Cour d’appel de Saint-Denis, le 27 février 2026, n°24/00253
La Cour d’appel de Saint-Denis, dans un arrêt du 27 février 2026, a confirmé un jugement rejetant une action en revendication de propriété et une demande en bornage. Les appelants, propriétaires d’une parcelle, estimaient qu’un accord de bornage intervenu en 1993 avait empiété sur leur fonds. Ils sollicitaient la reconnaissance de leur droit de propriété sur une bande de terrain et la désignation d’un expert. L’intimé soutenait l’autorité de l’accord amiable revêtu de la formule exécutoire. La cour a jugé que les demandeurs ne rapportaient pas la preuve de leur propriété sur la portion contestée et que le bornage antérieur faisait obstacle à une nouvelle opération de délimitation. L’arrêt soulève la question de l’articulation entre l’autorité de la chose jugée attachée à un bornage et l’action pétitoire, ainsi que celle des conditions de la preuve de la propriété.
L’arrêt affirme d’abord la primauté de l’accord de bornage doté d’autorité de la chose jugée sur les indications cadastrales. La cour rappelle que “la contenance cadastrale ne prime pas sur la surface réelle calculée par un expert-géomètre”. Elle constate l’existence d’un constat d’accord du 11 mars 1993, signé par les parties et revêtu de la formule exécutoire, qui fixe définitivement la ligne séparative. Cet accord a autorité de la chose jugée sur les faits qu’il constate, notamment l’implantation des bornes. La cour en déduit que les appelants “échouent à établir qu’ils sont les propriétaires de la parcelle […] dans les limites de la surface et de l’assiette définie dans l’acte de propriété”, ces actes ne mentionnant que la surface cadastrale. Cette solution consacre la sécurité juridique des transactions foncières en protégeant les accords définitivement homologués. Elle limite les revendications fondées sur de simples discordances entre superficie cadastrale et superficie réelle, fréquentes en pratique.
L’arrêt exige ensuite une preuve concrète et actée de la possession pour fonder une revendication ou une prescription acquisitive. Les juges relèvent que les demandeurs “ne rapportent pas la preuve de l’existence à leur profit d’une possession utile, continue et à titre de propriétaire”. Ils constatent que le terrain est en friche, non clôturé, et que les appelants n’y accomplissent aucun acte matériel d’appropriation. La cour rappelle que “les actes de pure facilité et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription”. Cette exigence rigoureuse de preuve de la possession protège la stabilité des situations foncières. Elle peut toutefois sembler sévère lorsque le défaut d’entretien résulte d’une simple négligence et non d’un abandon du droit. La solution s’inscrit dans une jurisprudence stricte sur la caractérisation des éléments corpus et animus.
La décision réaffirme par ailleurs le principe selon lequel un bornage définitif fait obstacle à une nouvelle action en délimitation. La cour applique l’adage “bornage sur bornage ne vaut” en relevant que “l’absence de constatation […] de bornes visibles […] ne rend pas pour autant le bornage constaté incertain”. Elle se réfère à la jurisprudence selon laquelle une nouvelle action n’est possible que si “la limite séparative, du fait de la disparition de tout ou partie des bornes, est devenue incertaine”. Cette application stricte prévient les contentieux répétitifs. Elle peut toutefois laisser sans recès un propriétaire lésé par un bornage ancien si les bornes ont disparu sans que la limite soit pour autant devenue incertaine aux yeux des juges. La solution protège la paix sociale mais peut figer des situations injustes.
L’arrêt précise enfin l’articulation délicate entre l’autorité de la chose jugée du bornage et l’action en revendication. La cour admet que “le litige concernant le bornage […] n’interdit pas […] de revendiquer la propriété” mais ajoute que les parties “ne peuvent ignorer l’appréciation définitive des faits” constatés dans l’accord. Cette distinction entre la question de la limite et celle du titre de propriété est classique. Elle permet de sauvegarder le droit de propriété tout en empêchant de remettre en cause, sous couvert d’une action pétitoire, des faits matériels définitivement jugés. La solution assure une coexistence cohérente des actions pétitoire et possessoire. Elle évite que la revendication ne serve à contourner l’autorité de la chose jugée attachée au bornage.
La Cour d’appel de Saint-Denis, dans un arrêt du 27 février 2026, a confirmé un jugement rejetant une action en revendication de propriété et une demande en bornage. Les appelants, propriétaires d’une parcelle, estimaient qu’un accord de bornage intervenu en 1993 avait empiété sur leur fonds. Ils sollicitaient la reconnaissance de leur droit de propriété sur une bande de terrain et la désignation d’un expert. L’intimé soutenait l’autorité de l’accord amiable revêtu de la formule exécutoire. La cour a jugé que les demandeurs ne rapportaient pas la preuve de leur propriété sur la portion contestée et que le bornage antérieur faisait obstacle à une nouvelle opération de délimitation. L’arrêt soulève la question de l’articulation entre l’autorité de la chose jugée attachée à un bornage et l’action pétitoire, ainsi que celle des conditions de la preuve de la propriété.
L’arrêt affirme d’abord la primauté de l’accord de bornage doté d’autorité de la chose jugée sur les indications cadastrales. La cour rappelle que “la contenance cadastrale ne prime pas sur la surface réelle calculée par un expert-géomètre”. Elle constate l’existence d’un constat d’accord du 11 mars 1993, signé par les parties et revêtu de la formule exécutoire, qui fixe définitivement la ligne séparative. Cet accord a autorité de la chose jugée sur les faits qu’il constate, notamment l’implantation des bornes. La cour en déduit que les appelants “échouent à établir qu’ils sont les propriétaires de la parcelle […] dans les limites de la surface et de l’assiette définie dans l’acte de propriété”, ces actes ne mentionnant que la surface cadastrale. Cette solution consacre la sécurité juridique des transactions foncières en protégeant les accords définitivement homologués. Elle limite les revendications fondées sur de simples discordances entre superficie cadastrale et superficie réelle, fréquentes en pratique.
L’arrêt exige ensuite une preuve concrète et actée de la possession pour fonder une revendication ou une prescription acquisitive. Les juges relèvent que les demandeurs “ne rapportent pas la preuve de l’existence à leur profit d’une possession utile, continue et à titre de propriétaire”. Ils constatent que le terrain est en friche, non clôturé, et que les appelants n’y accomplissent aucun acte matériel d’appropriation. La cour rappelle que “les actes de pure facilité et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription”. Cette exigence rigoureuse de preuve de la possession protège la stabilité des situations foncières. Elle peut toutefois sembler sévère lorsque le défaut d’entretien résulte d’une simple négligence et non d’un abandon du droit. La solution s’inscrit dans une jurisprudence stricte sur la caractérisation des éléments corpus et animus.
La décision réaffirme par ailleurs le principe selon lequel un bornage définitif fait obstacle à une nouvelle action en délimitation. La cour applique l’adage “bornage sur bornage ne vaut” en relevant que “l’absence de constatation […] de bornes visibles […] ne rend pas pour autant le bornage constaté incertain”. Elle se réfère à la jurisprudence selon laquelle une nouvelle action n’est possible que si “la limite séparative, du fait de la disparition de tout ou partie des bornes, est devenue incertaine”. Cette application stricte prévient les contentieux répétitifs. Elle peut toutefois laisser sans recès un propriétaire lésé par un bornage ancien si les bornes ont disparu sans que la limite soit pour autant devenue incertaine aux yeux des juges. La solution protège la paix sociale mais peut figer des situations injustes.
L’arrêt précise enfin l’articulation délicate entre l’autorité de la chose jugée du bornage et l’action en revendication. La cour admet que “le litige concernant le bornage […] n’interdit pas […] de revendiquer la propriété” mais ajoute que les parties “ne peuvent ignorer l’appréciation définitive des faits” constatés dans l’accord. Cette distinction entre la question de la limite et celle du titre de propriété est classique. Elle permet de sauvegarder le droit de propriété tout en empêchant de remettre en cause, sous couvert d’une action pétitoire, des faits matériels définitivement jugés. La solution assure une coexistence cohérente des actions pétitoire et possessoire. Elle évite que la revendication ne serve à contourner l’autorité de la chose jugée attachée au bornage.