Cour d’appel de Pau, le 10 février 2011, n°10/01368
L’arrêt de la Cour d’appel de Pau du 10 février 2011 statue sur la fixation de l’indemnité d’expropriation d’un terrain. L’autorité expropriante avait saisi le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Pau. Ce dernier avait qualifié le bien de terrain à bâtir et fixé l’indemnité principale à 288 120 euros. L’expropriant forma appel en contestant cette qualification et en proposant une valeur de 27 euros le mètre carré. L’exproprié soutenait quant à lui la qualification retenue et demandait in fine 75 euros le mètre carré. La Cour d’appel devait donc déterminer la nature juridique du terrain exproprié et en déduire sa juste valeur marchande. Elle confirme le jugement déféré en retenant la qualification de terrain à bâtir et la valeur de 60 euros le mètre carré. La solution consacrée repose sur une interprétation rigoureuse des conditions légales de la constructibilité.
**I. La confirmation d’une qualification de terrain à bâtir fondée sur une appréciation in concreto des potentialités du bien**
La Cour procède à une analyse minutieuse des éléments d’urbanisme et de fait pour qualifier le bien. Elle rappelle que la date de référence pour apprécier la situation du terrain est fixée à un an avant l’enquête publique. Le plan local d’urbanisme applicable à cette date classait la parcelle en zone « 2 AUFp ». La Cour relève que ce zonage, destiné à accueillir une opération d’aménagement d’ensemble, désigne un secteur constructible. Elle constate ensuite que les conditions de desserte et de présence des réseaux étaient remplies à la date de référence. La parcelle était « effectivement desservie par l’ensemble des réseaux en eau électricité et assainissement ainsi que raccordée à une voie d’accès ». La Cour estime que le PLU lui-même a « déterminé que la capacité des équipements présents en périphérie immédiate permettait de desservir l’ensemble des constructions que cette zone peut potentiellement accueillir ». Elle en déduit que les critères cumulatifs de l’article L. 13-15-II du code de l’expropriation sont satisfaits. La nécessité ultérieure de travaux d’adaptation des réseaux pour la réalisation de la ZAC est jugée sans incidence sur la qualification à la date de référence. Cette approche stricte ancre la constructibilité dans la situation objective et juridique du bien au moment déterminant.
**II. Une valorisation du terrain guidée par sa nature juridique et sanctionnant une offre manifestement sous-évaluée**
La qualification retenue détermine directement la méthode de valorisation. La Cour écarte les termes de comparaison avancés par l’expropriant, relatifs à des parcelles non constructibles, les jugeant « inopérants ». Elle retient uniquement les références concernant des terrains à bâtir situés à proximité. La vente d’un terrain « immédiatement voisin » pour la construction d’une médiathèque à 35 euros le mètre carré est notamment relevée. La Cour confirme la valeur de 60 euros le mètre carré fixée par les premiers juges. Elle valide la décision d’appliquer une moins-value pour nuisances sonores. L’arrêt souligne « le caractère anormal d’une offre d’indemnisation à hauteur de 27 € le m² alors que la commune a fait l’acquisition d’un terrain immédiatement voisin pour le montant de 35 € le m² ». Cette observation, sans constituer une sanction pour dol, marque une désapprobation de la sous-évaluation initiale. La condamnation de l’expropriant aux dépens et au paiement de frais irrépétibles complète cette sanction procédurale. La méthode d’évaluation est ainsi entièrement subordonnée à la qualification préalable du bien, garantissant une indemnité conforme à sa vraie nature.
L’arrêt de la Cour d’appel de Pau du 10 février 2011 statue sur la fixation de l’indemnité d’expropriation d’un terrain. L’autorité expropriante avait saisi le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Pau. Ce dernier avait qualifié le bien de terrain à bâtir et fixé l’indemnité principale à 288 120 euros. L’expropriant forma appel en contestant cette qualification et en proposant une valeur de 27 euros le mètre carré. L’exproprié soutenait quant à lui la qualification retenue et demandait in fine 75 euros le mètre carré. La Cour d’appel devait donc déterminer la nature juridique du terrain exproprié et en déduire sa juste valeur marchande. Elle confirme le jugement déféré en retenant la qualification de terrain à bâtir et la valeur de 60 euros le mètre carré. La solution consacrée repose sur une interprétation rigoureuse des conditions légales de la constructibilité.
**I. La confirmation d’une qualification de terrain à bâtir fondée sur une appréciation in concreto des potentialités du bien**
La Cour procède à une analyse minutieuse des éléments d’urbanisme et de fait pour qualifier le bien. Elle rappelle que la date de référence pour apprécier la situation du terrain est fixée à un an avant l’enquête publique. Le plan local d’urbanisme applicable à cette date classait la parcelle en zone « 2 AUFp ». La Cour relève que ce zonage, destiné à accueillir une opération d’aménagement d’ensemble, désigne un secteur constructible. Elle constate ensuite que les conditions de desserte et de présence des réseaux étaient remplies à la date de référence. La parcelle était « effectivement desservie par l’ensemble des réseaux en eau électricité et assainissement ainsi que raccordée à une voie d’accès ». La Cour estime que le PLU lui-même a « déterminé que la capacité des équipements présents en périphérie immédiate permettait de desservir l’ensemble des constructions que cette zone peut potentiellement accueillir ». Elle en déduit que les critères cumulatifs de l’article L. 13-15-II du code de l’expropriation sont satisfaits. La nécessité ultérieure de travaux d’adaptation des réseaux pour la réalisation de la ZAC est jugée sans incidence sur la qualification à la date de référence. Cette approche stricte ancre la constructibilité dans la situation objective et juridique du bien au moment déterminant.
**II. Une valorisation du terrain guidée par sa nature juridique et sanctionnant une offre manifestement sous-évaluée**
La qualification retenue détermine directement la méthode de valorisation. La Cour écarte les termes de comparaison avancés par l’expropriant, relatifs à des parcelles non constructibles, les jugeant « inopérants ». Elle retient uniquement les références concernant des terrains à bâtir situés à proximité. La vente d’un terrain « immédiatement voisin » pour la construction d’une médiathèque à 35 euros le mètre carré est notamment relevée. La Cour confirme la valeur de 60 euros le mètre carré fixée par les premiers juges. Elle valide la décision d’appliquer une moins-value pour nuisances sonores. L’arrêt souligne « le caractère anormal d’une offre d’indemnisation à hauteur de 27 € le m² alors que la commune a fait l’acquisition d’un terrain immédiatement voisin pour le montant de 35 € le m² ». Cette observation, sans constituer une sanction pour dol, marque une désapprobation de la sous-évaluation initiale. La condamnation de l’expropriant aux dépens et au paiement de frais irrépétibles complète cette sanction procédurale. La méthode d’évaluation est ainsi entièrement subordonnée à la qualification préalable du bien, garantissant une indemnité conforme à sa vraie nature.