Cour d’appel de Saint-Denis, le 27 février 2026, n°24/00631
La Cour d’appel de Saint-Denis, dans un arrêt du 27 février 2026, statue sur l’appel d’un jugement ayant ordonné l’expulsion d’une occupante sans titre. L’appelante invoquait une acquisition par prescription trentenaire et contestait la compétence du juge des contentieux de la protection. La cour rejette ces moyens et confirme l’expulsion tout en révisant l’indemnisation due à la propriétaire. Cette décision soulève la question de la délimitation des compétences juridictionnelles en matière immobilière et celle de la preuve de la mauvaise foi dans l’occupation sans droit.
La cour affirme d’abord l’incompétence du juge des contentieux de la protection pour connaître d’une action en revendication. L’appelante formait une demande reconventionnelle en propriété par prescription. La cour rappelle que “l’action en revendication relève de la compétence exclusive du tribunal judiciaire”. Elle précise que son pouvoir d’appel ne lui permet pas de statuer “en lieu et place de ce dernier hors l’appel des décisions de ce dernier”. Cette solution strictement procédurale garantit le respect des règles de compétence d’attribution. Elle prévient tout détournement de la procédure d’expulsion par l’introduction d’une question complexe de propriété. La cour écarte également l’exception de litispendance. Elle constate que l’appelante ne critique pas les motifs du premier juge sur ce point. Cette rigueur procédurale assure une application claire des articles du code de l’organisation judiciaire. Elle confine le litige à sa qualification initiale d’occupation sans titre.
La cour opère ensuite une appréciation stricte des conditions de l’occupation sans droit ni titre et de ses conséquences indemnitaires. La propriétaire justifie d’un “titre notarié” sur la parcelle. L’occupante ne produit aucun titre et a été mise en demeure de quitter les lieux. La cour confirme donc l’ordonnance d’expulsion. Elle rejette la demande de délais complémentaires. L’occupante invoquait sa précarité et son âge. Mais elle ne justifie “en rien de ses ressources” et ne fait état “d’aucune recherche de relogement”. Cette exigence de preuve concrète évite les reports indus d’exécution. Sur le terrain indemnitaire, la cour retient la mauvaise foi de l’occupante seulement après la mise en demeure. Elle estime qu’avant cette date, l’occupation pouvait résulter d’une “autorisation tacite, eu égard aux liens existant entre les parties”. La cour fixe alors le préjudice de jouissance à 200 euros mensuels. Elle en déduit une indemnité de 2000 euros pour la période précédant l’assignation. Elle déboute la propriétaire de sa demande de préjudice matériel. Elle considère que la location d’un autre logement “n’apparait pas distinct du préjudice de jouissance”. Cette analyse distingue nettement les préjudices réparables. Elle évite une indemnisation cumulative pour un même fait dommageable.
La portée de cet arrêt est double. Il rappelle avec fermeté les règles de compétence en matière immobilière. Il refuse toute confusion des voies de droit malgré les liens familiaux. L’action en revendication doit suivre la filière contentieuse ordinaire. Par ailleurs, la cour adopte une conception nuancée de la mauvaise foi de l’occupant. La présomption de mauvaise foi n’est pas automatique dès l’origine de l’occupation. Elle peut être écartée par des circonstances particulières comme une tolérance familiale. Cette approche casuistique tempère la rigueur du principe de l’occupation sans titre. Elle permet une indemnisation équitable et proportionnée au trouble effectivement subi. La décision illustre ainsi l’adaptation des solutions juridiques à la complexité des situations humaines.
La Cour d’appel de Saint-Denis, dans un arrêt du 27 février 2026, statue sur l’appel d’un jugement ayant ordonné l’expulsion d’une occupante sans titre. L’appelante invoquait une acquisition par prescription trentenaire et contestait la compétence du juge des contentieux de la protection. La cour rejette ces moyens et confirme l’expulsion tout en révisant l’indemnisation due à la propriétaire. Cette décision soulève la question de la délimitation des compétences juridictionnelles en matière immobilière et celle de la preuve de la mauvaise foi dans l’occupation sans droit.
La cour affirme d’abord l’incompétence du juge des contentieux de la protection pour connaître d’une action en revendication. L’appelante formait une demande reconventionnelle en propriété par prescription. La cour rappelle que “l’action en revendication relève de la compétence exclusive du tribunal judiciaire”. Elle précise que son pouvoir d’appel ne lui permet pas de statuer “en lieu et place de ce dernier hors l’appel des décisions de ce dernier”. Cette solution strictement procédurale garantit le respect des règles de compétence d’attribution. Elle prévient tout détournement de la procédure d’expulsion par l’introduction d’une question complexe de propriété. La cour écarte également l’exception de litispendance. Elle constate que l’appelante ne critique pas les motifs du premier juge sur ce point. Cette rigueur procédurale assure une application claire des articles du code de l’organisation judiciaire. Elle confine le litige à sa qualification initiale d’occupation sans titre.
La cour opère ensuite une appréciation stricte des conditions de l’occupation sans droit ni titre et de ses conséquences indemnitaires. La propriétaire justifie d’un “titre notarié” sur la parcelle. L’occupante ne produit aucun titre et a été mise en demeure de quitter les lieux. La cour confirme donc l’ordonnance d’expulsion. Elle rejette la demande de délais complémentaires. L’occupante invoquait sa précarité et son âge. Mais elle ne justifie “en rien de ses ressources” et ne fait état “d’aucune recherche de relogement”. Cette exigence de preuve concrète évite les reports indus d’exécution. Sur le terrain indemnitaire, la cour retient la mauvaise foi de l’occupante seulement après la mise en demeure. Elle estime qu’avant cette date, l’occupation pouvait résulter d’une “autorisation tacite, eu égard aux liens existant entre les parties”. La cour fixe alors le préjudice de jouissance à 200 euros mensuels. Elle en déduit une indemnité de 2000 euros pour la période précédant l’assignation. Elle déboute la propriétaire de sa demande de préjudice matériel. Elle considère que la location d’un autre logement “n’apparait pas distinct du préjudice de jouissance”. Cette analyse distingue nettement les préjudices réparables. Elle évite une indemnisation cumulative pour un même fait dommageable.
La portée de cet arrêt est double. Il rappelle avec fermeté les règles de compétence en matière immobilière. Il refuse toute confusion des voies de droit malgré les liens familiaux. L’action en revendication doit suivre la filière contentieuse ordinaire. Par ailleurs, la cour adopte une conception nuancée de la mauvaise foi de l’occupant. La présomption de mauvaise foi n’est pas automatique dès l’origine de l’occupation. Elle peut être écartée par des circonstances particulières comme une tolérance familiale. Cette approche casuistique tempère la rigueur du principe de l’occupation sans titre. Elle permet une indemnisation équitable et proportionnée au trouble effectivement subi. La décision illustre ainsi l’adaptation des solutions juridiques à la complexité des situations humaines.