Cour d’appel de Saint-Denis, le 27 février 2026, n°23/01103
Un notaire avait établi un acte de notoriété acquisitif en 2011 au bénéfice d’une personne sur un terrain. Cette dernière avait ensuite vendu une parcelle issue de ce terrain à un établissement public. Un arrêt de la Cour d’appel de Saint-Denis du 8 mars 2019 a prononcé la nullité de l’acte de notoriété, reconnaissant la propriété par prescription à des tiers. L’acquéreur public a alors obtenu en première instance l’annulation de la vente et la condamnation des ayants droit du vendeur à la restitution du prix. Ces derniers, assignés, avaient appelé en garantie le notaire instrumentaire. Le Tribunal judiciaire de Saint-Denis, par un jugement du 13 juin 2023, a rejeté cet appel en garantie et la demande de dommages et intérêts dirigée contre le notaire. Les ayants droit du vendeur ont interjeté appel de cette décision le 1er août 2023. La Cour d’appel de Saint-Denis, par un arrêt du 27 février 2026, devait se prononcer sur la responsabilité professionnelle du notaire et sur la recevabilité de l’action en garantie des vendeurs. La question de droit était de savoir si le notaire avait commis une faute engageant sa responsabilité en établissant l’acte de notoriété puis l’acte de vente, et si les vendeurs pouvaient valablement exercer une action en garantie contre lui. La Cour retient la responsabilité du notaire pour négligence fautive et indemnise le préjudice moral des appelants, tout en déboutant leur recours en garantie quant au principal.
La Cour d’appel de Saint-Denis retient la responsabilité du notaire en identifiant une négligence fautive dans l’établissement des actes. Elle relève que le notaire avait connaissance, dès 2010, de constructions édifiées par des tiers sur le terrain. La présence de ces occupants depuis plus de trente ans rendait équivoque la possession alléguée par son client. La Cour constate qu’il était « audacieux pour le notaire d’inscrire dans l’acte de vente que ce tiers n’avait pas de titre alors que [la vendeuse] ne justifiait elle-même que d’une possession qui était contrariée par des éléments de fait ». Elle ajoute que certains éléments cadastraux, comme l’inscription en qualité de gérante ou l’hypothèque légale concernant une homonyme, « rendaient nécessaires des investigations plus poussées sur l’historique de la parcelle ». La négligence est établie par le fait que le notaire a procédé à la vente sans qu’aucune action en justice visant à consolider les droits n’ait été engagée, malgré ses propres recommandations. La Cour écarte la clause limitative de responsabilité insérée dans l’acte, la jugeant nulle, car « le notaire ne pouvant être exonéré de sa responsabilité qu’en cas de force majeure, de faute de la victime ou d’un tiers ». Elle établit un lien de causalité entre cette faute et le dommage, l’annulation de la vente ayant été prononcée en raison de la prescription reconnue aux tiers occupants. La solution s’inscrit dans la rigueur des obligations professionnelles du notaire. Elle rappelle que son devoir de conseil et de prudence persiste au-delà de la simple rédaction d’un acte, surtout face à des éléments factuels contradictoires. Cette analyse est conforme à la jurisprudence exigeante de la Cour de cassation sur la responsabilité des officiers publics.
La Cour opère une distinction nette entre la condamnation à des dommages et intérêts pour faute professionnelle et le rejet de l’action en garantie quant au principal. Sur la garantie, elle applique strictement la solution selon laquelle « lorsque la vente a été résolue ou annulée, le vendeur ne peut obtenir d’un tiers la garantie du prix auquel, du fait de la résolution ou de l’annulation de la vente et de la remise de la chose, il n’a plus droit ». Elle en déduit que la restitution du prix à l’acquéreur ne constitue pas un préjudice indemnisable par le biais de la garantie. En revanche, elle admet la réparation du préjudice moral distinct subi par les vendeurs du fait des procédures. Elle les indemnise pour « le stress et l’anxiété générés par la procédure ». Cette dissociation est logique. Elle préserve la cohérence du droit des obligations en empêchant une action en garantie qui serait sans cause. Elle permet néanmoins une juste réparation des conséquences annexes de la faute. La portée de l’arrêt est significative. Il précise les contours de la responsabilité notariale dans les opérations complexes de prescription acquisitive. Il rappelle l’inutilité de l’action en garantie du vendeur après annulation, tout en ouvrant la voie à l’indemnisation de son préjudice moral lié aux litiges. Cette solution équilibre les intérêts en présence et renforce les exigences de diligence des praticiens du droit.
Un notaire avait établi un acte de notoriété acquisitif en 2011 au bénéfice d’une personne sur un terrain. Cette dernière avait ensuite vendu une parcelle issue de ce terrain à un établissement public. Un arrêt de la Cour d’appel de Saint-Denis du 8 mars 2019 a prononcé la nullité de l’acte de notoriété, reconnaissant la propriété par prescription à des tiers. L’acquéreur public a alors obtenu en première instance l’annulation de la vente et la condamnation des ayants droit du vendeur à la restitution du prix. Ces derniers, assignés, avaient appelé en garantie le notaire instrumentaire. Le Tribunal judiciaire de Saint-Denis, par un jugement du 13 juin 2023, a rejeté cet appel en garantie et la demande de dommages et intérêts dirigée contre le notaire. Les ayants droit du vendeur ont interjeté appel de cette décision le 1er août 2023. La Cour d’appel de Saint-Denis, par un arrêt du 27 février 2026, devait se prononcer sur la responsabilité professionnelle du notaire et sur la recevabilité de l’action en garantie des vendeurs. La question de droit était de savoir si le notaire avait commis une faute engageant sa responsabilité en établissant l’acte de notoriété puis l’acte de vente, et si les vendeurs pouvaient valablement exercer une action en garantie contre lui. La Cour retient la responsabilité du notaire pour négligence fautive et indemnise le préjudice moral des appelants, tout en déboutant leur recours en garantie quant au principal.
La Cour d’appel de Saint-Denis retient la responsabilité du notaire en identifiant une négligence fautive dans l’établissement des actes. Elle relève que le notaire avait connaissance, dès 2010, de constructions édifiées par des tiers sur le terrain. La présence de ces occupants depuis plus de trente ans rendait équivoque la possession alléguée par son client. La Cour constate qu’il était « audacieux pour le notaire d’inscrire dans l’acte de vente que ce tiers n’avait pas de titre alors que [la vendeuse] ne justifiait elle-même que d’une possession qui était contrariée par des éléments de fait ». Elle ajoute que certains éléments cadastraux, comme l’inscription en qualité de gérante ou l’hypothèque légale concernant une homonyme, « rendaient nécessaires des investigations plus poussées sur l’historique de la parcelle ». La négligence est établie par le fait que le notaire a procédé à la vente sans qu’aucune action en justice visant à consolider les droits n’ait été engagée, malgré ses propres recommandations. La Cour écarte la clause limitative de responsabilité insérée dans l’acte, la jugeant nulle, car « le notaire ne pouvant être exonéré de sa responsabilité qu’en cas de force majeure, de faute de la victime ou d’un tiers ». Elle établit un lien de causalité entre cette faute et le dommage, l’annulation de la vente ayant été prononcée en raison de la prescription reconnue aux tiers occupants. La solution s’inscrit dans la rigueur des obligations professionnelles du notaire. Elle rappelle que son devoir de conseil et de prudence persiste au-delà de la simple rédaction d’un acte, surtout face à des éléments factuels contradictoires. Cette analyse est conforme à la jurisprudence exigeante de la Cour de cassation sur la responsabilité des officiers publics.
La Cour opère une distinction nette entre la condamnation à des dommages et intérêts pour faute professionnelle et le rejet de l’action en garantie quant au principal. Sur la garantie, elle applique strictement la solution selon laquelle « lorsque la vente a été résolue ou annulée, le vendeur ne peut obtenir d’un tiers la garantie du prix auquel, du fait de la résolution ou de l’annulation de la vente et de la remise de la chose, il n’a plus droit ». Elle en déduit que la restitution du prix à l’acquéreur ne constitue pas un préjudice indemnisable par le biais de la garantie. En revanche, elle admet la réparation du préjudice moral distinct subi par les vendeurs du fait des procédures. Elle les indemnise pour « le stress et l’anxiété générés par la procédure ». Cette dissociation est logique. Elle préserve la cohérence du droit des obligations en empêchant une action en garantie qui serait sans cause. Elle permet néanmoins une juste réparation des conséquences annexes de la faute. La portée de l’arrêt est significative. Il précise les contours de la responsabilité notariale dans les opérations complexes de prescription acquisitive. Il rappelle l’inutilité de l’action en garantie du vendeur après annulation, tout en ouvrant la voie à l’indemnisation de son préjudice moral lié aux litiges. Cette solution équilibre les intérêts en présence et renforce les exigences de diligence des praticiens du droit.