Cour d’appel de Saint-Denis, le 27 février 2026, n°24/00994
La Cour d’appel de Saint-Denis, dans un arrêt du 27 février 2026, statue sur les conséquences d’une résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers, alors que le logement est reconnu non décent. Le bail, conclu en août 2021, a été résilié par le jeu d’une clause résolutoire en septembre 2022 en raison d’impayés. Les locataires opposaient l’indécence du logement, marqué par des infiltrations d’humidité persistantes, pour justifier leur défaut de paiement. Le juge des contentieux de la protection avait constaté la résiliation, fixé une indemnité d’occupation réduite et rejeté la demande d’expulsion du bailleur, tout en allouant des dommages-intérêts aux locataires. La Cour d’appel, saisie par le bailleur, réforme partiellement ce jugement. Elle confirme la résiliation mais ordonne l’expulsion et modifie le calcul des indemnités dues. L’arrêt tranche ainsi la question de l’articulation entre l’obligation de délivrer un logement décent et l’exigence du paiement du loyer, tout en précisant les effets pratiques de la résiliation.
**La confirmation du principe de l’exigibilité du loyer malgré l’indécence du logement**
La cour affirme avec netteté le principe selon lequel l’indécence du logement ne libère pas le locataire de son obligation pécuniaire. Elle rappelle que le bailleur est bien tenu, en vertu de l’article 1719 du code civil, de délivrer un logement décent. L’arrêt constate d’ailleurs que l’absence de décence est caractérisée en l’espèce, des désordres liés à l’humidité étant attestés par un constat et un diagnostic. Pour autant, la cour estime que les locataires « ne peuvent se prévaloir de l’exception d’inexécution pour refuser de payer les loyers ». Elle se fonde expressément sur une jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 28 juin 2018, selon laquelle ce refus n’est pas justifié lorsque les locataires n’établissent pas « avoir été dans l’impossibilité d’habiter les lieux ». Cette solution consacre une interprétation restrictive du droit de rétention du locataire. Elle place la charge de la preuve d’une impossibilité d’habiter sur ce dernier, préservant ainsi la force obligatoire du contrat et la sécurité des recettes locatives. La logique est celle d’une dissociation des obligations : la défaillance du bailleur ouvre droit à réparation, mais ne suspend pas la contrepartie financière.
Cette position jurisprudentielle, bien établie, mérite une analyse critique. Elle protège efficacement les intérêts patrimoniaux du bailleur et évite les contentieux stratégiques sur la matérialité des désordres. Toutefois, elle peut sembler déséquilibrée dans les situations où l’indécence, sans rendre le logement totalement inhabitable, altère profondément la jouissance paisible. Le locataire se trouve contraint de payer pour un bien défectueux tout en engageant une action en justice pour obtenir réparation, ce qui suppose des moyens et une durée souvent dissuasifs. La solution retenue par la cour privilégie donc la stabilité contractuelle et la sécurité juridique au détriment d’une forme d’équité immédiate. Elle s’inscrit dans une vision économique du rapport locatif où l’obligation de payer est considérée comme l’essence même du contrat.
**La modulation des effets de la résiliation en fonction du comportement des parties**
L’arrêt opère une distinction temporelle fine dans la fixation des indemnités, révélant une appréciation concrète des responsabilités. La cour valide la décision première de réduire l’indemnité d’occupation post-résiliation à 250 euros mensuels, en considération de l’état non décent. Cette réduction sanctionne le manquement du bailleur à son obligation d’entretien. Cependant, elle modifie ce régime à compter d’octobre 2024 pour fixer l’indemnité au montant plein du loyer. Elle motive ce revirement par le fait que le bailleur a alors « vainement tenté d’intervenir » pour réaliser les travaux et que les locataires n’ont pas démontré avoir été empêchés de les laisser faire. Cette analyse est significative. Elle conditionne le maintien de la sanction pécuniaire contre le bailleur à sa démonstration d’une volonté active de remédier aux désordres. Inversement, elle fait peser sur le locataire une obligation de coopération à la remise en état du logement qu’il occupe.
Cette approche dynamique influence également le traitement de la demande d’expulsion. Le premier juge l’avait rejetée au vu de l’état des lieux, appliquant une protection fondée sur la décence. La Cour d’appel l’accorde, considérant « l’évolution du litige et l’absence de remise en état de l’appartement du fait des locataires ». La résiliation, d’abord neutralisée dans ses effets les plus brutaux par l’indécence, retrouve ainsi sa pleine portée à partir du moment où les locataires font obstacle à la réparation. La cour opère ainsi un rééquilibrage. Elle admet que l’indécence justifie initialement un traitement protecteur du locataire, mais estime que ce dernier ne peut indéfiniment se prévaloir de cette situation s’il en entrave la cessation. Cette solution pragmatique cherche à briser une situation de blocage. Elle évite que le maintien dans les lieux à titre onéreux réduit ne devienne un état permanent, décourageant le bailleur d’engager des travaux. Elle témoigne d’une volonté de ne pas laisser l’obligation de décence servir d’instrument à une occupation prolongée sans contrepartie équitable.
La Cour d’appel de Saint-Denis, dans un arrêt du 27 février 2026, statue sur les conséquences d’une résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers, alors que le logement est reconnu non décent. Le bail, conclu en août 2021, a été résilié par le jeu d’une clause résolutoire en septembre 2022 en raison d’impayés. Les locataires opposaient l’indécence du logement, marqué par des infiltrations d’humidité persistantes, pour justifier leur défaut de paiement. Le juge des contentieux de la protection avait constaté la résiliation, fixé une indemnité d’occupation réduite et rejeté la demande d’expulsion du bailleur, tout en allouant des dommages-intérêts aux locataires. La Cour d’appel, saisie par le bailleur, réforme partiellement ce jugement. Elle confirme la résiliation mais ordonne l’expulsion et modifie le calcul des indemnités dues. L’arrêt tranche ainsi la question de l’articulation entre l’obligation de délivrer un logement décent et l’exigence du paiement du loyer, tout en précisant les effets pratiques de la résiliation.
**La confirmation du principe de l’exigibilité du loyer malgré l’indécence du logement**
La cour affirme avec netteté le principe selon lequel l’indécence du logement ne libère pas le locataire de son obligation pécuniaire. Elle rappelle que le bailleur est bien tenu, en vertu de l’article 1719 du code civil, de délivrer un logement décent. L’arrêt constate d’ailleurs que l’absence de décence est caractérisée en l’espèce, des désordres liés à l’humidité étant attestés par un constat et un diagnostic. Pour autant, la cour estime que les locataires « ne peuvent se prévaloir de l’exception d’inexécution pour refuser de payer les loyers ». Elle se fonde expressément sur une jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 28 juin 2018, selon laquelle ce refus n’est pas justifié lorsque les locataires n’établissent pas « avoir été dans l’impossibilité d’habiter les lieux ». Cette solution consacre une interprétation restrictive du droit de rétention du locataire. Elle place la charge de la preuve d’une impossibilité d’habiter sur ce dernier, préservant ainsi la force obligatoire du contrat et la sécurité des recettes locatives. La logique est celle d’une dissociation des obligations : la défaillance du bailleur ouvre droit à réparation, mais ne suspend pas la contrepartie financière.
Cette position jurisprudentielle, bien établie, mérite une analyse critique. Elle protège efficacement les intérêts patrimoniaux du bailleur et évite les contentieux stratégiques sur la matérialité des désordres. Toutefois, elle peut sembler déséquilibrée dans les situations où l’indécence, sans rendre le logement totalement inhabitable, altère profondément la jouissance paisible. Le locataire se trouve contraint de payer pour un bien défectueux tout en engageant une action en justice pour obtenir réparation, ce qui suppose des moyens et une durée souvent dissuasifs. La solution retenue par la cour privilégie donc la stabilité contractuelle et la sécurité juridique au détriment d’une forme d’équité immédiate. Elle s’inscrit dans une vision économique du rapport locatif où l’obligation de payer est considérée comme l’essence même du contrat.
**La modulation des effets de la résiliation en fonction du comportement des parties**
L’arrêt opère une distinction temporelle fine dans la fixation des indemnités, révélant une appréciation concrète des responsabilités. La cour valide la décision première de réduire l’indemnité d’occupation post-résiliation à 250 euros mensuels, en considération de l’état non décent. Cette réduction sanctionne le manquement du bailleur à son obligation d’entretien. Cependant, elle modifie ce régime à compter d’octobre 2024 pour fixer l’indemnité au montant plein du loyer. Elle motive ce revirement par le fait que le bailleur a alors « vainement tenté d’intervenir » pour réaliser les travaux et que les locataires n’ont pas démontré avoir été empêchés de les laisser faire. Cette analyse est significative. Elle conditionne le maintien de la sanction pécuniaire contre le bailleur à sa démonstration d’une volonté active de remédier aux désordres. Inversement, elle fait peser sur le locataire une obligation de coopération à la remise en état du logement qu’il occupe.
Cette approche dynamique influence également le traitement de la demande d’expulsion. Le premier juge l’avait rejetée au vu de l’état des lieux, appliquant une protection fondée sur la décence. La Cour d’appel l’accorde, considérant « l’évolution du litige et l’absence de remise en état de l’appartement du fait des locataires ». La résiliation, d’abord neutralisée dans ses effets les plus brutaux par l’indécence, retrouve ainsi sa pleine portée à partir du moment où les locataires font obstacle à la réparation. La cour opère ainsi un rééquilibrage. Elle admet que l’indécence justifie initialement un traitement protecteur du locataire, mais estime que ce dernier ne peut indéfiniment se prévaloir de cette situation s’il en entrave la cessation. Cette solution pragmatique cherche à briser une situation de blocage. Elle évite que le maintien dans les lieux à titre onéreux réduit ne devienne un état permanent, décourageant le bailleur d’engager des travaux. Elle témoigne d’une volonté de ne pas laisser l’obligation de décence servir d’instrument à une occupation prolongée sans contrepartie équitable.