La Cour d’appel de Riom, dans un arrêt du 3 mars 2026, a eu à connaître d’un litige relatif à la desserte d’une parcelle enclavée. Les propriétaires de cette parcelle, issus d’une division foncière, sollicitaient l’établissement d’une servitude de passage sur le fonds voisin. Le tribunal judiciaire avait accueilli leur demande sur le fondement de la servitude légale, tout en constatant la prescription extinctive d’une servitude conventionnelle antérieure. L’appelante soutenait que l’enclave n’était pas caractérisée et contestait le choix de l’assiette. La cour confirme le dispositif principal du jugement, mais en réformant le motif relatif à l’extinction de la servitude conventionnelle. Elle juge que le fonds demeure enclavé et que le passage doit être établi sur les parcelles de l’appelante, conformément aux préconisations de l’expert. La décision soulève la question de la qualification juridique d’une servitude instituée lors d’une division et celle des conditions de l’enclave au regard d’une tolérance de fait.
La cour opère une requalification de la servitude conventionnelle en servitude légale. Elle rappelle qu’une “servitude conventionnelle conserve un fondement légal si elle n’a été instituée que pour fixer l’assiette et l’aménagement du chemin de desserte ou si sa cause déterminante est l’état d’enclave du fonds dominant”. Dès lors, la convention de 1987, bien que formalisée par acte, trouve sa source dans la loi. Cette analyse rend inopérante la question de la prescription par non-usage trentenaire. La cour écarte ainsi la solution du premier juge sur ce point. Elle applique une jurisprudence constante de la troisième chambre civile. Cette approche protège le propriétaire du fonds enclavé contre l’extinction de son droit d’accès. Elle assure la pérennité de la desserte dès lors que l’enclave persiste. La qualification retenue influence directement le régime applicable, notamment quant à l’étendue du passage et aux causes d’extinction.
Le choix de l’assiette du passage est strictement encadré par les textes et la jurisprudence. La cour rappelle que “lorsque l’état d’enclave de certaines parcelles est la conséquence directe de la division d’un fonds unique alors non enclavé, un passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes”. Cette application stricte de l’article 684 du code civil conduit à désigner les parcelles issues de la division comme seules fonds servants possibles. L’expertise a établi l’impossibilité technique d’utiliser l’assiette prévue par un jugement antérieur de 1991. La cour en déduit que le passage doit nécessairement emprunter les autres parcelles issues de la même division. Elle rejette l’argument tiré de l’existence d’une tolérance sur un fonds tiers. La cour estime qu’il “n’est nullement démontré que cette commodité serait maintenue” en cas de construction. Elle écarte ainsi la possibilité d’un autre accès, préservant l’intégrité du fonds servant désigné par la loi.
La portée de l’arrêt est significative en matière de servitudes. Il réaffirme avec force la primauté du fondement légal sur l’apparence conventionnelle. Cette solution sécurise les droits des propriétaires de fonds enclavés par division. Elle empêche toute remise en cause du droit à desserte par le jeu de la prescription. L’arrêt rappelle également le principe de stricte corrélation entre division et assiette de la servitude. Il limite ainsi le pouvoir d’appréciation du juge dans le choix du tracé. La solution peut paraître rigoureuse pour le propriétaire du fonds servant. Elle est cependant dictée par la nécessité de préserver la cohérence du droit des servitudes. La décision s’inscrit dans une jurisprudence stable et prévisible. Elle contribue à la sécurité juridique des transactions immobilières concernant les parcelles issues de divisions.
La Cour d’appel de Riom, dans un arrêt du 3 mars 2026, a eu à connaître d’un litige relatif à la desserte d’une parcelle enclavée. Les propriétaires de cette parcelle, issus d’une division foncière, sollicitaient l’établissement d’une servitude de passage sur le fonds voisin. Le tribunal judiciaire avait accueilli leur demande sur le fondement de la servitude légale, tout en constatant la prescription extinctive d’une servitude conventionnelle antérieure. L’appelante soutenait que l’enclave n’était pas caractérisée et contestait le choix de l’assiette. La cour confirme le dispositif principal du jugement, mais en réformant le motif relatif à l’extinction de la servitude conventionnelle. Elle juge que le fonds demeure enclavé et que le passage doit être établi sur les parcelles de l’appelante, conformément aux préconisations de l’expert. La décision soulève la question de la qualification juridique d’une servitude instituée lors d’une division et celle des conditions de l’enclave au regard d’une tolérance de fait.
La cour opère une requalification de la servitude conventionnelle en servitude légale. Elle rappelle qu’une “servitude conventionnelle conserve un fondement légal si elle n’a été instituée que pour fixer l’assiette et l’aménagement du chemin de desserte ou si sa cause déterminante est l’état d’enclave du fonds dominant”. Dès lors, la convention de 1987, bien que formalisée par acte, trouve sa source dans la loi. Cette analyse rend inopérante la question de la prescription par non-usage trentenaire. La cour écarte ainsi la solution du premier juge sur ce point. Elle applique une jurisprudence constante de la troisième chambre civile. Cette approche protège le propriétaire du fonds enclavé contre l’extinction de son droit d’accès. Elle assure la pérennité de la desserte dès lors que l’enclave persiste. La qualification retenue influence directement le régime applicable, notamment quant à l’étendue du passage et aux causes d’extinction.
Le choix de l’assiette du passage est strictement encadré par les textes et la jurisprudence. La cour rappelle que “lorsque l’état d’enclave de certaines parcelles est la conséquence directe de la division d’un fonds unique alors non enclavé, un passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes”. Cette application stricte de l’article 684 du code civil conduit à désigner les parcelles issues de la division comme seules fonds servants possibles. L’expertise a établi l’impossibilité technique d’utiliser l’assiette prévue par un jugement antérieur de 1991. La cour en déduit que le passage doit nécessairement emprunter les autres parcelles issues de la même division. Elle rejette l’argument tiré de l’existence d’une tolérance sur un fonds tiers. La cour estime qu’il “n’est nullement démontré que cette commodité serait maintenue” en cas de construction. Elle écarte ainsi la possibilité d’un autre accès, préservant l’intégrité du fonds servant désigné par la loi.
La portée de l’arrêt est significative en matière de servitudes. Il réaffirme avec force la primauté du fondement légal sur l’apparence conventionnelle. Cette solution sécurise les droits des propriétaires de fonds enclavés par division. Elle empêche toute remise en cause du droit à desserte par le jeu de la prescription. L’arrêt rappelle également le principe de stricte corrélation entre division et assiette de la servitude. Il limite ainsi le pouvoir d’appréciation du juge dans le choix du tracé. La solution peut paraître rigoureuse pour le propriétaire du fonds servant. Elle est cependant dictée par la nécessité de préserver la cohérence du droit des servitudes. La décision s’inscrit dans une jurisprudence stable et prévisible. Elle contribue à la sécurité juridique des transactions immobilières concernant les parcelles issues de divisions.