La Cour d’appel de Riom, dans un arrêt du 3 mars 2026, a eu à connaître d’un litige relatif à la desserte d’une parcelle enclavée. Les propriétaires de cette parcelle, issus d’une division foncière, sollicitaient l’établissement d’une servitude de passage sur le fonds voisin. Le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand avait constaté la prescription extinctive d’une servitude conventionnelle antérieure mais avait accordé une servitude légale. L’arrêt infirmatif partiel confirme l’existence d’une servitude légale tout en écartant la question de la prescription. La juridiction d’appel précise les conditions d’application de l’article 684 du code civil en cas d’enclave résultant d’une division et réaffirme la nature légale du passage lorsque la convention ne fait que matérialiser une desserte rendue nécessaire par cet enclavement.
La solution retenue mérite une analyse attentive. D’une part, l’arrêt opère une requalification juridique pertinente de la situation conventionnelle au regard de la cause de l’enclave. D’autre part, il en tire les conséquences quant au tracé du passage et à l’inopposabilité de l’extinction par non-usage.
**La requalification légale d’une servitude née d’une convention.** La cour écarte l’analyse du premier juge sur la prescription extinctive. Elle rappelle qu’“une servitude conventionnelle conserve un fondement légal si elle n’a été instituée que pour fixer l’assiette et l’aménagement du chemin de desserte ou si sa cause déterminante est l’état d’enclave du fonds dominant”. La convention de 1987, bien que formalisant un accord, avait pour cause déterminante l’enclavement créé par la vente. Dès lors, “son fondement réside dans l’état d’enclave et non dans la convention qui ne fait que déterminer les modalités de la desserte”. Cette assimilation à une servitude légale est constante en jurisprudence, comme le démontre l’abondante liste de décisions citées. L’arrêt en tire la conséquence logique : la question du non-usage trentenaire est indifférente. Cette approche protège efficacement le propriétaire du fonds enclavé contre les aléas de la preuve d’un usage continu. Elle garantit la pérennité du droit de passage tant que l’enclave persiste, conformément à l’esprit des articles 682 et suivants du code civil. La solution préserve ainsi la vocation constructive du fonds, l’acte prévoyant que le passage ne deviendrait effectif qu’à la construction. La cour valide cette condition future sans y voir une cause d’extinction, maintenant un accès potentiel essentiel à l’exploitation normale de la propriété.
**Les conséquences pratiques de la qualification légale : tracé et absence d’alternative.** La nature légale du passage détermine ensuite son assiette et son étendue. La cour applique strictement l’article 684 du code civil, qui impose, lorsque l’enclave résulte d’une division, que le passage soit pris “sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes”. Le tracé conventionnel de 1991, jugé impossible par l’expert, est donc écarté. Le passage doit nécessairement emprunter les parcelles issues de la division originelle, appartenant désormais à l’intimée. Par ailleurs, l’arrêt rejette l’argument d’une tolérance de passage sur un fonds tiers. La cour relève qu’“il n’est nullement démontré que cette commodité serait maintenue” en cas de construction et de circulation intensive. Elle rappelle que la tolérance, si elle est révocable, ne supprime pas l’état d’enclave. Cette analyse est rigoureuse. Elle évite de fonder un droit essentiel sur une situation précaire et incertaine. Elle conduit à imposer un tracé unique, celui préconisé par l’expert, permettant “l’exploitation complète du fonds”. L’indemnité due au propriétaire du fonds servant est fixée, bien que non réclamée, selon une évaluation objective. En refusant tout préjudice moral lié à l’application de la loi, la cour rappelle le caractère strictement patrimonial de l’indemnisation en cette matière. La décision assure ainsi une sécurité juridique totale au propriétaire du fonds dominant, tout en respectant le principe de proportionnalité de l’atteinte à la propriété du fonds servant.
La Cour d’appel de Riom, dans un arrêt du 3 mars 2026, a eu à connaître d’un litige relatif à la desserte d’une parcelle enclavée. Les propriétaires de cette parcelle, issus d’une division foncière, sollicitaient l’établissement d’une servitude de passage sur le fonds voisin. Le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand avait constaté la prescription extinctive d’une servitude conventionnelle antérieure mais avait accordé une servitude légale. L’arrêt infirmatif partiel confirme l’existence d’une servitude légale tout en écartant la question de la prescription. La juridiction d’appel précise les conditions d’application de l’article 684 du code civil en cas d’enclave résultant d’une division et réaffirme la nature légale du passage lorsque la convention ne fait que matérialiser une desserte rendue nécessaire par cet enclavement.
La solution retenue mérite une analyse attentive. D’une part, l’arrêt opère une requalification juridique pertinente de la situation conventionnelle au regard de la cause de l’enclave. D’autre part, il en tire les conséquences quant au tracé du passage et à l’inopposabilité de l’extinction par non-usage.
**La requalification légale d’une servitude née d’une convention.** La cour écarte l’analyse du premier juge sur la prescription extinctive. Elle rappelle qu’“une servitude conventionnelle conserve un fondement légal si elle n’a été instituée que pour fixer l’assiette et l’aménagement du chemin de desserte ou si sa cause déterminante est l’état d’enclave du fonds dominant”. La convention de 1987, bien que formalisant un accord, avait pour cause déterminante l’enclavement créé par la vente. Dès lors, “son fondement réside dans l’état d’enclave et non dans la convention qui ne fait que déterminer les modalités de la desserte”. Cette assimilation à une servitude légale est constante en jurisprudence, comme le démontre l’abondante liste de décisions citées. L’arrêt en tire la conséquence logique : la question du non-usage trentenaire est indifférente. Cette approche protège efficacement le propriétaire du fonds enclavé contre les aléas de la preuve d’un usage continu. Elle garantit la pérennité du droit de passage tant que l’enclave persiste, conformément à l’esprit des articles 682 et suivants du code civil. La solution préserve ainsi la vocation constructive du fonds, l’acte prévoyant que le passage ne deviendrait effectif qu’à la construction. La cour valide cette condition future sans y voir une cause d’extinction, maintenant un accès potentiel essentiel à l’exploitation normale de la propriété.
**Les conséquences pratiques de la qualification légale : tracé et absence d’alternative.** La nature légale du passage détermine ensuite son assiette et son étendue. La cour applique strictement l’article 684 du code civil, qui impose, lorsque l’enclave résulte d’une division, que le passage soit pris “sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes”. Le tracé conventionnel de 1991, jugé impossible par l’expert, est donc écarté. Le passage doit nécessairement emprunter les parcelles issues de la division originelle, appartenant désormais à l’intimée. Par ailleurs, l’arrêt rejette l’argument d’une tolérance de passage sur un fonds tiers. La cour relève qu’“il n’est nullement démontré que cette commodité serait maintenue” en cas de construction et de circulation intensive. Elle rappelle que la tolérance, si elle est révocable, ne supprime pas l’état d’enclave. Cette analyse est rigoureuse. Elle évite de fonder un droit essentiel sur une situation précaire et incertaine. Elle conduit à imposer un tracé unique, celui préconisé par l’expert, permettant “l’exploitation complète du fonds”. L’indemnité due au propriétaire du fonds servant est fixée, bien que non réclamée, selon une évaluation objective. En refusant tout préjudice moral lié à l’application de la loi, la cour rappelle le caractère strictement patrimonial de l’indemnisation en cette matière. La décision assure ainsi une sécurité juridique totale au propriétaire du fonds dominant, tout en respectant le principe de proportionnalité de l’atteinte à la propriété du fonds servant.