Cour d’appel de Saint – Denis, le 27 février 2026, n°24/00686
La Cour d’appel de Saint-Denis, dans un arrêt du 27 février 2026, a été saisie d’un litige relatif à l’assiette d’une servitude de passage conventionnelle. Cette servitude avait été instituée par un acte notarié de partage successoral du 20 novembre 2012, afin de désenclaver plusieurs parcelles. Un acte sous seing privé antérieur, daté du 4 novembre 2012, en modifiait cependant les modalités. L’appelant, propriétaire d’une parcelle assujettie, demandait l’application de cet acte privé et le rétablissement du passage dans son tracé initial. Les intimées, propriétaires de parcelles bénéficiaires, soutenaient que ce tracé était obstrué par des constructions, dont celles de l’appelant, et sollicitaient l’homologation d’un nouveau tracé proposé par un expert judiciaire. Le tribunal judiciaire avait fait droit à leur demande. La question se posait de savoir quelle convention devait régir la servitude et si le propriétaire du fonds assujetti pouvait exiger le rétablissement matériel du passage dans son assiette d’origine, malgré des constructions rendant son usage plus onéreux. La cour d’appel a confirmé le jugement en retenant la primauté de l’acte authentique et en validant le déplacement de l’assiette de la servitude. Cette solution mérite d’être analysée dans son fondement conventionnel puis dans sa mise en œuvre des règles légales de la servitude.
La décision affirme d’abord la primauté de l’acte authentique de partage sur l’acte sous seing privé antérieur. La cour relève que les modalités de la servitude “résultant de l’acte notarié de partage d’indivision successorale du 20 novembre 2012 prévalent sur celles, contradictoires, stipulées à l’acte sous seing privé du 4 novembre 2012”. Ce raisonnement s’appuie sur une interprétation stricte des volontés concordantes. L’acte postérieur, rédigé par un officier public, est présé refléter la volonté définitive des parties. La cour écarte ainsi la qualification d’avenant pour l’acte privé, jugé sans effet. Cette solution protège la sécurité des transactions immobilières. Elle assure la prééminence de l’acte authentique, doté d’une force probante et exécutoire particulière. Le juge refuse de créer une ambiguïté contractuelle en superposant deux titres concurrents. Il donne effet à l’instrumentum le plus solennel, garant de la stabilité des situations juridiques. Cette approche est classique et sécurise les rapports entre propriétaires riverains.
Ensuite, la cour applique les dispositions légales sur la modification de l’assiette des servitudes. Constatant que le tracé initial est obstrué par des constructions, elle invoque l’article 701 du code civil. Ce texte permet de déplacer l’exercice de la servitude si son assiette primitive est devenue plus onéreuse. La cour relève que le respect de l’emprise originelle “nécessite de démolir au moins en partie les bâtiments”. Elle estime que la mesure de démolition sollicitée par l’appelant serait “disproportionnée”. Le nouveau chemin proposé par l’expert est jugé “tout aussi commode”. La solution retenue équilibre les intérêts des propriétaires. Elle évite des démolitions coûteuses tout en maintenant un accès fonctionnel. La cour fait prévaloir l’utilité pratique et la proportionnalité sur un rétablissement littéral du droit. Cette interprétation favorise la conservation des constructions existantes, pourtant édifiées en violation de la servitude. Elle pourrait sembler atténuer la protection du droit de propriété du bénéficiaire. Toutefois, elle s’inscrit dans une recherche d’équité et de bonne gestion du patrimoine bâti.
La portée de l’arrêt est significative en matière de servitudes conventionnelles. Il rappelle la hiérarchie des titres au profit de l’acte authentique. Surtout, il illustre l’application souple de l’article 701 du code civil. Le juge use de son pouvoir d’appréciation pour substituer une assiette équivalente. Il évite ainsi des travaux disproportionnés au regard de l’intérêt réel du bénéficiaire. Cette solution pragmatique privilégie la préservation du bâti existant. Elle pourrait encourager des empiètements, sachant que le juge pourra ultérieurement valider un contournement. La sécurité juridique s’en trouve peut-être affaiblie. Néanmoins, la décision témoigne d’une adaptation des règles civiles aux réalités foncières complexes. Elle concilie le respect du droit avec une gestion raisonnable des contraintes immobilières.
La Cour d’appel de Saint-Denis, dans un arrêt du 27 février 2026, a été saisie d’un litige relatif à l’assiette d’une servitude de passage conventionnelle. Cette servitude avait été instituée par un acte notarié de partage successoral du 20 novembre 2012, afin de désenclaver plusieurs parcelles. Un acte sous seing privé antérieur, daté du 4 novembre 2012, en modifiait cependant les modalités. L’appelant, propriétaire d’une parcelle assujettie, demandait l’application de cet acte privé et le rétablissement du passage dans son tracé initial. Les intimées, propriétaires de parcelles bénéficiaires, soutenaient que ce tracé était obstrué par des constructions, dont celles de l’appelant, et sollicitaient l’homologation d’un nouveau tracé proposé par un expert judiciaire. Le tribunal judiciaire avait fait droit à leur demande. La question se posait de savoir quelle convention devait régir la servitude et si le propriétaire du fonds assujetti pouvait exiger le rétablissement matériel du passage dans son assiette d’origine, malgré des constructions rendant son usage plus onéreux. La cour d’appel a confirmé le jugement en retenant la primauté de l’acte authentique et en validant le déplacement de l’assiette de la servitude. Cette solution mérite d’être analysée dans son fondement conventionnel puis dans sa mise en œuvre des règles légales de la servitude.
La décision affirme d’abord la primauté de l’acte authentique de partage sur l’acte sous seing privé antérieur. La cour relève que les modalités de la servitude “résultant de l’acte notarié de partage d’indivision successorale du 20 novembre 2012 prévalent sur celles, contradictoires, stipulées à l’acte sous seing privé du 4 novembre 2012”. Ce raisonnement s’appuie sur une interprétation stricte des volontés concordantes. L’acte postérieur, rédigé par un officier public, est présé refléter la volonté définitive des parties. La cour écarte ainsi la qualification d’avenant pour l’acte privé, jugé sans effet. Cette solution protège la sécurité des transactions immobilières. Elle assure la prééminence de l’acte authentique, doté d’une force probante et exécutoire particulière. Le juge refuse de créer une ambiguïté contractuelle en superposant deux titres concurrents. Il donne effet à l’instrumentum le plus solennel, garant de la stabilité des situations juridiques. Cette approche est classique et sécurise les rapports entre propriétaires riverains.
Ensuite, la cour applique les dispositions légales sur la modification de l’assiette des servitudes. Constatant que le tracé initial est obstrué par des constructions, elle invoque l’article 701 du code civil. Ce texte permet de déplacer l’exercice de la servitude si son assiette primitive est devenue plus onéreuse. La cour relève que le respect de l’emprise originelle “nécessite de démolir au moins en partie les bâtiments”. Elle estime que la mesure de démolition sollicitée par l’appelant serait “disproportionnée”. Le nouveau chemin proposé par l’expert est jugé “tout aussi commode”. La solution retenue équilibre les intérêts des propriétaires. Elle évite des démolitions coûteuses tout en maintenant un accès fonctionnel. La cour fait prévaloir l’utilité pratique et la proportionnalité sur un rétablissement littéral du droit. Cette interprétation favorise la conservation des constructions existantes, pourtant édifiées en violation de la servitude. Elle pourrait sembler atténuer la protection du droit de propriété du bénéficiaire. Toutefois, elle s’inscrit dans une recherche d’équité et de bonne gestion du patrimoine bâti.
La portée de l’arrêt est significative en matière de servitudes conventionnelles. Il rappelle la hiérarchie des titres au profit de l’acte authentique. Surtout, il illustre l’application souple de l’article 701 du code civil. Le juge use de son pouvoir d’appréciation pour substituer une assiette équivalente. Il évite ainsi des travaux disproportionnés au regard de l’intérêt réel du bénéficiaire. Cette solution pragmatique privilégie la préservation du bâti existant. Elle pourrait encourager des empiètements, sachant que le juge pourra ultérieurement valider un contournement. La sécurité juridique s’en trouve peut-être affaiblie. Néanmoins, la décision témoigne d’une adaptation des règles civiles aux réalités foncières complexes. Elle concilie le respect du droit avec une gestion raisonnable des contraintes immobilières.