Cour d’appel de Paris, le 7 octobre 2010, n°09/15840
La Cour d’appel de Paris, le 7 octobre 2010, statue sur un litige relatif à une servitude conventionnelle de cour commune non aedificandi. Une société civile immobilière a édifié un pavillon dans la cour de sa propriété. Les propriétaires riverains, titulaires de droits sur des fonds voisins, demandent la démolition de cette construction au motif qu’elle viole le traité de cour commune conclu en 1928. La société civile immobilière soutient notamment l’irrecevabilité des demandeurs, la nullité du traité, l’extinction ou la prescription de la servitude. Les premiers juges ont ordonné la démolition. La Cour d’appel confirme cette solution tout en accueillant partiellement des demandes reconventionnelles. La décision tranche ainsi la question de l’opposabilité et de la pérennité d’une servitude non aedificandi instituée par convention dans un but d’intérêt général. Elle retient que cette servitude, créée pour satisfaire à des règles d’urbanisme, demeure opposable et imprescriptible, et que son méconnaissance fonde une action en démolition ouverte même à des propriétaires riverains non signataires.
La Cour d’appel consolide d’abord le régime juridique des servitudes conventionnelles d’intérêt général. Elle écarte l’exception d’irrecevabilité soulevée contre les propriétaires riverains non signataires du traité. Elle estime qu’ils “ont un intérêt à agir dès lors que la SCI Tolbiac n’a eu l’autorisation de construire qu’en raison de la signature du traité, lequel avait pour objet de faire respecter les règles d’urbanisme”. L’arrêt étend ainsi le cercle des titulaires de l’action en constatation de violation. Il fonde cette solution sur la finalité d’intérêt public de la servitude. La Cour précise ensuite la nature imprescriptible de cette charge. Elle rejette l’argument de l’extinction par défaut d’utilité après trente ans. La servitude “présentant toujours une utilité pour la collectivité”, elle ne s’éteint pas. L’arrêt ajoute que la clause selon laquelle la servitude grève les fonds “tant que subsisteront les constructions” “s’oppose à toute possibilité de prescription”. Cette analyse renforce considérablement l’effectivité des servitudes créées pour répondre à des exigences réglementaires. Elle les soustrait aux règles de droit commun de l’extinction. La Cour valide enfin la régularité formelle de l’acte de 1928. Elle estime que la mention de lecture et signature apposée sur la transcription hypothécaire fait foi, à défaut de preuve contraire. L’ensemble de ces motifs assure une protection rigoureuse de l’assiette de la servitude contre toute atteinte.
L’arrêt opère ensuite un rééquilibrage des préjudices entre les parties par le jeu des demandes reconventionnelles. La Cour admet la recevabilité de ces demandes formées par la société civile immobilière. Elle les estime liées à la demande principale par “un lien suffisant” au sens des articles 70 et 567 du code de procédure civile. Cette décision facilite le traitement d’ensemble des différends nés d’une même situation de fait. Sur le fond, la Cour distingue selon la nature des constructions incriminées. Elle ordonne la démolition du local surmonté d’une terrasse édifié par l’un des riverains sur la cour commune. Elle constate que cette avancée “a été construite nonobstant la servitude”. En revanche, elle déboute la société civile immobilière de sa demande concernant une cuve à mazout enterrée. Elle juge que les constructions en sous-sol “ne constituent pas un obstacle à l’objectif de bonne aération et de bon éclairement poursuivi”. Cette interprétation téléologique de la servitude en restreint le champ d’interdiction. L’arrêt indemnise par ailleurs les troubles anormaux de voisinage subis de part et d’autre. Il alloue des dommages-intérêts aux riverains pour le “sentiment d’étouffement” causé par le pavillon illicite. Il en accorde également à la société civile immobilière pour le trouble résultant de la terrasse voisine. La solution manifeste une recherche d’équité procédurale et substantielle. Elle sanctionne les violations tout en compensant les préjudices réciproques.
La Cour d’appel de Paris, le 7 octobre 2010, statue sur un litige relatif à une servitude conventionnelle de cour commune non aedificandi. Une société civile immobilière a édifié un pavillon dans la cour de sa propriété. Les propriétaires riverains, titulaires de droits sur des fonds voisins, demandent la démolition de cette construction au motif qu’elle viole le traité de cour commune conclu en 1928. La société civile immobilière soutient notamment l’irrecevabilité des demandeurs, la nullité du traité, l’extinction ou la prescription de la servitude. Les premiers juges ont ordonné la démolition. La Cour d’appel confirme cette solution tout en accueillant partiellement des demandes reconventionnelles. La décision tranche ainsi la question de l’opposabilité et de la pérennité d’une servitude non aedificandi instituée par convention dans un but d’intérêt général. Elle retient que cette servitude, créée pour satisfaire à des règles d’urbanisme, demeure opposable et imprescriptible, et que son méconnaissance fonde une action en démolition ouverte même à des propriétaires riverains non signataires.
La Cour d’appel consolide d’abord le régime juridique des servitudes conventionnelles d’intérêt général. Elle écarte l’exception d’irrecevabilité soulevée contre les propriétaires riverains non signataires du traité. Elle estime qu’ils “ont un intérêt à agir dès lors que la SCI Tolbiac n’a eu l’autorisation de construire qu’en raison de la signature du traité, lequel avait pour objet de faire respecter les règles d’urbanisme”. L’arrêt étend ainsi le cercle des titulaires de l’action en constatation de violation. Il fonde cette solution sur la finalité d’intérêt public de la servitude. La Cour précise ensuite la nature imprescriptible de cette charge. Elle rejette l’argument de l’extinction par défaut d’utilité après trente ans. La servitude “présentant toujours une utilité pour la collectivité”, elle ne s’éteint pas. L’arrêt ajoute que la clause selon laquelle la servitude grève les fonds “tant que subsisteront les constructions” “s’oppose à toute possibilité de prescription”. Cette analyse renforce considérablement l’effectivité des servitudes créées pour répondre à des exigences réglementaires. Elle les soustrait aux règles de droit commun de l’extinction. La Cour valide enfin la régularité formelle de l’acte de 1928. Elle estime que la mention de lecture et signature apposée sur la transcription hypothécaire fait foi, à défaut de preuve contraire. L’ensemble de ces motifs assure une protection rigoureuse de l’assiette de la servitude contre toute atteinte.
L’arrêt opère ensuite un rééquilibrage des préjudices entre les parties par le jeu des demandes reconventionnelles. La Cour admet la recevabilité de ces demandes formées par la société civile immobilière. Elle les estime liées à la demande principale par “un lien suffisant” au sens des articles 70 et 567 du code de procédure civile. Cette décision facilite le traitement d’ensemble des différends nés d’une même situation de fait. Sur le fond, la Cour distingue selon la nature des constructions incriminées. Elle ordonne la démolition du local surmonté d’une terrasse édifié par l’un des riverains sur la cour commune. Elle constate que cette avancée “a été construite nonobstant la servitude”. En revanche, elle déboute la société civile immobilière de sa demande concernant une cuve à mazout enterrée. Elle juge que les constructions en sous-sol “ne constituent pas un obstacle à l’objectif de bonne aération et de bon éclairement poursuivi”. Cette interprétation téléologique de la servitude en restreint le champ d’interdiction. L’arrêt indemnise par ailleurs les troubles anormaux de voisinage subis de part et d’autre. Il alloue des dommages-intérêts aux riverains pour le “sentiment d’étouffement” causé par le pavillon illicite. Il en accorde également à la société civile immobilière pour le trouble résultant de la terrasse voisine. La solution manifeste une recherche d’équité procédurale et substantielle. Elle sanctionne les violations tout en compensant les préjudices réciproques.