était membre. La société sollicitait l’annulation d’une résolution refusant l’accès à une voie commune après son retrait de la copropriété, ainsi que l’établissement d’une servitude. Les juges du fond avaient rejeté ces prétentions, considérant notamment l’absence de preuve d’un abus de majorité et l’absence d’enclave justifiant une servitude. La Cour d’appel reprend et précise ce raisonnement, offrant une analyse rigoureuse des conditions de l’abus de majorité et des limites du pouvoir judiciaire en matière de modification des droits réels.
**I. La confirmation d’une conception exigeante de l’abus de majorité en copropriété**
La Cour écarte la qualification d’abus de majorité en exigeant une démonstration probante de l’intention de nuire ou de favoriser des intérêts personnels. Elle rappelle la définition jurisprudentielle constante selon laquelle l’abus existe lorsque la résolution « est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou quand elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de certains copropriétaires au détriment des autres ou dans le but de leur nuire ». L’arrêt souligne que la société requérante « n’établit pas » que le refus d’accès rendrait son lot inconstructible et « échoue à justifier d’une volonté de lui nuire ». Cette exigence d’une preuve positive de l’élément intentionnel ou de la contrariété à l’intérêt collectif renforce la sécurité des décisions majoritaires. La Cour valide ainsi une séparation nette entre l’intérêt collectif et les conséquences subies par un copropriétaire particulier. Elle estime qu’il est de « l’intérêt collectif des copropriétaires de préserver leur voie d’accès commune et leurs espaces verts ». Le refus d’octroyer une servitude, même si elle aurait été utile au lot sortant, n’est pas en soi constitutif d’un abus. Cette solution consacre une interprétation restrictive de l’abus de majorité, protégeant l’autonomie décisionnelle de l’assemblée générale dès lors que la motivation collective n’est pas détournée.
**II. Le refus d’une intervention judiciaire créatrice de droits réels en l’absence d’enclave**
L’arrêt affirme avec fermeté les limites du pouvoir du juge, qui ne peut se substituer à la volonté des propriétaires pour créer des droits réels. La Cour rejette les demandes de condamnation à signer un plan de division et à constituer une servitude. Elle motive ce rejet en constatant l’absence de situation d’enclave du lot concerné. Les juges relèvent en effet que le lot « peut bénéficier d’un accès avec de multiples possibilités d’ouvertures, puisqu’il est longé par le [Adresse 4] en sa partie basse ». Dès lors, « rien ne justifie qu’il soit fait droit à ces demandes ». Cette analyse s’inscrit dans le cadre strict du droit des servitudes, qui ne permet une imposition judiciaire qu’en cas de nécessité absolue. La Cour refuse d’étendre ce pouvoir à des hypothèses où l’accès, bien que moins commode, reste possible par d’autres moyens. Elle écarte également l’argument tiré de la perte d’un droit d’usage attaché au lot en copropriété, jugeant que peu importe « que la SCI SYLAEL y aurait eu droit si elle était restée dans la copropriété ». La décision rappelle ainsi que le retrait volontaire d’une indivision entraîne une modification des droits de chacun, sans que le juge puisse en atténuer les conséquences en créant des droits nouveaux. Cette position stricte garantit la sécurité des situations juridiques et respecte le principe de l’autonomie de la volonté en matière de propriété.