Cour d’appel de Saint-Denis, le 27 février 2026, n°24/00732
La Cour d’appel de Saint-Denis, dans un arrêt du 27 février 2026, a été saisie d’un litige locatif portant sur l’acquisition d’une clause résolutoire. Le bailleur avait obtenu en première instance la résiliation du bail et l’expulsion du locataire pour impayés. Ce dernier, défaillant à l’époque, a interjeté appel en sollicitant des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Le bailleur a opposé l’irrecevabilité de cette demande et en a demandé le rejet au fond. La cour devait donc déterminer si une demande de délais de paiement formée en appel par un défendeur initialement défaillant était recevable. Elle devait ensuite apprécier si les conditions légales pour accorder de tels délais et suspendre la clause résolutoire étaient remplies en l’espèce. La Cour d’appel a écarté la fin de non-recevoir et a accordé au locataire des délais de paiement de vingt-trois mois, en suspendant pendant cette période les effets de la clause résolutoire.
La décision se caractérise par une interprétation extensive des conditions de recevabilité de la demande de délais de paiement. Elle opère ensuite un contrôle concret et équilibré des conditions de fond requises pour l’octroi de ces mesures de faveur.
**Une interprétation extensive des conditions procédurales de la demande de délais**
La cour admet la recevabilité de la demande de délais de paiement malgré son caractère apparemment nouveau. Le bailleur soutenait que cette demande, présentée pour la première fois en appel, était irrecevable car elle ne visait pas à compenser ou à écarter ses prétentions. La cour rejette cet argument en se fondant sur l’article 564 du code de procédure civile. Elle estime que la demande “peut être formée en tout état de cause” et qu’elle “ne présente pas un caractère nouveau alors même qu’elle vise à suspendre les effets de la clause résolutoire”. Cette analyse procède d’une interprétation téléologique des textes. La cour considère que l’objectif de la procédure des délais de paiement, qui est d’éviter l’expulsion d’un locataire de bonne foi en difficulté, justifie sa présentation à tout stade de l’instance. Cette solution facilite l’accès à une mesure de protection sociale. Elle peut se justifier par la nature d’ordre public de certaines dispositions protectrices du locataire. Elle assure une effectivité au droit au maintien dans les lieux.
La décision écarte également l’idée que la défaillance en première instance priverait le locataire de ce droit. En jugeant que la demande n’est pas nouvelle, la cour neutralise l’incidence procédurale de l’absence à la première audience. Cette approche est favorable au justiciable. Elle évite qu’une erreur tactique ou une situation de précarité ne lui ferme définitivement la voie à une mesure de clémence. La jurisprudence antérieure exigeait parfois que la demande soit présentée en première instance pour être recevable. L’arrêt marque un assouplissement notable. Il aligne la recevabilité de la demande sur son fondement légal, lequel vise expressément à prévenir les expulsions. Cette interprétation large renforce l’efficacité du dispositif de protection des locataires.
**Un contrôle concret et équilibré des conditions de fond du bénéfice des délais**
Sur le fond, la cour opère une appréciation in concreto de la situation du locataire pour lui accorder les délais. Elle vérifie scrupuleusement les conditions posées par les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989. Elle relève d’abord que le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, condition sine qua non. Elle examine ensuite sa capacité à régler sa dette. Le locataire justifie de ressources modestes, essentiellement constituées du RSA et d’une allocation logement. Son reste à vivre après paiement du loyer et des charges fixes est de 317,45 euros. La cour constate que cette somme “est peu élevée” mais elle retient que le locataire “a néanmoins pu s’acquitter mensuellement depuis le jugement de versements d’environ 90 euros en moyenne”. Le juge fonde donc sa décision sur un comportement concret de remboursement, et non sur une simple projection budgétaire. Cette méthode pragmatique privilégie les actes sur les déclarations.
La cour procède à une pondération des intérêts en présence. Elle reconnaît les griefs du bailleur concernant le comportement du locataire, qui “semble avoir attendu d’être acculé à une procédure d’expulsion pour reprendre le paiement”. Elle écarte cependant l’argument tiré d’un effacement de dette antérieur intervenu sept ans plus tôt, estimant qu’“il ne peut lui être fait grief” de cet événement ancien. La décision montre ainsi que la mauvaise foi ne se présume pas d’un passé lointain. L’équilibre est assuré par les garanties offertes au bailleur. La cour subordonne le maintien dans les lieux au strict respect de l’échéancier. Elle précise que “tout manquement au respect de l’échéancier implique que la clause résolutoire retrouve son plein effet”. Le bailleur n’est donc pas démuni. La suspension de la clause est temporaire et réversible. Cette construction juridique protège le locataire tout en préservant les droits du propriétaire. Elle illustre la fonction sociale du juge dans le contentieux locatif.
La Cour d’appel de Saint-Denis, dans un arrêt du 27 février 2026, a été saisie d’un litige locatif portant sur l’acquisition d’une clause résolutoire. Le bailleur avait obtenu en première instance la résiliation du bail et l’expulsion du locataire pour impayés. Ce dernier, défaillant à l’époque, a interjeté appel en sollicitant des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Le bailleur a opposé l’irrecevabilité de cette demande et en a demandé le rejet au fond. La cour devait donc déterminer si une demande de délais de paiement formée en appel par un défendeur initialement défaillant était recevable. Elle devait ensuite apprécier si les conditions légales pour accorder de tels délais et suspendre la clause résolutoire étaient remplies en l’espèce. La Cour d’appel a écarté la fin de non-recevoir et a accordé au locataire des délais de paiement de vingt-trois mois, en suspendant pendant cette période les effets de la clause résolutoire.
La décision se caractérise par une interprétation extensive des conditions de recevabilité de la demande de délais de paiement. Elle opère ensuite un contrôle concret et équilibré des conditions de fond requises pour l’octroi de ces mesures de faveur.
**Une interprétation extensive des conditions procédurales de la demande de délais**
La cour admet la recevabilité de la demande de délais de paiement malgré son caractère apparemment nouveau. Le bailleur soutenait que cette demande, présentée pour la première fois en appel, était irrecevable car elle ne visait pas à compenser ou à écarter ses prétentions. La cour rejette cet argument en se fondant sur l’article 564 du code de procédure civile. Elle estime que la demande “peut être formée en tout état de cause” et qu’elle “ne présente pas un caractère nouveau alors même qu’elle vise à suspendre les effets de la clause résolutoire”. Cette analyse procède d’une interprétation téléologique des textes. La cour considère que l’objectif de la procédure des délais de paiement, qui est d’éviter l’expulsion d’un locataire de bonne foi en difficulté, justifie sa présentation à tout stade de l’instance. Cette solution facilite l’accès à une mesure de protection sociale. Elle peut se justifier par la nature d’ordre public de certaines dispositions protectrices du locataire. Elle assure une effectivité au droit au maintien dans les lieux.
La décision écarte également l’idée que la défaillance en première instance priverait le locataire de ce droit. En jugeant que la demande n’est pas nouvelle, la cour neutralise l’incidence procédurale de l’absence à la première audience. Cette approche est favorable au justiciable. Elle évite qu’une erreur tactique ou une situation de précarité ne lui ferme définitivement la voie à une mesure de clémence. La jurisprudence antérieure exigeait parfois que la demande soit présentée en première instance pour être recevable. L’arrêt marque un assouplissement notable. Il aligne la recevabilité de la demande sur son fondement légal, lequel vise expressément à prévenir les expulsions. Cette interprétation large renforce l’efficacité du dispositif de protection des locataires.
**Un contrôle concret et équilibré des conditions de fond du bénéfice des délais**
Sur le fond, la cour opère une appréciation in concreto de la situation du locataire pour lui accorder les délais. Elle vérifie scrupuleusement les conditions posées par les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989. Elle relève d’abord que le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, condition sine qua non. Elle examine ensuite sa capacité à régler sa dette. Le locataire justifie de ressources modestes, essentiellement constituées du RSA et d’une allocation logement. Son reste à vivre après paiement du loyer et des charges fixes est de 317,45 euros. La cour constate que cette somme “est peu élevée” mais elle retient que le locataire “a néanmoins pu s’acquitter mensuellement depuis le jugement de versements d’environ 90 euros en moyenne”. Le juge fonde donc sa décision sur un comportement concret de remboursement, et non sur une simple projection budgétaire. Cette méthode pragmatique privilégie les actes sur les déclarations.
La cour procède à une pondération des intérêts en présence. Elle reconnaît les griefs du bailleur concernant le comportement du locataire, qui “semble avoir attendu d’être acculé à une procédure d’expulsion pour reprendre le paiement”. Elle écarte cependant l’argument tiré d’un effacement de dette antérieur intervenu sept ans plus tôt, estimant qu’“il ne peut lui être fait grief” de cet événement ancien. La décision montre ainsi que la mauvaise foi ne se présume pas d’un passé lointain. L’équilibre est assuré par les garanties offertes au bailleur. La cour subordonne le maintien dans les lieux au strict respect de l’échéancier. Elle précise que “tout manquement au respect de l’échéancier implique que la clause résolutoire retrouve son plein effet”. Le bailleur n’est donc pas démuni. La suspension de la clause est temporaire et réversible. Cette construction juridique protège le locataire tout en préservant les droits du propriétaire. Elle illustre la fonction sociale du juge dans le contentieux locatif.