Cour d’appel de Versailles, le 3 mars 2026, n°24/05720
La Cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 3 mars 2026, a été saisie d’un litige locatif relatif à la validité d’un congé pour vendre. Un bail résidentiel avait été consenti en 2020. Le bailleur, une société civile immobilière, a notifié un congé pour vente en février 2023. La locataire, demeurée dans les lieux après la date d’effet du congé, a fait l’objet d’une assignation en expulsion. Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie, par un jugement du 26 juillet 2024, a validé le congé, constaté l’occupation sans droit ni titre et accordé un délai de quatre mois pour libérer les lieux. La locataire a interjeté appel, en soutenant notamment la nullité du congé pour défaut de mentions obligatoires et pour absence de preuve du caractère familial de la société bailleur. La société intimée a conclu à la confirmation du jugement. La cour d’appel devait ainsi déterminer si les irrégularités formelles du congé entraînaient sa nullité et si la société bailleur justifiait de sa capacité à donner congé. Elle a confirmé le jugement en validant le congé et en déboutant la locataire de ses demandes. La décision soulève la question de l’exigence d’un grief pour prononcer la nullité d’un congé irrégulier en la forme et celle de la preuve du caractère familial d’une société bailleur.
La solution de la cour se fonde sur une interprétation restrictive des conditions de nullité du congé pour vendre. Concernant l’absence de reproduction des mentions légales, la cour rappelle que “le congé pour vendre est un acte de procédure dont la nullité est, à ce titre, régie par l’article 114 du code de procédure civile”. Elle applique la jurisprudence constante selon laquelle “en l’absence de grief causé au locataire, la nullité n’est pas encourue”. Elle estime que la locataire, qui “sollicite son relogement dans le parc social depuis 2010” et “ne dispose que de ressources très modestes”, ne démontre pas le grief résultant de son ignorance d’un éventuel droit de préemption. Cette analyse consacre une approche subjective du grief, exigeant du locataire qu’il prouve une intention et une capacité réelles d’acquérir le bien. Par ailleurs, la cour valide les pouvoirs du gérant de la société, autorisé par les statuts et une assemblée générale, et admet la preuve du caractère familial par la production d’un livret de famille. Cette appréciation souple des conditions de forme et de preuve facilite la mise en œuvre du congé pour vendre par les bailleurs.
Cette décision mérite une analyse critique au regard de la protection du locataire. D’une part, l’exigence d’un grief prouvé atténue considérablement le caractère d’ordre public des formalités protectrices édictées par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. La cour écarte l’idée que “la simple omission des mentions (…) concernant le droit de préemption du locataire, suffit pour qu’il en résulte un grief”. Elle substitue ainsi une sanction effective à une nullité de protection, laissant au locataire une charge de preuve souvent difficile à rapporter. D’autre part, l’admission d’un livret de famille comme preuve suffisante du caractère familial d’une SCI peut sembler généreuse. Elle s’écarte d’une lecture stricte de l’article 13 de la loi de 1989, qui exige que la société soit “constituée exclusivement entre personnes physiques unies par un lien de parenté ou d’alliance”. La décision privilégie ainsi la sécurité des transactions et la fluidité du recouvrement du logement au détriment d’un contrôle rigoureux des conditions légales.
La portée de l’arrêt est significative dans le contentieux des congés pour vendre. Il confirme et précise une jurisprudence déjà établie de la Cour de cassation, en l’appliquant à une espèce où le locataire invoquait pourtant un préjudice lié à son défaut d’information. En exigeant la preuve d’une intention d’acquérir, il rend très aléatoire l’annulation d’un congé pour vice de forme. Cette solution risque d’inciter les bailleurs à une certaine négligence dans la rédaction des congés, sachant que la nullité sera difficilement prononcée. À l’inverse, elle pourrait encourager les juges du fond à un examen approfondi de la situation personnelle et financière du locataire pour apprécier l’existence d’un grief. Bien que récente, cette décision s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle ferme et ne présage pas d’une évolution plus protectrice. Elle renforce la position du bailleur désireux de vendre son bien libre, au prix d’une relativisation des formalités légales conçues pour garantir l’information et les droits du preneur.
La Cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 3 mars 2026, a été saisie d’un litige locatif relatif à la validité d’un congé pour vendre. Un bail résidentiel avait été consenti en 2020. Le bailleur, une société civile immobilière, a notifié un congé pour vente en février 2023. La locataire, demeurée dans les lieux après la date d’effet du congé, a fait l’objet d’une assignation en expulsion. Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie, par un jugement du 26 juillet 2024, a validé le congé, constaté l’occupation sans droit ni titre et accordé un délai de quatre mois pour libérer les lieux. La locataire a interjeté appel, en soutenant notamment la nullité du congé pour défaut de mentions obligatoires et pour absence de preuve du caractère familial de la société bailleur. La société intimée a conclu à la confirmation du jugement. La cour d’appel devait ainsi déterminer si les irrégularités formelles du congé entraînaient sa nullité et si la société bailleur justifiait de sa capacité à donner congé. Elle a confirmé le jugement en validant le congé et en déboutant la locataire de ses demandes. La décision soulève la question de l’exigence d’un grief pour prononcer la nullité d’un congé irrégulier en la forme et celle de la preuve du caractère familial d’une société bailleur.
La solution de la cour se fonde sur une interprétation restrictive des conditions de nullité du congé pour vendre. Concernant l’absence de reproduction des mentions légales, la cour rappelle que “le congé pour vendre est un acte de procédure dont la nullité est, à ce titre, régie par l’article 114 du code de procédure civile”. Elle applique la jurisprudence constante selon laquelle “en l’absence de grief causé au locataire, la nullité n’est pas encourue”. Elle estime que la locataire, qui “sollicite son relogement dans le parc social depuis 2010” et “ne dispose que de ressources très modestes”, ne démontre pas le grief résultant de son ignorance d’un éventuel droit de préemption. Cette analyse consacre une approche subjective du grief, exigeant du locataire qu’il prouve une intention et une capacité réelles d’acquérir le bien. Par ailleurs, la cour valide les pouvoirs du gérant de la société, autorisé par les statuts et une assemblée générale, et admet la preuve du caractère familial par la production d’un livret de famille. Cette appréciation souple des conditions de forme et de preuve facilite la mise en œuvre du congé pour vendre par les bailleurs.
Cette décision mérite une analyse critique au regard de la protection du locataire. D’une part, l’exigence d’un grief prouvé atténue considérablement le caractère d’ordre public des formalités protectrices édictées par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. La cour écarte l’idée que “la simple omission des mentions (…) concernant le droit de préemption du locataire, suffit pour qu’il en résulte un grief”. Elle substitue ainsi une sanction effective à une nullité de protection, laissant au locataire une charge de preuve souvent difficile à rapporter. D’autre part, l’admission d’un livret de famille comme preuve suffisante du caractère familial d’une SCI peut sembler généreuse. Elle s’écarte d’une lecture stricte de l’article 13 de la loi de 1989, qui exige que la société soit “constituée exclusivement entre personnes physiques unies par un lien de parenté ou d’alliance”. La décision privilégie ainsi la sécurité des transactions et la fluidité du recouvrement du logement au détriment d’un contrôle rigoureux des conditions légales.
La portée de l’arrêt est significative dans le contentieux des congés pour vendre. Il confirme et précise une jurisprudence déjà établie de la Cour de cassation, en l’appliquant à une espèce où le locataire invoquait pourtant un préjudice lié à son défaut d’information. En exigeant la preuve d’une intention d’acquérir, il rend très aléatoire l’annulation d’un congé pour vice de forme. Cette solution risque d’inciter les bailleurs à une certaine négligence dans la rédaction des congés, sachant que la nullité sera difficilement prononcée. À l’inverse, elle pourrait encourager les juges du fond à un examen approfondi de la situation personnelle et financière du locataire pour apprécier l’existence d’un grief. Bien que récente, cette décision s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle ferme et ne présage pas d’une évolution plus protectrice. Elle renforce la position du bailleur désireux de vendre son bien libre, au prix d’une relativisation des formalités légales conçues pour garantir l’information et les droits du preneur.